나에게 맞는 주택담보대출 방법!
은행 대출 방법과 신탁담보 제대로 이해하기
◎ 내가 계약한 집 대출 기준은
집 대출 비율은 실제 거래 가격일까? 아니면 은행에서 제시한 감정가일까? 후자인 감정가다. 아파트가 빌라보다 대출이 많이 나오고 이율도 빌라보다 싸다는 말을 들어본 적이 있을 것이다. 이는 주택담보대출 상식 중 잘못된 상식이다. 대단지 아파트는 kb시세가 있어 kb시세로 감정가를 잡아 대출이 실행되지만 빌라는 표준적인 시세표가 없어 은행마다 감정평가사에 의뢰해 적정 감정가를 책정하게 된다. 은행마다 감정금액이 다르게 나타나는 경향이 많아 대출받는 금액도 다르게 나온다. 주택은 2006년 1월부터 부동산 실거래가신고가 의무화 되어 등기부등본만 보더라도 거래가액이 표시된다. 이를 기준으로 감정금액을 잡는 경우도 있다.
하지만 신축빌라는 거래금액의 표본이 없어 일반 아파트보다 대출이 더 많이 나오는 경우가 있다. 일부 특정 지역에서는 대출 금액이 많이 나오는 경우도 있다. 아파트라고 해서 빌라보다 더 많은 대출이 나오는 건 아니다. 신축빌라의 실입주금이 500만 원, 1,000만 원이 될 수 있는 이유는 나머지 금액을 대출 받을 수 있기 때문이다.
◎ 은행선택 ‘1금융권, 2금융권’
시중은행 중에서 1금융권, 2금융권 선택의 갈림길은 주택담보대출 발생 금액에 따라 달라진다. 1금융권의 대출 금액은 감정가의 60~70%이며, 주택담보대출과 2금융권은 부동산 시세의 70%까지 대출을 해준다.
1금융권은 직장과 소득에 상관없이 신용상의 문제가 없으면 낮은 금리로 대출을 해주는 장점이 있지만 2금융권보다는 대출 발생 금액이 적다. 2금융권은 1금융권보다 더 많은 대출을 해주지만 원천 재직이 가능한 회사에 다녀야 한다. 즉 4대 보험(국민연금, 고용보험, 건강보험, 산재보험)에 가입된 직장인이어야 한다. 사업자나 일용직 근로자들은 2금융권에서 대출을 받기가 힘들다. 2금융권은 1금융권보다 1%가량 금리가 높다. 대출을 많이 해주는 만큼 리스크에 대한 금리가 높은 건 당연하다.
◎ 은행 대출 시 필요한 서류
1금융권에서 대출 시 필요한 서류는 ‘계약서, (과거 주소 이력까지 나온) 원 초본 1통, 등본 1통, 인감증명서 2통’이다. 은행권에 따라 원 초본 2통, 등본 2통, 인감증명서 2통을 받는 곳도 있다.
2금융권에서 대출 시 필요한 서류는 ‘계약서, (전 주소 이력이 나온) 원 초본 1통, 등본 1통, 인감증명서 2통, 재직증명서 1부, 원천징수 1부’가 필요하다. 2금융권도 은행에 따라 서류 개수가 틀릴 수 있으며 급여통장의 3개월 치 내역을 사본으로 요구하는 곳도 있다.
이외에 ‘2014년도 은행 대출 추가서류 전입세대 열람 내역, 구 주소 1부, 도로명 주소 1부’가 필요하다. 계약서를 가지고 주민 센터에 가서 신청하면 된다.
대출 관련 TIP
주택담보대출의 경우 낮은 금리의 디딤돌대출을 먼저 알아봐야 한다. 금리가 낮은 만큼 대출 기준도 높고 디딤돌대출의 한도도 일반 1금융권보다 적게 나온다. 이 부분을 먼저 확인해야 한다.
실제 거래된 가격은 2억이지만 디딤돌대출 감정가는 1억 7천만 원, 2014년도 서울 기준 3,200백만 원을 더 차감해줘야 한다. 시중의 1금융권 일반대출은 주택보증서로 방 차감(최우선변제금액)을 하지 않지만 디딤돌대출에서는 방 차감을 해야 한다.
실제 디딤돌대출 표준 대출 산정가가 170,000,000원 × 60% = 102,000,000원이라면102,000,000원(표준 대출 산정가) - 방 차감(서울 기준 32,000,000원)이 돼, 최종 대출 발생금액은 70,000,000원으로 확정된다.
디딤돌대출의 적은 대출 한도로, 신축빌라 매매 시 대출 금액이 부족한 상황에 놓은 매수자는 일반 1금융권 대출을 받게 되고 이에 따라 이자 부담은 예상보다 커지게 된다. 어느 쪽이 자신에게 유리한 지 정확히 알고 자금 계획을 세워야 한다.
◎ 1금융권에서도 2금융권만큼 대출이 많이 나오는 방법
1금융권에서 낮은 금리로 감정가의 70%까지 대출이 나오는 금융상품이 새롭게 출시가 됐다. 다만, 이자만 내는 거치기간이 없어지고 원금과 이자를 같이 상환하는 방법인 원금균등상환 방법과 원리금균등상환 방법을 선택해야 한다.
이 대출상품의 단점은 초기부터 원금과 이자를 함께 갚아야 하는 부담감이 있다는 것이다.
장점으로는 낮은 금리가 적용된다는 것과 주택담보로 빠지는 고정지출 금액이 정해져 있어 가계부채의 재무건전성을 높일 수 있다.
집 담보 대출 TIP
1. 1금융권에서도 낮은 금리로 가기 위해서는 주거래 은행 이용이 필수!
2. 저금리시대에서는 변동 금리보다는 고정 금리로 이용하자.
