수도권에서 아파트 가격이 가장 많이 오른 지역은?
2016~2020년 수도권 자치구별 가격 상승률 분석
앞으로 어떤 지역이 오를것인가?
부동산에 투자하고자 하는 사람들이 가장 알고 싶어하는 질문이 바로 이것일 것이다. 왜냐하면, 향후 가격이 상승하는 지역에 투자를 해야 투자의 목적인 수익 극대화를 달성할 수 있기 때문이다. 가격이 상승하는 지역이 어디인지 알려면, 미래의 가격 트렌드를 예측해야 한다. 그런데, 여러가지 내적, 외적 변수가 복합적으로 작용하는 부동산 가격을 정확히 예측하는 것은 부동산 전문가들 조차도 서로 의견이 엇갈릴 정도로 보통 어려운 일이 아니다.
데이터에 힌트가 있다.
그러나, 최근에는 정부가 보유한 부동산과 관련된 다양한 데이터들을 활용하여 가격을 예측하고자 하는 시도가 많이 일어나고 있다. 이러한 데이터는 무료로 공개되어 일반인들도 데이터를 받아서 분석해볼 수 있다. 미래의 가격을 정확히 예측하는 것은 어렵겠지만, 최근에 아파트 가격이 어떻게 변하고 있는지를 살펴보면, 앞으로 어떤 지역이 오를지에 대한 힌트를 얻을 수 있을 것이다. 그리하여 아파트 매매 실거래 데이터를 활용하여, 수도권 자치구별 아파트 매매가격 추이를 분석해보았다.
분석 범위
기간: 2016년 ~ 2020년
지역: 서울, 경기, 인천
데이터: 국토부 부동산 실거래가(아파트 매매) 데이터
서울의 최근 아파트 가격 추이 - 대세 상승
본격적인 분석 결과를 보기에 앞서, 전체적인 아파트 가격 트렌드를 파악하기 위해 최근 아파트 가격의 시계열 추이를 먼저 살펴보자. 아래 그래프는 2008년 1월부터 2020년 9월까지 서울 아파트 매매가격 지수를 그린 것이다. 데이터는 월간 KB 주택가격동향에서 가져왔다. 가격지수는 2019년 1월의 가격을 100으로 환산한 상대적인 값이다.
2008년 이후 서울 아파트 가격 추이 (출처: 월간 KB 주택가격동향)월간 KB주택가격동향 데이터는 아래 링크에서 받을 수 있다.
https://onland.kbstar.com/quics?page=C059744
서울 아파트 가격은 2008~2009 년 경 한번 정점을 찍고, 세계 금융위기 이후 2014까지 하락하는 추세를 보인다. 2014년에 바닥을 찍고나서 부터는 최근(2020년 9월)까지 상승곡선을 그리고 있다. 언제 또 정점을 찍고 하락하는 시기가 올지도 모르지만, 현재까지 서울 아파트 가격은 끝없이 상승하는 중이다. 대세 상승장이었던 2016년부터 최근(2020년 상반기)까지 어떤 지역이 가장 많이 올랐는지 살펴보기 위해, 해당 기간동안의 수도권 자치구별 가격 변동률 데이터를 뽑아보았다.
가격이 비싼 지역일수록, 많이 오른다.
4년간 수도권의 가격 변동률을 한눈에 볼 수 있도록, 지도로 그려보았다. 지도상에서 붉은색일수록 가격 상승률이 높고, 노란색일 수록 가격상승률이 낮다. 수도권 전체적으로 보았을때, 서울 중심부일수록 가격 상승률이 높고, 서울로부터 멀어질수록 상승률이 낮다. 노란색인 지역중에는 심지어 가격이 하락한 지역도 있다. 재미있는 점은 이러한 패턴이 2020년 상반기 가격분포(https://brunch.co.kr/@jirehpark/26)와 비슷하다는 것이다. 즉, 가격이 비싼 지역일수록 많이 오른 것이다.
