얼어붙은 동탄2 청약시장

얼어붙은 동탄2 청약시장

'대방디엠시티' 1순위 대거 미달
"하반기 입주물량 증가 영향"

서울은 여전히 두 자릿수 경쟁률

경기 화성 동탄2신도시에서 분양한 아파트가 1순위 청약에서 대거 미달했다. 입지와 분양가, 최근 가라앉은 동탄2신도시의 시장 분위기가 맞물려 청약 결과가 부진한 것으로 분석된다.

23일 금융결제원에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 동탄2신도시 C블록 ‘대방디엠시티더센텀’은 457가구 모집에 190명만 접수해 절반 이상이 미달됐다. 전용면적 56㎡A(277가구)와 전용 59㎡B(230가구) 모두 100가구 이상 모집 가구 수를 채우지 못했다.

분양업계 관계자들은 지하철역에서 떨어진 입지와 다소 높은 분양가격이 영향을 미친 것으로 보고 있다. 이 단지의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 1100만~1300만원 수준이다. 전용 56㎡A 타입은 2억7400만원(3층)~4억5310만원(최상층), 전용 59㎡B 타입은 2억7780만원(3층)~4억5690만원(최상층)이다.

동탄2신도시 A공인 관계자는 “이 지역엔 이미 1순위 청약통장을 써버린 이가 많아서 업계에선 2순위 시장으로 보는 분위기였다”며 “수서발 고속열차(SRT) 동탄역이 걸어서 15분가량 떨어져 있다는 점 때문에 분양가가 상대적으로 높다고 느낀 수요자가 많았다”고 전했다.

올 하반기 동탄신도시의 입주 물량이 급증한 점도 분양시장 분위기를 얼어붙게 했다. 올해 화성시엔 2만3000여 가구가 입주하면서 일부 단지에선 분양가보다 매매가격이 떨어지는 ‘마이너스 프리미엄’ 분양권도 나오고 있다.

동탄2신도시에서 공급을 앞둔 건설회사들도 긴장하고 있다. 동양건설산업은 24일 C9블록에서 ‘동탄역파라곤’ 모델하우스를 열고 분양에 나선다. 롯데건설도 다음달 C11블록에서 ‘동탄2신도시롯데캐슬’을 선보일 예정이다.

한 분양 관계자는 “시장 분위기가 좋지 않다 보니 아무래도 악영향을 미칠까 걱정”이라고 말했다.

반면 지난 22일 청약을 받은 서울 두 개 단지는 모두 평균 10 대 1이 넘는 높은 경쟁률로 1순위 마감했다. 서울 길동 ‘e편한세상강동에코포레’는 총 69가구 모집(특별공급 제외)에 965명이 몰려 평균 14 대 1의 경쟁률을 보였다.

신길동에서 공급한 ‘힐스테이트클래시안’도 538가구(특별공급 제외) 모집에 6503명이 청약통장을 던져 평균 12.1 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 전용 49㎡는 6가구 모집에 873명이 신청해 경쟁률이 145.5 대 1에 달했다.

일부 추첨제가 적용되는 중대형(전용 114㎡)도 11가구 분양에 424명이 몰려 38.6 대 1의 경쟁률을 기록했다.

설지연 기자

sjy@hankyung.com

http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017112332271

동탄2가 미달 되었다.

드디어 올 것이 오는 것인가?

작년에 0.34대1 나온 힐스테이트는 입지가 떨어진다고 그렇게 게거품을 물고 거긴 동탄 아니라고 하던 댓글이 기억이 난다.

집값 하락세 5주 만에 멈춤…부산 청약 '후끈‘

동탄2신도시와 제주에서는 대규모 미달 사태가 빚어졌다. 5일 1순위 청약을 받은 ‘동탄2 아이파크’(A99·100블록)는 6개 주택형 모두 미달됐다. 평균 경쟁률은 99블록이 0.36 대 1, 100블록이 0.41 대 1이었다. 같은 날 42가구 모집에 나선 ‘제주 기룡비치하임’은 단 세 건의 청약만 접수됐다.

http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2017010641671#AA.13104359.1


뭐 거품을 물었건 아니건 그게 중요한 것이 아니다.

이것을 보면서 우리는 무엇의 징조를 깨달아야 하는가? 에 대한 것이다.

앞으로 미달이 계속 난다면 어떤 일이 일어날 것인가에 대한 생각 말이다.

올해 아파트 분양 목표는 몇 만가구인가?

37만 가구다.

