불법 빌라복층과 근린생활시설이 주택으로 활용되는 이유
모르면 당하는 피해.
복층 빌라 합법과 불법의 정확한 이해
복층이라는 용어는 일본에서 많은 영향을 받아 넘어왔는데 복층이라는 개념이 약간 변형 되고 있다.
주택 2층집이라 부르는 단독주택에 있지만 공동주택 즉, 다세대에는 복층이라는 집이 흔치 않다.
주택은 층수에 따라 단층주택과 복층주택으로 나눠진다.
복층 신축빌라는 한 가구를 이루는 건축물의 내부를 2층으로 구분한 주택이다. 1층에 거실, 주방, 방, 욕실 등 일반적인 주택 구조가 갖춰져 있고 2층에도 방, 주방, 욕실 ,테라스 등으로 꾸며진다.
◎ 복층의 활용도
복층은 일반적으로 공간 활용이 좋고 대가족인 사람들에게 추천한다. 효과적인 공간 배치와 방 배치가 되어 있어 2대까지 거주해도 전혀 사생활에 침해를 받지 않고 살 수 있다.
하지만 대부분 복층은 꼭대기 층에 있다 보니 냉·난방비가 단일 층에 비해 더 들어가고 합법복층이 아닌 불법복층일 경우 어떤 사람이 신고하지 않을까 하는 불안감을 안고 가야 하는 점이 불편하다.
◎ 복층, 불법과 합법의 차이점
아이들과 함께 복층에서 뛰어 놀고 싶은데 불법복층이면 곤란하다. 복층 신축빌라 매매를 고려한다면 어느 정도 복층에 대한 상식을 알고 있어야 한다. 복층은 합법복층과 불법복층(다락방 허가)으로 구분된다.
합법복층과 불법복층을 구분하기 가장 쉬운 방법으로는 등기부등본을 확인하면 된다. 해당 구청에 건축허가를 받을 당시 복층 구조로 허가를 받은 것은 합법이므로 아무 문제가 없다. 반대로 건축허가 당시에는 단층이었던 것을 준공심사 후 무단 구조변경을 했다면 당연히 불법건축물로 분류된다.
불법복층이 공급되는 현장은 택지 지역에서 많이 발생되는데 불법이라고 해도 분양이 잘 되는 이유는 희소가치가 높기 때문이다. 또한 불법으로 신고 되는 경우도 극소수라고 할 수 있다.
위층과 아래층이 개별적으로 등기에 표시되어 있다면 합법복층이고 하래층만 등기에 표기되어 있고 위층은 표시가 되어 있지 않다면 다락으로 허가 받은 것을 개조한 불법복층이라고 할 수 있다.
눈으로 불법인지 아닌지를 판단하고 싶다면 복층 구조가 기존층과 층고가 같은지 확인하고 꺾이거나 각진 부분이 없어야 한다.
또한, 보일러 단열 시공이 제대로 되어 있는지 확인해야 한다. 단열 상태가 전기판넬이고 낮은 층고라면 대부분 불법이다.
합법복층이나 불법복층은 기존층보다는 분양가격이 높게 책정된다. 불법복층은 합법복층보다 당연히 낮은 가격에 거래되고 있다.
위 사진은 불법복층 사진으로, 각진 부분이 많다는 것을 알 수 있다.
위 사진은 합법복층 사진으로, 각진 부분이 없다.
◎ 이 기준을 적용한다면 불법일까?
다락방으로 관할구청에 허가를 받은 복층일 경우 욕실과 씽크대 등을 설치하지 않고 다락으로만 사용을 할 경우 불법복층으로 볼 수 없다.
하지만 거의 대부분의 복층들이 다락으로 허가를 받은 후 준공심사를 거치고 나서 다락방 공사를 통해 복층으로 둔갑한다.
◎ 불법복층의 경우 어떻게 되나?
실제로 문제가 되는 경우는 거의 없다.
건축법에도 주택 복층에 대해 불법복층이 정확히 어떤 것이라고 명시하고 있지는 않다.
