신축빌라 vs 구옥빌라 선택 방법
빌라로 내 집 마련의 다양성 알아보기
신축빌라 vs 준신축빌라 vs 구옥빌라
빌라를 매매할 때 고민되는 것은 발로 신축이냐, 준신축이냐, 구옥이냐의 문제다. 이는 가족 구성원들끼리도 의견을 달리하는 경우가 많다. 결론부터 말하자면 신축, 준신축, 구옥빌라는 모두 장단점이 분명히 존재한다.
옳고, 그름의 차이가 아니니 각 빌라의 장단점을 파악해 자신에게 알맞은 빌라를 매매하는 것이 좋다.
◎ 신축빌라
: 현재 분양하는 빌라로 첫 입주를 하게 되는 집.
◎ 준신축빌라
: 분양 후 1~5년 지난 빌라로,
외관은 깨끗하나 첫 입주가 아닌 집.
◎ 구옥빌라
: 10여 년 이상 지난 빌라로
외관부터 세월의 흔적이 있는 집.
◎ 신축빌라, 준신축빌라, 구옥빌라의 특징
신축빌라와 준신축빌라, 구옥빌라는 각각 다른 장·단점을 가지고 있다. 중고차를 예로 들면 중형 세단을 타느냐, 대형 중고차를 사느냐의 차이와 비슷하다.
어떤 빌라든 간에 자신에게 잘 맞고 어울리는 집을 사는 것이 좋다.
3. 빌라 vs 주거용오피스텔
◎ 주거용 오피스텔이란?
‘주거용 오피스텔’은 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로, 낮에는 업무를 주로 하되 저녁에는 개별실에 일부 숙식을 할 수 있는 공간을 만들어 호텔 분위기가 나도록 설계한 형태의 건축물을 말한다. 주 용도가 업무시설이며 업무 공간이 50% 이상이고 주거 공간이 50% 미만인 건축물을 의미한다. 건축법에서는 주거용 오피스텔을 업무시설로 분류하고 있어 주택에 포함되지 않는다. 그러므로 주택 이외에 주거용 오피스텔을 소유하더라도 1가구 2주택에 해당되지 않는다.
실정법상 오피스텔은 건축물 분양에 관한 법률에 따라 업무용으로 사용하는 경우 주택법의 적용을 받는 일반 주택과 달리 업무시설 기준의 세금이 부과된다. 다만, 업무용이 아닌 주거용으로 오피스텔을 사용하는 경우 종합부동산세의 대상이 될 수 있으며 오피스텔 이외에 다른 주택을 소유하고 있으면 다주택자로 인정돼 처분 시 양도소득세가 중과될 수 있다.
‘주거용’ 오피스텔 여부는 공부상 용도구분 또는 사업자등록 여부와 관계없이 주민등록 전입 여부와
그 해 오피스텔의 내부 구조 및 형태, 취사시설 등
거주시설의 구비 여부와 사실상 사용하는 용도 등을 종합해 판단한다.
◎ 빌라란?
빌라는 원래 고대로마부터 중세 초기에는 '농지'라는 뜻이었다. 영어로는 ‘별장’ 또는 ‘저택’의 의미를 가지고 있다. 원래의 의미와 한국에서의 의미가 달라서 외국인이 한국인의 주소에 ‘xx빌라’라고 적힌 것을 보고 별장이나 저택에 사는 것으로 오해해서 깜짝 놀라는 경우가 생기기도 한다.
한국에서 빌라는 주로 소규모의 공동주택인 다세대와 일정 규모 이상의 연립주택을 칭한다. 물론 한국의 빌라 중에서도 삼성동이나 청담동, 압구정동에는 주거 환경이 훌륭하고 저택을 연상시키는 호화 빌라도 있다. 한국에서 호화 빌라가 나타난 이유는 간단하다. 아파트는 입주민들이 지나치게 많아 번잡하고
단독주택은 관리가 까다로워 부담이 늘면서 절충안으로 호화 빌라가 생겨난 것.
여기서 더 발전된 주택 형태가 ‘타운하우스’라고 할 수 있다.
건축법상 연면적 200평 이상의 건물로, 4층 이하의 공동주택은 연립주택, 5층 이상의 공동주택은 아파트라고 불린다. 고급주택 업계에서는 도시에 입지하고, 건축법 상 일정한 대형 평형에 분양 가격이 고가로 책정된 ‘20세대 미만’ 아파트나 연립주택을 통틀어 통상 고급빌라라고 말한다.
또, 20세대 이상의 공동주택은 아파트라고 칭한다.
