[부동산전문변호사] 공동주택(아파트) 공시가격의 적정성
1. 시가표준액(과세표준)의 법적 성격
시가표준액이란 부동산 관련 조세에서 과세표준을 정하기 위하여, 부동산의 시가 그 자체는 아니지만 과세관청이 표준적인 자료를 검토하여 시가로 고시･의제한 가격을 말합니다. 시가표준액은 과세표준의 하위개념이고, 부동산 관련 조세의 과세표준을 산정하기 위한 하나의 개념적 도구입니다.
지방세법에서 시가표준액 제도를 도입하여 일정한 요건 아래에서 시가표준액을 재산세의 과세표준으로 보고 있는 취지는, 재산세는 재산의 크기를 과세표준으로 하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정하게 평가하여 금전적으로 환산한 가액이 될 수밖에 없으므로, 그때그때마다 객관적인 재산의 가치를 조사한다는 것은 조세행정상 심히 곤란할 뿐만 아니라 담당공무원의 능력이나 자세에 따라 납세자의 세부담이 달라져 오히려 실질적으로는 조세부담의 공평을 해칠 수도 있다는 점 등을 고려하여, 획일적인 시가표준액에 의하여 재산세의 과세표준을 산정함으로써 법의 집행과정에 개재될 수 있는 부정을 배제하고, 시가표준액을 기준으로 하여 일정한 세수를 확보하며, 실질적인 조세부담의 공평을 실현하고자 하는 데 있습니다(헌법재판소 2014. 5. 29. 2012헌바432).
따라서 과표는 공평과세의 실현측면과 세액산출의 근거란 측면에서 각종 세법에 규정된 법정세율 못지않게 그 비중과 중요성이 있기 때문에 행정세율 또는 제2의 세율기능을 합니다.
2. 공동주택(아파트) 공시가격의 적정가격 산정의 문제점
현행 지방세법 등에서는 재산세 등 보유세의 과세기준으로 주택공시가격을 사용하도록 규정하고 있습니다(부동산공시법 제19조). 재산세 등 과세기준가격인 시가표준액은 "객관적인 가치인 시가를 반영한 가액"이어야 합니다. 부동산공시법에 따라 공시되는 공시가격은 토지의 경우 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적･사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사･평가하고, 제24조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하고 있습니다(부동산공시법 제3조 제1항).
보유세 과세표준으로 부동산 공시가격에는 토지, 단독주택 및 공동주택에 대하여 공시가격을 결정하고 있는데, 그 결정절차를 보면 표준지 공시지가에 대하여 전문 감정평가사가 조사･평가한 가격을 기준으로 시장･군수･구청장이 개별공시지가를 산정하고 있습니다. 이는 토지의 경우 조사･평가한 결과에 따라 도출된 적정가격을 기준으로 산정하는 것이고, 단독주택가격의 경우도 마찬가지로 표준 단독주택가격을 기준으로 표준주택가격을 정하고 이에 따라 개별단독주택을 비교하여 산정하는 방식입니다.
전체적으로 개별공시가격의 산정특성상 시가반영도가 동일하게 낮은 경우에는 수평적 형평성에 저해되지 아니하나 부동산 가격이 동일가격임에도 불구하고 달리 공시가격을 결정하는 것은 동일가격, 동일세부담인 조세평등주의에 위배될 소지도 있습니다.
그러나 공동주택의 경우 표준공동주택이 없으므로, 공동주택의 가격공시체계는 어느 주택을 기준으로 적정가격을 조사･산정하는지 여부가 불분명한 점에서 보면 헌법에서 정하고 있는 자의적인 차별에 대한 금지원칙과 조세평등주의에도 위배될 여지가 있습니다.
부동산 공시가격은 향후 당해 부동산에 대하여 부과될 재산세 등 과세기준으로 적용되기 때문에 신중하고 엄격한 결정 절차가 요구되므로, 토지의 경우 ① 표준지 공시지가는 전문 감정평가사의 감정평가를 통하여 결정하고 ② 결정전에 사전 열람, 의견수렴, 부동산가격공시위원회의의 심의, 결정 및 이의신청에 따라 결정한 후 ③ 이에 따라 산정되는 개별공시지가도 사전열람, 의견수렴, 검증, 부동산가격공시위원회의의 심의, 결정공시 및 이의신청에 따라 결정(단독주택도 마찬가지 결정절차에 따라 결정･공시하고 있으며 검증 절차를 구비하고 있음)하고 있고 있어서 신중한 결정공시절차를 두고 있습니다.
이에 반하여 공동주택가격은 검증절차를 거치지 아니하고 있는바, 토지나 단독주택의 공시가격 결정절차와는 달리 검증하는 절차 자체가 없는 상태에서 결정하고 있기 때문에 다른 공시가격의 경우 전문가에 의한 3단계 검증절차를 거쳐 신중하게 결정되는 것과는 달리 결정하고 있어서 이는 헌법에서 규정하고 있는 재산권침해 등 국민 권익보호가 되지 아니한 점에 비추어 과세요건명확주의에 위배될 소지가 큽니다.
설령, 검증기능을 한국부동산원(구 한국감정원)이 내부적으로 한다고 하더라도 객관성이 부여되지 아니하고 검증은 공시가격을 산정한 자가 스스로 검증하는 것이 아니라 전문평가기관인 제3자가 하는 검증절차를 통하여 검증을 받아야 함에도 이와 같은 검증절차를 내부적으로 하더라도 토지 등의 검증은 제3자가 객관적으로 검중하는 것과 차별을 하고 있는 점도 문제가 됩니다.