근린생활시설을 불법 주택으로 둔갑시켜 해당 구청에 단속이 되면 원상복구명령이 떨어지게 되는데 이를 시행치 않았을 경우 원상회복 및 강제이행금이 부가된다.
불법복층도 여기에 해당되어 매수자가 원상복구 의무와 이행강제금 등을 부담할 수도 있습니다.
복층의 경우 정확한 정보를 바탕으로 신중하게 접근하고 판단해야 한다.
◎ 불법임에도 계속 공급되는 이유
건물을 지을 수 있는 토지에는 ‘용적율’이라는 것이 있는데 이는 건물을 얼마만큼 높게 올릴 수 있을 것인가를 결정하는 비율이다.
다락방을 지을 수 있는 공간에 단순하게 다락으로만 만들어 놓는 것보단 주택으로써 사용할 수 있도록 방과 욕실 등을 꾸미고 분양가를 기준층 보다 높게 책정하여 분양을 한다면 건축주에게는 이득이다.
매수자 입장에서는 기존층보다는 약간 더 높은 금액으로 더 넓은 공간을 활용해서 사용할 수 있으니 좋다.
불법임에도 이런 것을 원하는 수요자들도 많기 때문이다.
결론적으로 수요가 많고 공급이 적다 보니 생기는 현상이라고 할 수 있다.
어떤 집이든지 살아가면서 장점을 극대화시키고 단점을 보완해가면서 지내는 것이 최고다.
굳이 불법과 합법을 논할 것이 아니라 자신에게 알맞다고 생각하는 집이라면 좋은 집이 되는 것이다.
내 가족의 행복과 생활의 활력소가 되어 줄 복층이라면 내 자신의 기준이 가장 중요하다.
근린생활시설의 이해와 주의할 점
근린생활시설이란 『건축법』에 의해 나뉘는 건축물의 용도 중의 하나로, 슈퍼마켓과 같이 보통 일상생활에 필요한 시설을 말한다. 근린생활시설은 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설로 구분된다. 제1종, 제2종근린생활시설의 세부종류는 건축법 시행령(*참고: 용도별 건축물의 종류)과 같다.
제1종 근린생활시설은 국민이 생활하면서 편리하게 이용할 수 있는 시설로, 슈퍼마켓 등에서부터 변전소 등까지 생활에 꼭 필요한 필수적인 시설을 말한다. 제2종 근린생활시설은 일반음식점·기원에서부터 안마시술소 및 노래연습장까지 생활하는데 유용한 시설로 분류하고 있다.
이러한 건축물의 용도 분류 목적은 다음과 같다.
1. 용도지역·지구·구역 별 토지이용 관리
합리적인 토지이용을 통한 국민 생활의 질을 향상하기 위해 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에서는, 각각의 용도지역·용도지구 및 용도구역의 지정목적에 따라 그 안에서 규정된 용도의 건축물은 건축할 수 없도록 제한하고 있다.
2. 개별 건축물 관리
『건축법』에서는 개별 건축물의 안전·기능 및 미관을 확보하고 주변 주거환경·생활환경과 건축물이 적합하도록 하기 위하여 건축물을 건축하거나 대수선할 때에는 그 입지·규모·용도 등에 대해 지정된 허가권자(시장·군수·구청장, 특별시장 등)의 허가를 받도록 하고 있다. 동시에 건축물의 용도를 변경하고자 할 때에는 그 용도에 따라 각기 다른 건축기준이 존재하므로 용도마다 정해진 건축기준을 따라야 하며, 시설군 종류에 따라 허가를 받거나 신고해야 한다.
◎ 근린생활시설 구매 시 꼭 알고 가자
요즘 신축빌라 분양 매물이 많아지면서 근린생활시설(근생)도 증가하고 있다. 무작정 싸다고 구매를 서두르는 것보다는 한번쯤 근생에 대해서 알아보고 선택하길 바란다. 근린생활시설은 같은 건물의 주택 허가 매물과 크기며 인테리어가 모두 동일하다. 그럼에도 불구하고 일반 주택보다 평균 분양가가 10%~20% 정도 저렴하다.