내년에는 42만 가구가 목표다.

순전히 아파트로만이다.

그러나 앞으로 정부의 정책 때문에 다 틀어지게 생겼다.

그것은 동탄으로 서서히 나타난다.

일단 동탄2는 안 좋다.

왜 안 좋은가?

사람들은 동네 사람들이 이사를 간다.

서울의 강남 사람들이 동탄으로 이사를 가는 것이 아니라 동탄2 근처의 사람들이 이사를 가는 것이다.

그런데 동탄2라는 아주 거대한 신도시가 생겼다.

동탄1의 3배가량 되는 11만 3천가구가 생겼다는 얘기다.

그러면 동네사람들이 이사가니 옆동네인 동탄1 사람들이 이사 갈 것이다.

그럼 자기 집을 내버려두고 갈까?

아니다 팔고 간다.

팔고 가는데 자기만 파나?

아니다.

동네사람들 죄다 판다.

그러니 자기집이 안 팔린다.

언제 안 팔리나?

동탄2가 서서히 입주가 될 때 안 팔린다.

그러니 동탄1을 못 판 사람들은 사실 동탄2에 입주를 못한다.

자기 집이 팔려야 이사를 갈 것 아닌가?

그럼 동탄1의 3배인 동탄2에는 누가 들어가나?

동탄1뿐 아니라 옆에 오산, 수원, 화성, 용인 등에서 새아파트 더 좋은 교육환경, 교통 여건 등을 원하는 사람들이 동탄2로 이사를 가기를 원한다.

그러나 자기집이 안 팔려서 못 가는 경우가 생긴다.

그것이 요즘이라고 보면 된다.

왜냐하면 동탄2는 작년 9월부터 입주가 서서히 시작되어 올해 본격적으로 이뤄지기 때문이다.

그래서 동탄1을 비롯한 구도심은 전세가가 떨어지게 되어 있다.

그리고 동탄2도 당연히 떨어진다.

일단 자기집은 그냥 구도심에 살고 동탄2에 잔금을 쳐야 하는데 돈이 없다.

자기집이 안 팔리니 말이다.

그래서 동탄2도 전세를 내놓는다.

그러니 구도심, 신도시 할 것 없이 다 역전세난이다.

‘입주 폭탄’ 터진 동탄2신도시… 집주인들 비명

http://bizn.donga.com/realestate/Main/3/all/20170712/85329495/2

기사를 읽어보라 지금 동탄 일대가 역전세난으로 난리라는 얘기다.

그럼 뭐가 앞으로 문제인가?

당연히 구도심 아파트 가격이 떨어져서 문제라는 얘기고 앞으로 분양물량이 줄어서 문제가 된다.

그것은 무슨 얘기인가?

올해 37만가구가 분양을 하는 것이 건설회사의 목표다.

그런데 다 했다.

미분양 없이

그렇다면 문제인가?

아니다.

문제가 아니다.

분양물량이 줄어들 때가 문제다.

분양물량이 왜 줄어드나?

예를 들어보자.

지방에 대학교가 생겼다.

신설대학교라 논바닥 한 가운데다 지었다.

그렇다면 누가 오나?

건설업자가 온다.

그래서 원룸을 때려 짓는다.

왜 짓는가?

수익률 맞춰서 서울 호구한테 팔아먹으려고 짓는다.

그래서 처음에는 수익률이 맞는다.

왜냐하면 방이 없어서 모든 대학생들이 다 그 원룸으로 몰리기 때문이다.

그런데 언제 건설업자가 안 지을까?

짓고 수익률 맞추고 팔아먹고를 반복하다가 하나가 어긋나기 시작한다.

언제인가?

짓는것은 얼마든지 지을 수 있으나 수익률을 못 맞춘다.

그럼 수익률이 안 맞으니 팔아먹을 수 없다.

물론 거짓 계약서를 가지고 장난 칠 수는 있지만 그것은 오래 못 간다.

건설업자는 다른 새로운 대학교 생기는 곳이나 산업단지 생기는 곳으로 가서 정직하게 짓고 수익률 맞추고 호구한테 팔아먹으면 된다.

그런데 거짓말로 했다가는 부동산 업자와의 관계 등이 다 끊어져 오래 해 먹을 수가 없다.

그러니 안 짓는다.

이것은 시장의 논리다.

즉 위험한 때는 언제라는 얘기인가?

과다 공급 될 때는 언제라는 얘기인가?

미분양이 나서 물량이 줄어들 때라는 얘기다.