3. 1년 거치 또는 3년 거치 후 20년 원리금균등 상환 계획이라면 거치기간 후 가계부채 재정건전성도 미리 따져보자.
4. 이자만 내는 거치 기간에는 괜찮지만 이자와 원금을 같이 부담하는 시기가 오면 매월 얼마의 금액을 납입해야 하는지 정확히 파악해, 과다대출로 인한 하우스푸어는 되지 말자!
5. 은행 대출서류 작성 시 2만원 청약저축으로 금리를 더 낮춰보자.
6. 은행 대출에 필요한 서류는 본인이 아닌 대리인이 발급받을 수 있지만 대출 진행 자서는 본인이 직접 받아야 한다.
7. 대출 진행 자서를 받는 곳은 본인이 편하게 정할 수 있다.(은행 방문 또는 부동산, 분양사무실, 법무사무실, 직장 등)
신탁담보대출의 이해와 장단점 알아보기
일반적으로 담보신탁에 대해 부정적인 생각을 가지고 있는 사람들이 많지만 잘 알고 활용한다면 좋은 제도라고 할 수 있다. 부동산 담보신탁의 개념과 장·단점, 등기상 표기 및 확인해야 할 사항에 대해 알아보겠다.
◎ 부동산신탁
부동산신탁이란 부동산 소유자인 위탁자가 부동산을 유지관리하거나 투자 수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 수탁자에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지관리하거나 토지를 개발하여 임대 또는 분양을 통해 수익을 올려 수익자에게 돌려주는 것을 말한다.
현재 신탁회사에서 취급하는 신탁상품으로 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁 및 토지개발신탁 등이 있다. 신축빌라 융자와 관련된 것은 담보신탁이다.
◎ 부동산 담보신탁
담보신탁은 위탁자(소유자)와 수탁자(신탁회사) 간에 담보신탁 계약을 체결하고 이를 근거로 소유권을 신탁회사에 위탁한 뒤 금융기관으로부터 대출을 받는 제도이다.
근저당권을 대체 할 수 있는 제도로서 위탁자가 부동산 소유권을 신탁회사로 이전하지만 소유권의 실질적인 이전이 아닌 맡겨놓는다는 개념이다.
담보신탁은 미국에서는 활성화가 되어 있고 한국에서는 일반화되어 있지 않으나 고가의 부동산이나 권리관계가 복잡한 부동산, 혹은 방공제하면 대출금이 거의 나오지 않는 부동산 및 유치권, 허위임차인 등으로 인해 골치 아픈 경매 등에서 담보신탁 제도를 이용하면 유용하다.
◎ 부동산 담보신탁의 장단점
담보신탁의 장점은 융자금액이 많이 나온다는 것이다. 실입주금이 적은 사람들에게는 유용한 제도이다. 명의가 신탁회사로 되어 있어 제3채권에 의한 압류, 가압류가 불가능하여 재산권을 보호할 수 있다. 즉, 현재 채무관계가 불안한 사람들의 경우 안전하게 재산을 보호할 수 있다.
분양 받을 시 명의가 신탁회사로 되어 있으나 이는 융자를 더 많이 받기 위해 임시적으로 신탁회사로 명의를 해두는 것이며 융자금액 중 일부금액(방공제 금액 2,700-3,200만 원 정도)을 상환하게 되면 신탁등기를 말소 시킬 수 있다. 또한 차후 금리가 낮은 금융상품으로 전환을 할 수 있으므로 현재 실입주금이 적은 사람이라면 담보신탁에 대해 정확히 인지를 하고 활용하면 내 집 마련에 있어 도움이 된다.
반면 담보신탁의 단점은 융자금액이 많이 나오는 대신 일반 금리보다 높은 4.8-5.2% 정도에서 금리가 적용되고 있다. 최근 3.8-4.2%의 낮은 금리로 담보신탁이 진행되는 경우도 있다.
집을 구매한 실질적인 소유자가 거주하는 데는 아무런 문제가 없으나 전월세를 놓는 데는 신탁회사의 동의를 얻는 등의 제한이 있다. 즉, 거주 목적인 경우 별다른 제한이 없으나 월세 등 투자목적으로 집을 구매하는 분들에게는 적합하지 않다.
◎ 담보신탁 시 등기상 표시
- ‘갑구’ 표시
위 등기부 내용은 소유자 조 씨가 담보신탁으로 융자를 받아 집을 매매한 경우로, 소유자 조 씨로 소유권이 이전됨과 동시에 수탁자인 신탁회사로 소유권이 이전상태이며 등기부상 표기는 위와 같이 된다.
- ‘을구’ 표시
소유권 이외의 권리에 관한 사항이 표시되는 ‘을구’이며, 순위번호 1번은 조 씨 이전 소유자인 이 씨가 매매를 하면서 은행으로부터 융자를 받아 근저당권 설정내용이 표기된 내용이다.
순위번호 2번은 조 씨가 이 씨로부터 매매를 하면서 이전에 이 씨 앞으로 설정된 1번 근저당이 말소된 내용이다.
여기서 한 가지 중요한 점이 있다. 조 씨가 담보신탁으로 융자를 받았는데 얼마를 받았는지 등에 대한 내용은 표시돼 있지 않다. 이와 관련된 내용은 신탁원부에 별도로 기재돼 있어 따로 확인해야 한다.
※ 신탁원부는 부동산 소재지 관할 등기소에서 발급받을 수 있으며 ‘갑구’란에 파란색으로
표시된 신탁원부번호를 알아야 한다.
※ 매매의 경우는 상관이 없으나 전월세의 경우 임차인은 임대인의 대출금액이 얼마인지 신탁원부를 통해 반드시 확인해야 한다.