3. 공동주택(아파트) 공시가격의 결정 구조의 개선
보유세 과세표준은 단순한 거래사례가격 등을 조사하여 그 가격을 과표로 하는 것이 아니라 적정가격을 과세표준으로 결정하는 것입니다. 이는 적정가격은 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 조사･평가한 가격을 의미하는 것이기 때문입니다. 설령 개별공시가격은 조사･평가를 하지 아니한다고 하더라도 표준공시가격을 조사･평가하여 정밀성을 확보한 다음 통계적 분석으로 개별공시가격을 전문가에 의한 3단계 검증절차를 거쳐 공시된 것이라면 공시가격의 오류나 부실을 방지할 수가 있습니다.
하지만 표준공시가격조차 조사･평가하지 아니하고 개별공시가격에 대한 검증도 전문가에 의한 3단계검증절차를 거치지 아니한다면 정밀성은 떨어지고 공시가격의 현실화나 불형평은 더욱 심화될 수밖에 없습니다.
부동산공시법상 주택의 주택공시가격을 국가나 지방자치단체 등이 과세 등의 업무와 관련하여 과세 기준으로 활용하도록 규정하고 있습니다. 이는 강행규정이 아니라 임의 규정이기 때문에 활용여부는 개벌 세법에서 적용여부를 정책적으로 판단하여 입법적으로 정하여야 합니다. 그런데 재산세 등 보유세를 부과징수하기 위하여 지방세법 등에서 주택공시가격을 과세표준으로 적용하도록 규정하고 있어서 일단 주택공시가격이 결정･공시되면 이를 과세권자가 여과없이 그대로 적용하게 됩니다.
현재 지방세법이나 종합부동산세법에서는 그 과세표준으로 부동산공시법에 의하여 결정･공시된 개별공시지가와 주택공시가격(단독주택공시가격과 공동주택공시가격)을 그대로 적용하고 있습니다. 이는 국가나 지방자치단체가 공시가격을 통한 정책을 수행할 때 기준이 되고 나아가 일반적인 토지 등 거래의 지표가 되며, 국가 등이 그 업무와 관련하여 지가 등을 산정하는 경우에 기준이 되기 때문에 그 중요성에 걸맞는 역할을 하여야 합니다. 따라서 재산세 과세표준으로서의 부동산 공시가격의 결정은 당해 부동산에 대한 객관적 가치인 시가를 반영하도록 결정･공시되어야 하고 그 시가는 적정가격이어야 합니다.
이와 같은 적정가격은 전문가에 의하여 조사･평가된 공시가격이어야 하고 이를 터잡아 조사･산정된 개별공시가격도 전문가에 의한 3단계 검증절차를 거처 신중하고도 정밀하게 결정･공시되어야 하는 것을 전제로 공시가격에 헌법적 가치가 부여되며 나아가 공시가격의 신뢰성구축에 기반을 두게 됩니다.
공동주택가격이 보유세 과세표준으로서 적합한지 등 위헌적 요소, 적격성이 있는지 여부를 분석하면 다음과 같습니다.
① 재산세 등 보유세 과세기준은 객관적가치인 시가를 반영하여야 하고 이는 적정가격이어야 할 것인바 적정가격은 부동산 등을 조사･평가에 의하여 정하여야 함에도 불구하고 현행 부동산공시법(제18조)은 공동주택가격을 조사･산정하도록 규정하고 있어서 보유세 과세표준으로서 지향하여야할 객관적 가치인 시가인 적정가격을 반영하지 못하는 구조이라는 점에서 납세의무자의 재산권 침해 등 기본권보장에 저촉되는 문제점이 있습니다.
② 토지의 개별공시지가와는 달리 단독주택과 공동주택의 공시가격체계는 전문가에 의한 정확한 표준지 공시가격을 조사평가하지 아니하고 있으며 달리 토지의 공시지가체계와 차등을 둘 합리적이 이유가 없습니다. 따라서 현 부동산공시법의 관련규정은 주택(단독, 공동)의 과세기준을 토지의 과세기준과 동일하게 규정하여야 함에도 불구하고 조세평등주의 내지 합리적인 이유없이 자의적 차별 금지원칙에 비추어 타당성 근거를 상실하고 있는 문제점이 있습니다.
③ 토지의 개별공시지가의 합헌결정의 논거로 헌법재판소에서는 공시가격의 신중한 결정공시절차를 이유로 하고 있습니다. 이에 반하여 공동주택가격은 검증절차를 거치지 아니하고 있는데, 토지나 단독주택의 공시가격 결정절차와는 달리 검증하는 절차가 없는 상태에서 결정하고 있기 때문에 다른 공시가격의 경우 전문가에 의한 3단계 검증절차를 거쳐 신중하게 결정되는 것과는 달리 결정하고 있어서 이는 헌법에서 규정하고 있는 재산권침해 등 국민 권익보호가 되지 아니한 점에 비추어 과세요건명확주의에 반하게 되는 문제점이 있습니다.
④ 토지소유자와 주택소유자에 대하여 특별히 차등을 두는 합리적인 사유가 없음에도 불구하고 달리 차등을 두고 재산세 과세표준이 되는 공동주택가격에 대한 비전문가에 의한 조사･산정체계는 비례원칙에 상응하지 아니하며 나아가 주택에 대한 재산권을 침해와 조세평등주의에 위배되는 등 헌법적 가치를 침해하는 요소가 있어 보유세 과세기준으로서의 적격성을 상실하게 되는 문제점이 있습니다.
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