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Mar 23. 2020
부동산투자 브런치산책/7-6
*30대가 알아야 할 부동산지식(B) - 부동산경매
광명시 현장조사를 다녀온 후 고민이 더 많아졌습니다. 아내는 아내대로.... 남편은 남편대로 심난합니다.
정도를 비교하자면 남편은 대출 부담에 머리가 아프고, 아내는 30년된 구축 아파트에 살아야하는
자신의 모습이 싫습니다.
생애최초로 집을 사는 부부들이 모두 다 한번 쯤은 겪는 과정이지요. 일단 그 과정의 복잡함에 미치고 그 다음 단계로 넘어가는 결단력을 지속적으로 요구하는 압박감에 더 미칩니다. 하지만 시작했으니 끝을 봐야지요.
이 아파트를 매수하려면 전세보증금 2억에 약 1억4천만원 정도의 대출을 일으켜야합니다. 현재 주담대
(주택담보대출)의 이자와 대출금액을 대략이라도 알아보려면 국민은행 홈페이지 [부동산]을 클릭하면 됩니다.
부부의 연소득을 7천만원 정도로 잡고 하안주공 11단지의 대출 한도를 알아보면 국민은행은 1억3천만원이 최대 대출금액이고 금리는 2.24%~3.94%로 나옵니다. 대출을 한다해도 1천만원이 부족하네요. 요즘 아파트를 사는 이들에게는 영혼까지 끌어모아야 한다는 신조어가 나오는 형국입니다. 1천만원 정도는 마이너스대출 또는 지인대출등을 이용하시면 됩니다. 다른 금융권(농협, 새마을금고, 저축은행)에 문의하시면 그 이상 대출이 나올 수 있으니 국민은행은 참고로 기준을 삼으시면 되겠지요.
여기까지는 일반적인 매수로 진행되는 과정입니다만... 지금 우리가 진행하고 있는 분야는 부동산경매에 대한 대출은 경락잔금대출이라 일반적인 대출보다는 유리합니다. 입찰가의 50%이상은 나오는게 일반적이고 좋은 시절에는 80%까지 나올때도 있었답니다. 또다른 장점은 '부동산자금조달계획서' 같은 서류를 작성하지 않아도 된다는 점이죠.
'존버'라는 단어가 회자되는 시기입니다. 어떤 이는 '존나 버틴다'라고 하고 또 어떤 이는 우아하게 '존재함으로 버틴다'라고 합니다. 초기 자금이 부족한 이들은 이렇게 구축아파트를 매수해서 존버해야 그나마 서울인근지역에 아파트를 장만할 수 있습니다. 3억대 중반으로는 서울에서 20평대 아파트 전세정도 가능하다는 건 이제 살아봐서 모두 압니다. 계속 그렇게 전세유목민이 될 것인가? 아니면 몸테크(몸으로 버티고 재테크)할것인가는 여러분의 몫이죠.
광명시 소재 부동산경매는 수원지방법원 안산지원에서 진행합니다.
경매가 진행되는 입찰당일 문서상에는 10시에 입찰이 진행된다고 기재되어 있지만 실제 마감은 11시쯤이니
선수들은 30분전쯤에 도착해서 입찰보증금을 은행에서 찾아 입찰서류를 제출하고 커피 한잔을 즐깁니다.
그런 시간을 감안해서 경매법정에 도착하면 되겠지요.
입찰 법정에 가기 전 준비해야 할 것들.
1) 입찰보증금 찾을 수 있는 은행계좌 만들기. 경매법정에는 우체국과 신한은행 두 금융기관은 어디나 있습니다. 이 두곳 중 하나에 통장을 만들어서 입찰보증금 10%을 수표로 찾아야 편합니다.
2) 당일 아침에 대법원경매사이트에 들어가서 해당물건 입찰이 취소 또는 변경되었는지 확인해야 합니다.
확인 없이 갔다가 그런 상황이 되면 시간, 비용 날리게 되니 중요하겠죠.
3) 신분증, 도장(아무 도장이나 됨), 인주 챙기기
4)경매절차 숙지하기.