그래서 2008년 금융위기 당시에는 36만 가구 아파트를 분양 했는데 2012년 진짜 위기인 집거지가 많이 생겼을 때는 정작 16만 가구밖에 분양을 안 했다.

즉 아파트를 지어도 분양이 안 된다는 얘기고 그래서 미분양이 뜨면 아파트를 짓지 않는다.

건설업자야 아파트 안 지으면 그만인데 역전세난 주인은 어떻게 하라는 얘기인가?

역전세난은 전세금을 오히려 뱉어 내야 한다.

그래서 이 기사가 중요한 것이다.

미분양이 한 건은 날 수 있다.

그런데 이것이 자주 일어나게 된다면 앞으로 진짜 문제가 된다.

그렇다면 앞으로 어떻게 되는가?

서부라인이 무너질 때 구도심 아파트가 경매로 많이 나왔다.

그래서 32평이 12,000만 원까지 떨어져 낙찰이 되었다.

그러던 것이 2012년이다.

그 때까지 가겠냐마는 부동산이 안 위험하다고 누가 그러나?

위험하다.

왜냐하면 빚 때문에 위험하다.

대출금보다 매매가나 전세가가 더 떨어질 때가 위험한 것이다.

이제 시작이다.

아파트 공급이 많이 되었던 김포, 인천, 동탄, 남양주 등과 같은 곳들이 앞으로 위험해질 수 있다.

아직 위험신호만 있지 위험하다는 얘기는 아니다.

그러나 위험해 질 수 있다.

그렇다면 앞으로 어떻게 되나?

재개발, 재건축으로 몰리게 된다.

누가?

건설회사가 말이다.

왜인가?

건설회사 신도시 미분양 뜨면 앞으로 손가락 빠는가?

아니다.

열심히 그래도 분양 해야지 직원 월급이라도 주지 않는가?

그래서 재건축, 재개발 한다.

왜 그런가?

신도시가 분양이 좋은 것이 건설회사이다.

왜냐하면 신도시에서 분양을 해서 다 분양이 되면 건설회사 혼자 먹는다.

그래서 신도시에 분양하는 것이 건설회사에서는 최선이다.

그러나 신도시 미분양이 뜨면 ?

건설회사는 최악이다.

왜냐하면 모든 손실은 건설회사가 떠 안는다.

그래서 0.4대1 나오면 건설회사는 차라리 안 짓고 돈을 돌려주고 하는 것이 낫다.

그래서 지금까지는 안 좋았던 조합원 많은 재건축 재개발쪽으로 간다.

왜 안 좋았나?

조합원이 많으니 건설회사는 골치 아프고 먹을 것이 별로 없다.

그런데 그것이 오히려 미분양이 많은 시기에는 장점이 된다.

그래서 건설회사는 재개발, 재건축으로 갈 수밖에 없다.

그런데 내년 1월 1일에 무엇이 부활하는가?

초과이익 환수제가 부활한다.

그렇다면 재건축은 앞으로 물량이 줄 것이다.

그렇다면 남는 것은 재개발이다.

그렇다면 어떤 곳이 재개발이 되었을까?

증거를 찾아보자.

그곳은 서울이다.

은평뉴타운, 장위뉴타운 등 서울

최소 서울정도 되어야 재개발을 했던 증거가 있다.

그러니 경기나 인천에 애먼 재개발 동네 찾지 마라.

안 될 가능성이 농후하다.

은평뉴타운의 분양가보다 더 낮다면 말이다.

은평뉴타운 아파트 분양 1300만 원 최근에 장위뉴타운은 1500만 원(평당) 했다.

그러니 경기권에 안 되는 동네 태반이다.

그래서 재개발이 금만 그어 놓는다고 되는 것이 아니다.

결론은 그래서 서울이다.

물론 경기, 인천 거품을 물겠지만 감정이입 하지 말고 내 전재산을 걸고 내가 투자를 한다고 생각해라.

다 서울 사라는 것이 당신 좋으라고 하는 얘기다.

앞으로 딱 10년 남았다.

그 때는 본격적으로 내년부터 은퇴하는 베이비부머들이 서울로 옮겨가면서 수도권 공동화가 일어난다.

수도권 다주택은 앞으로 이 악물고 버틸 생각해야 한다.

국지적으로 다를 수는 있지만 대세는 이렇다는 얘기다.

아이러니 하지만 수도권 사는 회원님들 다 잘 되라고 하는 얘기다.

JD 부자연구소
소장 조던
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