신축빌라매매 시 이것만 주의하자!
내 집 마련 시 알아야 하는 사실들.
신축빌라 분양 계약 시에는 미리 기본적인 확인사항을 숙지해야 한다.
◎ 신축빌라 계약 시 일반적인 주의사항
신축빌라 분양 시장에서 공급되는 빌라의 종류에는 여러 가지가 있다. 다세대와 연립, 도시형생활주택 등 공동주택과 주거용 오피스텔, 상가를 주택으로 개조한 근린생활시설로 구분할 수 있다.
우선 주거용 오피스텔의 경우 취득세 부분에서 차이가 있다. 주택의 취득세는 1.1%인데 반해 주거용 오피스텔의 취득세는 4.6%가 부과된다.
일반적으로 주거용 오피스텔의 경우 건축주가 취득세 부분에 있어 50% 또는 3.5%를 지원해주고 있다. 근린생활시설의 경우 불법개조로 일반 매물보다 분양가가 많이 저렴하나 반드시 근린생활시설이라는 점을 인지해야 한다.
신축빌라 분양 계약 시 확인해야 할 서류는 준공 전이라면 집합건물 등기부등본이 나오기 전이기 때문에 토지등기부 등본과 건축허가서 등의 서류를 확인해 계약서상 건축주와의 일치여부 등을 확인하면 된다.
준공 후라면 집합건물 등기부등본과 계약서상 내용을 대조해보면 된다. 보통 건축주가 현장에 상주해 계약을 진행하지는 않고 직원 또는 분양업체에 위임을 하게 되는데 이 때 위임장과 신분증 등을 확인해야 한다.
분양 계약서 작성 시에는 특약사항에 들어갈 내용을 명확히 특정해줄 필요가 있다. 그렇게 해야만 차후 분쟁의 소지가 없게 되는 것이다.
계약금은 건축주에게 현금이 아닌 통장으로 입금해주는 것이 좋다. 간혹 분양업체에서 분양책임자가 계약금에서부터 잔금까지 받는 경우가 있다.
이 경우 매수자 입장에서는 불안할 수밖에 없다. 위임장에 위임 범위를 확인해보고 정 불안하다면 신축빌라 분양 전문 업체와 동행하거나 이 같은 업체에 문의를 한 뒤 계약을 진행하는 것이 좋다.
◎ 신축빌라 계약해지와 계약금 반환
신축빌라 분양에 있어서 계약서 작성도 중요하지만 계약해지와 관련된 부분도 중요 사항이라고 할 수 있다. 계약해지와 밀접한 관련이 있는 것이 계약금 반환 여부 부분이다.
매수자 입장에서는 계약을 해지하면서 계약금을 돌려받을 수 있는지가 가장 큰 관심사이다. 일반적인 계약해지에 해당하는 상황을 기준으로 계약금 반환에 대해 알아보도록 하겠다.
- 융자금액 미발생 시 계약금 반환
융자금액 미발생으로 인한 계약금 반환은 계약자가 분양을 받기를 원하나 금액 부족인 관계로 계약은 무효가 되고 계약금 전액을 반환 받을 수 있다.
하지만 이 상황에서도 애매한 경우가 생긴다. 융자를 신청한 금액보다 금액이 많이 부족하지 않고 소액이 부족할 경우 매수자가 추가 금액을 준비하거나 추가 신용대출을 받을 의사가 있다면 분양 계약은 그대로 진행할 수 있다.
하지만 추가 금액 마련이 어렵거나 신용대출을 받을 의사가 없는 매수자라면 분양사무실과 계약해지와 관련해 마찰이 생길 수 있다.
따라서 신용을 조금이라도 받을 생각이 없는 경우에는 신청한 금액을 명확히 해두고 분양 계약서에 명시하여 신청 금액 미만으로 융자가 나온다면 해약사유에 포함시키는 것이 좋다.
- 특약사항 위반 시 계약금 반환
신축빌라 분양 계약서 작성 시 특약사항 부분을 작성하게 된다. 이 특약사항에는 여러 가지 내용이 들어갈 수 있다. 특약사항을 건축주가 이행하지 않게 되면 매수자는 불이행을 이유로 계약을 해지하고 계약금을 반환 받을 수 있다.
예를 들어 특약사항에 특정일까지 준공이 완료되지 않을 경우 계약을 무효로 한다는 특약사항을 명기하고 해당 기일까지 준공이 떨어지지 않게 되면 매수자의 선택에 의해 계약을 해지하고 계약금 전액을 반환 받을 수 있다.
- 단순 변심에 의한 계약해지 시 계약금 반환
위에 언급한 두 가지 상황을 제외하고 대부분의 매수자들은 단순 변심으로 계약 해지를 요구한다. 개인의 부득이한 사정이 있을 경우에도 이는 단순 변심에 해당하여 계약금 전액을 돌려받지 못한다.
단순 변심에 의한 경우라도 중개를 해준 중개사나 업체가 있다면 중개사를 통해 계약금의 일부라도 돌려받을 수 있도록 이야기 할 수 있다. 매수자 본인이 직접 분양관계자에게 사정을 얘기해 일부라도 돌려받을 수 있는 가능성을 열어두는 것도 좋다.
