[부동산전문변호사] 보유세 과세표준과 주택공시가격
재산에 대하여 부과되는 재산세 등 보유세는 지방자치단체의 재정수입목적에 근거하여 부과하여 왔으나, 최근에는 사회정책적인 기능인 소득세의 보완기능이 점차 강조되고 있습니다[종합부동산세는 국세이나 징세비를 제외한 나머지 세수는 전액 지방자치단체로 교부됩니다(지방교부세법 제9조의3)].
또한 부동산 정책과 연계되면서 사회정책적인 목적에서 부동산과다보유억제의 수단으로 활용되기도 합니다. 따라서 사회적인 공정배분 내지 정의의 실천을 위한 부동산세제는 조세이론보다는 분배정책이나 부동산 정책을 감안하여 이루어지기도 합니다. 그러므로 부동산에 대하여 과세되는 재산세 등은 지방자치단체의 재정확충 기능이외에도 소득 및 부의 집중완화 및 부의 재분배 기능, 소득세의 보완기능, 부동산의 효율적 이용촉진기능, 부동산의 가격안정기능을 함께 가지고 있습니다.
이와 같이 부동산 재산세, 종합부동산세 등 보유세는 과세표준에 따라 세부담수준이 결정되기때문에 과세표준이 매우 중요합니다. 따라서 가장 중요한 것은 보유세 과세표준을 무엇을 기준으로 어떻게 정하는 것인가에 대한 문제입니다.
현재 부동산 보유세의 과세표준은 당해 부동산 가액을 과세기준으로 정하고 있는데, 토지의 경우 개별공시지가, 단독주택의 경우 단독주택공시가격, 공동주택의 경우 공동주택공시가격을 활용하여 과세표준으로 정하고 있습니다.
지방세법
제110조(과세표준)
① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지
② 선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 제4조제2항에 따른 시가표준액으로 한다.
제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
종합부동산세법
제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 “1세대 1주택자”라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
제13조(과세표준) ① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.
다만 상가 등 비주거용 부동산에 대하여 비주거용부동산공시가격(집합, 일반)이 공시되지 아니한 관계로 사용하지 아니하고 원가법에 의하여 산정되는 신축건물기준가액에 각종지수 등을 적용하여 산정하는 건물시가표준액을 기준으로 재산세 과세표준으로 삼아 이를 기준으로 과세하고 있습니다.
부동산 공시가격을 보유세 과세표준으로 적용하고 있기 때문에 별도로 과세권자가 부동산가액을 조사･평가하지 아니하고 부동산 공시가격을 보유세 과세기준으로 그대로 사용하게 됩니다. 따라서 부동산 공시가격이 사실상 보유세의 부담을 결정하고 중요한 요소가 되었으며 부동산공시가격은 국민경제에 지대한 영향을 미치는 중요한 기능과 역할을 하게 되었습니다.
그런데 2016년 9월 1일 이후부터 그 근거가 되는 구 부동산공시법이 부동산가격공시관련 3법으로 분법･제정되었습니다[�부동산 가격공시에 관한 법률(이하 “부동산공시법”이라 함), 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(이하 “감정평가사법”), 한국감정원법(이하 “감정원법”)]. 그러나 부동산공시법 분법이후 종전과 다른 공시가격 산정체계가 구축되면서 그 공시가격 산정체계가 재산세 과세불형평이 발생되었습니다.
1. 보유세 과세표준과 주택공시가격의 역할
지방세법 제110조 제1항 및 제4조 제1항의 규정에 따라 토지와 주택에 대한 재산세 과세표준은 ｢부동산공시법｣에 따라 공시된 가액(價額)으로 합니다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장･특별자치도지사･시장･군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 특별자치시장･특별자치도지사･시장･군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있습니다.
종합부동산세의 과세표준도 재산세와 마찬가지로 종합부동산세법 제8조 및 제13조의 규정에 따라 주택공시가격 및 개별공시지가를 과세기준으로 하고 있습니다.
부동산 보유세 세부담을 결정하는 요소는 매년 변동하는 토지 등 공시가격(개별공시지가, 단독주택공시가격, 공동주택공시가격)에 의하여 세부담이 변동되는 구조이기 때문에 법정요소인 공정시장가액비율이나 법정세율을 개정하지 아니하는 한 부동산 공시가격 수준에 의하여 보유세 부담이 결정됩니다. 다만, 전년대비 납세자의 급격한 보유세 부담인상을 방지하기 위하여 부담이 일시에 급등할 경우 납세자의 조세저항의 소지가 있어 이에 대한 세부담 인상폭을 제한토록 세부담상한제(circuit breaker system)를 마련하고 있습니다.
지방세법상 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 소정의 방법에 따라 계산한 직전 연도의 당해 재산에 대한 재산세액상당액이 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 당해 연도에 징수할 세액으로 하도록 하고 있습니다.
2. 부동산공시법상 공시가격 산출체계
부동산가격공시업무와 관련하여 토지의 경우 표준지 조사･평가 업무수행은 감정평가업자가 수행하도록 하고 있으며 개별토지가격은 시･군･구에서 조사･산정하고 이에 대한 검증업무는 감정평가업자가 하도록 규정하고 있습니다.
주택의 경우 표준주택 가격을 조사･산정하는 경우 한국감정원이 하고, 개별주택가격은 시･군･구에서 산정하며 이에 대한 검증업무는 한국감정원이 하며 공동주택에 대하여는 모두 한국감정원이 조사･산정하도록 하고 있습니다.
비주거용부동산중 비주거용 표준일반부동산가격의 조사･산정은 감정평가업자가 하고 비주거용 개별부동산가격의 조사산정은 시･군･구가 하며 이에 대한 검증은 감정평가업자가 하도록 하고 있습니다. 집합비주거용부동산에 대하여 한국감정원 또는 감정평가업자가 조사･산정하도록 규정하고 있습니다.
부동산 공시가격의 근거가 되는 부동산공시법이 종전 규정과 다른 차이점은 단독주택에 있어서 ① 표준단독주택가격을 전문감정평가사가 조사･평가하였으나 현행은 한국감정원직원이 조사･산정하도록 변경되었고 ② 개별단독주택가격에 대한 검증업무를 종전에는 전문감정평가사가 하였으나 한국감정원 직원이 검증하도록 변경되었습니다.
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