수도권 아파트 가격변동률 지도가격과 가격변동률을 산점도로 그려보면, 가격과 가격변동률의 상관관계가 한눈에 보인다. 여기서 한가지 짚고 넘어가야할 점이 있다. 비싼 지역일수록 가격 변동률이 높다는 것을 수학적으로 말하면, 비싼 지역의 가격은 선형적으로 비싸지는 정도가 아니라 지수적으로 비싸진다는 얘기다.
지역별 매매가격과 가격변동률의 상관관계. 비싼 지역일 수록 가격변동률(수익률)이 높다.예를들어, 2016년에 가격이 2배가 차이나는 두 아파트가 있었다고 하자. A 아파트는 5억, B 아파트는 10억이었다고 하자. 데이터에 따르면, B 아파트의 가격이 2배이므로, B 아파트의 가격 상승률도 2배 정도라고 할 수 있다. 그러면, 4년간 5억인 아파트가 10% 올랐고, 10억인 아파트는 20%가 올랐다고 하자. 이를 절대값으로 환산해보면 5억짜리는 5천만원이 오르는 동안, 10억짜리는 2억이 오른 셈이 된다. 상승폭은 B가 A의 4배가 된다. 즉, 가격상승률의 차이는 가격 차이의 제곱이 되고, 투자의 관점에서는 수익률이 제곱이 되는 것이다.
이러한 결과는, 모두가 강남 아파트만 바라보고 있는 우리나라 부동산 시장의 상황과 무관하지 않다고 할 수 있겠다. 무엇이 원인이고 무엇이 결과인지는 알수 없지만, 상관관계 만큼은 부정할 수 없다.
서울은 한강변, 경기도는 강남 인근
아래는 4년간 가격이 가장 많이오른 지역 Top 10이다. 서울에서 가장 많이 오른 지역은 성동구로, 94%가 상승했다. 한편, 경기도에서는 성남시 수정구가 87%로 가장 많이 올랐다. 가격이 많이 오른 지역들을 보다보면 입지적인 공통점을 발견할 수 있는데, 서울과 경기도에서 각각 그 패턴이 다르다.
수도권에서 아파트 가격이 가장 많이 오른 지역 Top 10서울의 경우는, 성동구를 비롯한 마포구, 용산구, 영등포구, 광진구, 강남구, 송파구 등 한강에 인접한 지역이 가장 많이 올랐다. 아무래도, 한강변 아파트를 선호하는 경향이 반영된 결과일 것이다.
서울에서 아파트 가격이 가장 많이 오른 성동구. 한강에 인접하고, 강남과의 접근성도 좋다.경기도의 경우는, 강남과 인접한 지역이 압도적으로 많이 올랐다. 가장 많이 오른 성남시 수정구를 비롯하여, 하남시, 과천시, 성남 분당구, 성남 중원구 등 강남 3구와 가까운 동남권 지역이 많이 올랐다. 이는 강남 출퇴근이 용이하면서도, 가격이 비교적 저렴한 지역을 찾는 수요가 이 지역으로 몰린 결과로 해석할 수 있을 것이다.
경기도에서 가장 가격이 많이 오른 성남시 수정구. 강남 3구에 인접하고 있다.수도권 아파트 시장의 미래는?
아래 표는 2020년 아파트 매매가격 Top 10의 4년간 순위변동 나타낸 것이다. 붉은색은 순위가 오른 지역, 푸른색은 순위가 떨어진 지역이다. 강남구는 4년간 부동의 1위자리를 지켰다. 한편, 순위가 오른 지역은 과천시, 성동구, 분당구이고, 떨어진 지역은 서초구, 광진구이다.
2020년 아파트 매매가 Top10 지역의 순위 변동10개 지역 중에서, 특히 성동구와 분당구가 2계단씩 상승한 점이 눈에 띈다. 성동구는 8위에서 6위, 분당구는 12위에서 10위로 각각 상승했다. 이 두 지역은 지난 4년간 많은 투자자들의 선택을 받은 지역이라고 할 수 있을 것이다.
향후 4년뒤, 10년뒤에는 수도권 아파트 시장이 어떻게 바뀔까? 그리고, 어떤 지역이 투자자들의 선택을 받게 될까?
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