4. 주택 외부 들여다보기
◎ 위치와 주변 환경
빌라나 아파트, 단독주택 등 주택 가격을 결정짓는 중요한 요인은 ‘위치’이다. 지하철역이나 버스정류장과의 거리, 시장 또는 대형마트 유무, 학군 등 주변 환경에 따라 같은 평수·연식의 주택이라도 가격 차이가 크게 난다.
◎ 유해시설 유무
집을 구할 때는 주변에 유해시설이나 혐오시설이 없는지 철저히 확인하는 자세가 필요하다.
유흥, 오락시설이 즐비하다면 아이를 키우기에는 적합하지 않는 입지조건이 된다. 반면 공원이 조성돼 있거나 도서관이 개관해 있다면 아이들의 교육 환경에 좋은 입지라고 할 수 있다.
이상적인 입지조건은 개개인에 따라 다르니 자신에게 알맞은 입지조건을 확인할 필요가 있다.
◎ 건물의 용도
건축물대장을 보면 ‘건물 내역’ 부분에 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 단독주택, 다세대주택 등 건물의 종류가 표시돼 있다. 이 중 상업용 허가인 ‘근린생활시설’은 주택으로 사용할 수 없지만, 일부 소유자들이 준공검사를 마친 뒤 건물 내부를 주택으로 리모델링해 임차하거나 매매하는 경우가 있다.
불법적으로 용도를 변경한 ‘근린생활시설’은 주택과 실내 모습은 비슷하지만 가벽으로 건축돼 방음과 단열에 취약할 뿐만 아니라 화재 시 걷잡을 수 없는 피해를 유발한다. 게다가 불법 시공이 적발될 경우, 원상복구 명령과 함께 제곱미터당 강제이행금이 부과된다. 내 가족의 행복과 소중한 재산을 안전하게 지키기 위해서는 ‘근린생활시설’은 피하는 것이 좋다.
◎ 외벽 마감재
1990년대 초중반 빌라는 빨간 적벽돌로 외벽을 마감하는 경우가 대다수였으나 1990년대 중후반에 들어서는 현재도 가장 보편적으로 쓰이는 ‘드라이비트’가 외벽 마감재로 흔하게 사용되기 시작한다.
‘드라이비트’는 1940년대 독일에서 개발된 ‘외벽 단열 시스템’으로 경제성과 시공성이 뛰어난 자재로 명성을 떨치며 유럽 전역에 유행하기 시작했는데, 제2차 세계대전으로 파괴된 유럽의 도시를 재건하는 데 기여했다는 평가도 받고 있는 자재다.
1960년대 합성 폴리머화학의 비약적인 발전으로 ‘드라이비트’의 주 구성요소인 접착제와 마감재, 단열재의 품질이 획기적으로 향상됐고 1970년대부터는 미주 지역으로 확산돼 현재도 방수와 단열에 좋은 건물의 외벽 마감재로 가장 사랑받고 있다.
◎ 준공검사
구옥·준신축 빌라는 ‘소유권보전등기’가 돼 있어 등기부등본을 확인할 수 있지만 신축빌라는 분양 시 준공검사가 완료되지 않아 등기부등본을 확인할 수 없는 경우가 많다.
신축빌라를 분양 받을 때는 ‘준공검사일’과 ‘소유권보전등기일’을 알아 두고 안전한 날짜에 이사를 하는 것이 좋다. 간혹 준공검사 완료 전 입주를 하는 경우가 있는데, 준공검사가 완료되지 않는 경우 가스와 수도 공급이 이뤄지지 않는다. 또, 준공검사 완료 전에 입주하게 되면 소유권 이전을 할 수 없어 재산상 불이익을 받을 수 있다.
준공검사일과 소유권보전등기일을 필히 확인하고 소유권 이전에 문제가 생기지 않도록 분양계약서에 단서를 넣어두는 것도 바람직하다.
◎ 주차장
신축빌라를 매매할 때는 세대별 주차 비율이 어느 정도인 지 확인할 필요가 있다.
2002년 이전 빌라는 주차장법이 존재하지 않아 주차 공간이 제대로 확보되지 못한 곳이 많았으나 2002년 이후부터는 주차장법이 적용돼 주차장을 만들어야 할 의무가 생겼고 이 때부터 1층 필로티 구조의 빌라가 많이 생겨났다. 최근에는 신축빌라의 고층화 추세로 주차타워를 설치한 현장도 많이 나타나고 있다.
※ 빌라의 건물관리
대부분의 빌라는 경비실이나 관리인을 따로 두지 않기 때문에 신축빌라에 입주하게 되면 입주자 모임으로 동대표를 선출한다. 동대표는 건물 전체를 관리하는 역할을 하게 된다.
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