대법원 경매사이트에 경매지식>입찰안내로 들어가서 기본적인 내용과 절차 정도는 숙지하고 가는게 훨씬 유리합니다. 경매법정에 처음 입찰하러 가면 모든게 다 낯설고 어렵고 무섭기 때문에 더욱 이런 절차 인지가 중요합니다.
입찰 법정에 가서 쓸 것들.
경매법정에 들어가면 앞쪽 경매집행관 보조원들은 입찰봉투를 나누어 줍니다. 봉투에는 입찰보증금봉투와 기일입찰표 두개가 들어있습니다. 이 세가지 서류를 모두 작성하고 노란색 입찰봉투에 넣어 신분증과 함께 제출하는 것이 기본 절차입니다. 법정에 입찰서류를 제출하면 신분증 확인후 수취증에 번호를 찍고 찢어서 입찰자에게 전달합니다.
앞면에는 이름을, 뒷면에는 사건번호와 물건번호를 기재(물건번호가 1번밖에 없으면 기재 안해도 됨)합니다.
입찰보증금 봉투에는 사건번호, 물건번호, 이름를 적고 도장날인합니다. 입찰보증금은 최저가의 10%를 넣으면 됩니다. 하안주공 아파트 물건은 최저가가 249,000,000원이니 24,900,000원을 수표 한장으로 찾아서 넣으시면 됩니다. 주의) 10%에 10원이라도 모자라면 입찰자격 박탈... 넘는건 상관없습니다.
3가지 서류중 써야 할게 많은 기일입찰표는 물건번호, 입찰가격과 보증금액만 주의하면 어렵지 않습니다.
물건번호는 2019타경00000 (1), (2) 이런 사건에는 꼭 기입해야 합니다. 이런 여러 부동산물건이 하나의 사건으로 진행되는 물건은 물건번호가 써있지 않으면 무효처리됩니다. 다음으로 보증금액은 최저가의 10%금액, 입찰가격은 내가 입찰에 참여할 금액을 적는 란입니다. 두 금액을 바꿔써도 무효입니다.
필자는 딱 한번 이런 실수로 해서 수익율 좋은 아파트상가 하나를 놓친 경험도 있습니다. 분명 1등 금액보다 더 높게 썼는데 나중에 확인해보니 바꾸어서 써놓았더군요.....
기일입찰표 뒷면은 본인이 아닌 대리인이 입찰할때 쓰는 곳입니다.
대리인 입찰시 주의사항은 입찰자 본인의 3개월 이내 발급한 인감증명서, 인감도장이 있어야 합니다.
두가지 모두 충족되지 않으면 무효처리됩니다. 물론 대리인 신분증, 도장은 필수로 지참!
하안동 주공 11단지 아파트 경매가 4월 10일에 있다고 가정하고 기일입찰표를 작성해 봅니다.
일반적인 급매가보다 조금 낮게 입찰가를 쓰는건 수리비용, 이사비용등을 생각해서 쓰는 금액입니다.
빨간색으로 기재된 것들이 모두 입찰자가 써야 할 것들입니다. 특히 입찰가격은 십원단위까지 쓰는 것이 좋습니다. 혹시 동일입찰가격이 발생하는 것을 방지하는 것이죠. 이런 경우가 생기면 두 사람만 다시 입찰가격을 쓰게 되는데 입찰가격이 올라가는 부작용만 생깁니다. ^^
입찰서류 제출이 마감되면 경매사건 순서대로 (2018, 2019 순) 진행됩니다. 본인 사건번호가 불려지고 입찰자 이름이 불려지게 되는데, 제일 처음 불리는 사람이 1등 입찰자입니다. 두번째 이후로 불려진 사람은 수취증과 입찰봉투를 교환하고 집에 갑니다. 최고가 매수인은 잠시 기다렸다가 이런 저런 확인을 한 후 영수증을 받고 나오게 됩니다.
최고가 매수인은 이때 대출 모집 아줌마들의 인기인이 됩니다. 명함을 수십장 받게 됩니다. 본인이 직접 전화하는것 보다는 전화번호를 알려주고 이렇게 말하면 알아서 문자가 옵니다.
"2018타경 55315낙찰자입니다. 대출금액, 금리, 어디은행인지 문자 넣어주세요"
다음은 낙찰 이후 일어나는 상황과 해야할 일들로 이어갑니다.