근린생활시설은 취사가 불법이다. 처음 준공 허가를 받을 때 ‘상가’로 허가를 받기 때문에 취사시설 자체가 불법이다. 또한 상가에 부과되는 부가세를 따로 납부해야 한다. 근린생활시설로 된 신축빌라 분양 시에는 건축주가 이를 대신 부담하기도 한다. 취득세의 경우 일반 주택은 1.1%인 반면 근린생활시설은 4.6% 정도 부과된다. 이 또한 근린생활시설로 된 신축빌라 분양 시 건축주가 일부 또는 전부를 부담해 주기도 한다.
주변 신고로 해당 관할관청 공무원의 조사 후 해당건물이 거주용으로 사용되고 있다는 것이 확인되면 ‘원상복구명령’을 받게 된다. 일정기간 복구명령 불이행시 건물가의 10% 정도 금액의 ‘이행강제금’이 1년에 2회씩 지속적으로 부과된다. 근린생활시설 허가의 신축빌라 매물을 매매했다면 하자보수 예치금 혜택에서도 제외된다. 하자발생 시 본인이 직접 해결해야 하는 것이다. 다만, 매매 당시 계약서상 하자보수 부분을 작성했다면 건축주가 일정기간 수리를 해주기도 한다.
◎ 불법인줄 알면서도 건축해서 분양하는 이유
우선 근린생활시설 허가를 내게 되면 보통 주택(4층까지만 합법)보다 고층 건물을 세울 수 있다. 한정된 땅에 많은 이익을 남기기 위해 건축주들은 불법임을 알면서도 근린생활시설을 만드는 것이다.
한 층에 3세대가 있는 4층 건물을 짓는다면, 최대 9세대를 만들 수 있다. 여기에 근린생활시설을 포함시킨다면 6층 이상 건물을 세울 수 있고 15세대 이상을 만들 수 있는 것이다. 근린생활시설이 분양되지 않는다면 건축주들도 굳이 돈을 들여 만들지 않을 것이다. 근린생활시설만 고집하는 수요자들도 있기에 건축주들은 근린생활시설 세대를 만든다.
◎ 불법인데 어떻게 준공심사를 통과하나?
준공심사 완료 후 벽체 칸막이를 세워 감쪽 같이 바꾸기 시작합니다.
바닥에 보일러 배관을 깔고 인테리어하면 완벽하게 주택 모습으로 변신
건축주가 기존 주택을 분양하는 동안 준공심사를 위해 해당 관할구청 공무원이 현장조사를 나오게 된다. 관할구청 공무원은 건축물에 대한 준공허가서를 비교하며 심사를 하게 된다.
근린생활시설 용도로 만들어진 건축물은 이때까지 방과 방, 방과 거실 사이 칸막이벽을 설치하지 않고 인테리어 시공도 하지 않는다. 준공심사를 위해 현장을 심사하는 공무원은 이를 근린생활시설 용도로 알고 적법한 건축물대장을 만들어준다.
일부 공무원은 근린생활시설이 주택으로 바뀌는 것을 알고 있다. 알면서도 허가를 한다는 말이 된다. 누군가 신고하지 않는 이상 불법 주택을 찾아다니는 공무원은 없다.
건축주는 준공심사가 끝난 뒤 근린생활시설을 주택으로 개조한다. 공간을 나눠주는 벽체도 만들고 보일러도 설치하고 인테리어까지 예쁘게 단장하게 되는 것이다. 근린생활시설 용도라는 것을 알 길은 외관상으로는 거의 없다.
◎ 근린생활시설의 장점
근린생활시설이라고 무조건 안 좋은 것은 아니다. 기존 주택과 비교해 분양 가격이 1천만 원에서 4천만 원 정도 저렴하다. 또한 1가구 2주택에 해당이 되지 않기 때문에 투자 또는 아파트 청약이 있는 분들이 많이 찾는다.
거주가 아닌 임대목적으로 구입 시 임대수익을 기대할 수 있다. 거주 목적으로만 사용하는 게 아닌 사무실 용도로도 사용할 수 있다. 전기나 가스, 수도 등 공과금도 상가 기준으로 청구돼 누진세가 없어 저렴하다.
