'밀고 당기는' 그 미묘한 심리

REAL ESTATE LAB · 2026. 04

3월 고작 한 달 동안에도 부동산 시장의 심리는 미묘하게 변했다.

3월 초순까지만 해도 다주택자들이 급매를 내놓으면서 일부에선 거래가 활발하게 이뤄졌다. 매물이 증가했다는 뉴스도 쏟아졌다. 작년 10월 15일, 초강력 규제책이 나온 후 매물이 잠기며 거래가 끊겼던 상황에서 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 뉴스는 매물 증가를 이끌어냈다.

그러나 그것도 잠시다. 3월 중순부턴 급한 사람들끼리는 사고파는 것은 어느 정도 정리된 것으로 보인다. 매도자들 사이에선 "굳이 이렇게 더 싸게 팔아야 하나?"라는 마음이 들기 시작했다. 매수자들은 "강남3구, 동작구, 성동구 가격 하락했다며? 급매라며? 안 싼데? 더 깎아서 사야지"라는 마음이다. 예를 들어 올림픽파크포레온 국평 기준으로 26억 5000만원이 가장 싸게 팔린 금액이다. 이번 다주택자發 매매 시즌에서 이 이상 가격이 더 떨어질 수 있을까를 두고 눈치싸움이 벌어진다. 그러다보니 거래가 주춤해졌다는 얘기가 들린다. 매물 증가세도 둔화됐다. 2월초부터 일주일 평균치를 봤을 때 매주 2000건~4000건이 증가했으나 최근엔 400여건 증가하는 데 그쳤다.

노원구 같이 10억원 이하, 15억원 이하의 주택은 꾸준히 나가고 있지만 이 역시도 미묘한 변화가 감지되고 있다. 이제 매수자들이 줄서서 집보자고 하는 수준은 아니라고 한다. 급매 기다리던 사람들도 줄었다고 한다. 매도자들은 실거래가보다 호가를 더 높게 부르고 있다. 일부 아파트의 경우 2021년 신고가를 경신하기도 했다. 실제로 노원구는 3월 넷째 주 기준으로 일주일간 아파트 가격이 0.23% 올라 25개 자치구 중 가장 많이 올랐다.

앞으로 발표될 정부의 대출 규제, 보유세 강화 등 세제개편안을 두고 매매심리가 어떻게 또 바뀔지는 모른다. 민감하게 지켜볼 필요가 있다. 강남3구, 용산구, 동작구, 성동구 등이 한국부동산원 집계 주간 아파트 기준으로 하락세로 전환했지만 하락폭이 축소될지, 하락하는 자치구가 늘어날 지 알 수 없다. 일단 정부의 패는 상당부분 드러나 있다. 이에 시장 참가자들이 어떻게 반응할지, 학습효과가 있기 때문에 다른 행동을 할지, 과거의 패턴을 반복할지 등을 지켜봐야 한다.

노원구에서 거래가 많이 돼 매매가 됐다는 것은 노원구에 사는 사람들이 통상적으로 좀 더 상급지로 이동했을 가능성이 있다. 그 상급지에 사는 사람은 뭐때문에 매도를 선택했을까. 결국 또 다른 상급지로의 이동일 가능성을 배제할 수 없다. 다주택자가 보유 매물이 나온 틈을 타 1주택자의 갈아타기도 상당수 있었을 것이다. 결국엔 지금의 노원구에서의 상승세가 방향으로 바꿔 핵심지로 이동할 가능성을 배제할 수 없다.

강남 아파트 값은 진짜 하락했을까? 매물이 나오고 하락하는 것에 집중해서 하락하는 매물만 보이는 것은 아닐까도 살펴볼 필요가 있다. 노량진6구역, 흑석11구역 등이 재개발을 통해 새 아파트를 분양할 예정이다. 국평 기준 가격이 각각 약 26억원, 28억원에 달한다. 강남 맞먹는다. 그러면 강남 새 아파트는 더 오르는 게 아닐까.

부동산 시장은 어디에 돋보기를 들이대느냐에 따라 다 다르게 말할 수 있다.