아파트 하락 거래를 증여라고 부르는 이유

대규모 아파트 단지에서 하락 거래가 발생하면 바로 다음날 부동산 커뮤니티에 소문이 난다. 댓글 반응은 두 가지다. 진짜 하락이라는 반응과 증여거래라는 반응이 엇갈린다. 분명 매매거래인데 왜 증여라는 반응이 나오는 것일까?

부동산 거래 신고제도

부동산을 사고팔면 계약일로부터 30일 이내에 부동산 소재 지자체에 신고해야 한다. 이렇게 신고한 자료가 국토교통부 부동산 실거래가 공개시스템을 통해 인터넷에 노출된다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따르면 부동산 거래 신고 대상은 부동산의 매매계약이나 공급계약이고, 증여는 공개 대상이 아니다.

고저가 양도에 따른 증여세

특수관계인 사이에 부동산을 사고파는 행위는 계약자유의 원칙에 따라 얼마든지 가능하다. 매매금액도 자유로이 정할 수 있다. 하지만 매매금액에 따라서 증여세가 과세될 수 있다. 

예를 들어 10억원짜리 아파트를 소유하고 있는 부모가 자녀에게 이 아파트를 1억원에 팔았다고 가정해보자. 자녀는 10억원짜리 아파트를 1억원에 취득하였으므로 부모로부터 9억원을 지원받은 것과 경제적 실질이 동일하다. 합리적인 사람이라면 10억원짜리 아파트를 1억원에 팔리 없으므로 증여의 의사가 있다고 보는 것이다. 이경우를 저가양도라고 하며 이득을 본 자녀에게 증여세를 과세한다. 이렇게 저가양도한 거래가 특수관계인 사이에 거래인지 공개되지 않고 있어 갑론을박이 벌어지는 것이다.

반대로 자녀가 5억원짜리 아파트를 부모에게 15억원에 비싸게 팔 수도 있다. 이경우는 고가양도라고 하며 마찬가지로 이득을 본 자녀에게 증여세를 과세한다. 고가양도와 저가양도를 막지 않는다면 매매라는 형식으로 증여 행위가 이루어질 수 있으므로 증여세 과세대상으로 하고 있다.

증여세 과세 방법

위의 사례처럼 10억원짜리 아파트를 1억원에 양도하는 경우라면 증여라는 것이 확연히 드러나지만, 10억원짜리 아파트를 9억5천만원에 파는 경우처럼 애매한 경우도 있을 것이다. 따라서 일정한 과세기준이 필요한데 현행 세법에서는 그 기준을 30% 또는 3억원으로 정하고 있다.

예를 들어 10억원짜리 아파트라면 30%까지 싸게 거래해도 증여로 보지 않는다. 따라서 7억원까지 낮춰서 거래해도 증여세는 과세되지 않는다. 

30% 기준만 존재하면 비싼 아파트일수록 허용하는 폭이 커지는 불합리가 있으므로 허용폭을 3억원까지만 인정한다. 20억원짜리 아파트를 30% 모두 인정하면 6억원까지 낮출 수 있지만, 한도인 3억원에 걸리기 때문에 17억원으로 거래해야 증여세를 피할 수 있다는 의미다.

· 시가와 대가의 차이 - min(시가 × 30%, 3억원)

양도소득세를 주의하자

고저가 양도에 따른 증여 시 간과하는 것이 양도소득세다. 만약 부동산 자체를 증여를 하였다면 양도소득세는 발생하지 않는다. 그러나 고저가 양도는 어디까지나 매매거래이므로 양도소득세가 과세된다. 양도소득세에는 부당행위계산 부인이라는 복병이 숨어 있어 주의해야 한다.

부모가 10억원짜리 아파트를 자녀에게 1억원에 매매하였다면 수증자는 9억원의 이득을 볼 것이다. 수증자는 세법에 따라 성실히 증여세를 신고하였다. 이대로 끝인 것일까? 사실 이 거래에는 한 가지 이득이 더 숨겨져 있다. 

만약 부모가 아파트를 제3자에게 양도했다면 시가인 10억원을 기준으로 양도소득세가 과세되었을 것이다. 하지만 자녀에게 1억원으로 양도했다. 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감해서 과세하기 때문에 양도가액이 1억원인 경우 10억에 비해 양도소득세가 대폭 감소한다. 소득세법에서는 이런 경우 양도소득세가 부당하게 감소된 것으로 보고 10억원으로 양도소득세를 과세한다. 이른바 부당행위계산 부인이다. 

양도소득세를 계산할 때는 시가의 5% 미만의 차이만 인정한다. 10억원짜리 아파트를 9억6천만원에 거래하면 양도가액은 9억 6천만원 그대로 인정하고, 9억5천만원 이하는 무조건 10억원으로 양도소득세를 계산한다.

특수관계인 사이에 증여세보다 양도소득세의 부담이 더 큰경우가 있으므로 증여세와 양도소득세를 비교해서 판단하길 바란다.