어서와, 우리 동네는 처음이지?-신당·청구
2026년 3월 7일 토요일
3월 7일 토요일, 봄이라고 하지만 날씨는 영하로 내려갔다. 쌀쌀하다. 햇볕이 내리쬐는 곳에서만 약간의 온기가 느껴진다.
청구역 3번 출구를 나와서 왼쪽으로 돌아보니 신당8구역 재개발 정비사업 지구를 중심으로 펜스가 둘러쳐 있다. 신당8구역은 현재 철거가 진행 중이다. 대형 축구장을 보유한 청구초등학교를 제외하고 그 주변이 신당8구역 재개발 지구다. 신당8구역은 2029~2030년 준공 예정이다. 포스코이앤씨가 2023년 2월 시공사로 선정됐다. 포스코이앤씨는 더샵이 아닌 '오티에르'라는 하이엔드 브랜드를 이곳에 달아줬다. 이곳은 추가분담금 7억~8억원 등까지 감안하면 24억원을 호가하는 수준이다. 재건축이 오래 걸리면서 공사비 등이 증가해 조합원 부담이 늘어날 수 있다는 전언이다.
신당8구역은 맞은 편 청구 e편한세상과 비슷한 시기에 재건축이 추진되는 듯 했으나 15년이 지나서야 철거에 들어갔을 정도로 재건축을 하면서 부침이 심했던 곳이다. 청구 e편한세상이 자리한 곳은 신당7구역으로 유례 없이 빠른 속도로 재건축이 진행되면서 2011년 준공이 완료됐다. 청구 e편한세상은 84제곱미터 기준으로 19억 이상에 거래돼 최고가를 경신했다. 매도호가는 20억원을 웃도는 경우도 많다. 최근엔 매물이 쏙 들어갔다가 설 연휴 이후 매물이 출회되고 있다. 다주택자인 집주인들이 부동산 중개업소에 집을 내놓으면서 매수자 우위 시장을 변해가고 있다. 아직까지 매수자들은 더 떨어질 것을 기대해 적극적이진 않은 분위기다. 청구 e편한세상은 이 동네 아파트와 다르게 왕십리 뉴타운(지방에 거주하는 다주택자가 보유 물량이 많음), 금호동 아파트와 함께 움직인다고 한다. 이를 고려하면 청구e편한세상은 아직까지 저평가됐다고 한다. 신당8구역에 새 아파트가 들어서게 되면 추가로 오를 것이란 기대감이 있다.
청구역 주변에는 초등학교가 많다. 흥인초(e편한세상에서 배정 받음), 청구초, 장충초 등. 주변 곳곳이 어린이보호구역으로 자동차 속도 제한이 있고 아이들도 쉽게 볼 수 있다. e편한세상은 895세대로 대단지는 아니지만 동간 거리가 넓어 단지 내를 걸어다니거나 자동차가 이동하기 쉽게 설계돼 있다. e편한세상은 지어진 지 그리 오래되지 않아 깨끗하게 관리돼 있다. e편한 세상은 A, B, C 타입이 있는데 B타입이 평수가 가장 잘 빠져서 투자하거나 거주하려면 B타입이 가장 좋다고 한다. B타입의 경우 경우에 따라 다른 곳보다 5000만 원에서 1억원이 더 비싸다고 한다. e편한세상은 청구역에서 가까우나 단지 위치에 따라서 청구역과 신당역 중간 정도에 위치해 있다.
e편한세상에서 신당역쪽 방향으로 나아가다보면 경사진 곳이 나온다. 이곳엔 신당 현대아파트가 자리하고 있다. 이 곳은 1992년 준공된 곳은 재건축 연한 30년이 넘어가면서 재건축 추진위원회가 출범했다. 조합설립 인가를 거쳐 재건축이 진행될 것으로 기대되는 곳이다. 현대아파트 단지는 오르락내리락이 많고 한 눈에 봐도 주차난이 심한 것을 알 수 있을 정도로 차가 빼곡하게 주차돼 있다. 현대아파트에는 지하주차장이 없다. 현대아파트는 재건축 기대감에 최근 들어 가격이 많이 올랐다. 79㎡ 기준으로 작년 8월까지만 해도 8억원대, 10월까지만 해도 10억원대 거래됐으나 올해 2월엔 12억원에 거래돼 최고가를 찍었다.
청구e편한세상과 현대아파트 주변으론 세대 수가 적은 아파트들이 곳곳에 자리하고 있다. 푸르지오, 래미안 하이베르, 파라다이스 등이 있다. 래미안 하이베르는 e편한세상과 같은 2011년에 준공됐다. 래미안 하이베르는 84㎡가 2월 17억원을 찍었다. 신당 푸르지오는 같은 평수가 작년 10월 14억원에 거래됐으나 최근엔 올라 호가가 비슷하다는 게 부동산 사장님의 설명이다.
예상 외로 주목할만한 곳은 파라다이스다. 2000년에 준공된 132가구의 나홀로 아파트다. 84㎡가 작년 10월 9억 4000만원을 찍었다. 매물은 9억 7000만원선에 나와 있기도 하다. 나홀로 아파트의 가장 큰 문제는 매도했을 때 잘 팔리지 않는다는 것인데 이곳은 손바뀜이 좋다고 한다. 매물이 워낙 없어서 나오는 족족 잘 팔린다고 한다. 지하주차장을 갖추고 있어서인지 주차난도 심하지 않다. 그러나 이곳은 계단식과 복도식이 병합돼 있는데 복도식의 경우 주변 오토바이가 많이 지나다녀서 시끄럽다. 이곳을 피하는 게 좋다. e편한세상으로 바로 진입하기에 돈이 부족한 경우엔 파라다이스로 갔다가 e편한세상으로 재진입하는 것도 나쁘지 않다고 한다.
신당-청구에는 동대문 시장에서 의류사업을 하는 사람들이 많아 오래된 미싱 가게들이 많다. 오토바이 등의 이동도 많다. 이러한 장면은 e편한세상에서 신당역 방향으로 가다보면 흔히 볼 수 있다. 신당역쪽으로 갈수록 아직은 개발되지 않은 곳들이 많다. 실제로 신당 주변에선 각종 재개발 지구를 많이 볼 수 있다. 신당10구역도 재개발이 진행되고 있다. 신당동떡볶이타운 뒤편인데 올해 사업시행인가를 추진하고 있다. 이곳은 2021년 신속통합기획 1호로 지정됐다. 작년 GS건설과 HDC현대산업개발이 시공사로 선정된 바 있다. 신당10구역은 프리미엄이 8억이 붙었다고 한다.
신당10구역에서 청구역 방향으로 아래 지역은 신당13구역 재개발이 추진되고 있다. 이곳은 추진준비위원회가 구성돼 있지만 아직 재개발 초기 단계다. 지역 주민들에게 동의서를 받는 단계에 있다. 이곳은 오래된 가게들, 주택들, 노인들이 많이 밀집해 있다. 저 먼 미래를 내다보고 조합원 자격을 얻으려 이곳에 새 빌라들이 들어서고 있다고 한다. 그 주변으로 14구역도 있고, 추진준비위원회가 구성돼 있지만 이 역시 초기단계다.
전반적으로 신당-청구 지역은 재개발, 재건축이 진행되고 있기 때문에 시간이 지나 정비사업이 계획대로 진행된다면 동네 가치가 상승할 가능성이 높아 보인다.
