세입자, 집 구입 늘고 '탈서울' 겹쳐… 전세금 '뚝'

세입자, 집 구입 늘고 '탈서울' 겹쳐… 전세금 '뚝'

강남 전셋값 한달새 1억 급락

새 아파트 선호현상 '뚜렷'
10년 넘은 곳 '세입자 구인난'
중대형 면적 하락폭 더 커

서울 강남구 대치동의 기존 아파트 전세가는 한 달 새 최고 1억원 떨어졌다. ‘미도 1·2차’ 아파트 전용 128㎡는 지난 1월 11억원에 거래됐으나 한 달 만에 10억원에 세입자를 들였다. 도배, 장판 등을 모두 마친 ‘특올수리’ 중층 물건은 현재 9억원에 나와 있다. 전용 161㎡ ‘특올수리’ 물건 하나도 두 달째 세입자를 찾지 못하고 있다.

서울 강남권의 전세가격 하락세가 뚜렷해지고 있다. 주요 아파트마다 세입자를 구하지 못해 발을 구르는 집주인들도 적지 않다. 부동산 전문가들은 강남권의 주택 공급이 많아서라기보다 세입자들의 ‘탈(脫)서울’, 주택 구입 등으로 인한 전세 수요 감소 때문인 것으로 분석하고 있다.

◆전세 세입자 줄어 수급 미스매칭

전세가격이 하락하는 요인은 크게 두 가지다. 신축 아파트를 선호하는 경향이 뚜렷해지면서 입주 10년 이상 된 일반 아파트가 세입자를 쉽게 구하지 못하고 있다. 인근에 대규모 새 아파트가 공급될 예정인 지역 전세가격도 세입자를 미리 구하려는 집주인들로 전세가격이 약세를 보이고 있다. 재건축 사업을 진행 중인 낡은 아파트도 전세가격이 뚝 떨어졌다. 정부 규제로 사업 절차와 이주 시점 등이 불확실해지면서 거주에 불안을 느끼는 세입자가 많아서다.

중대형 기존 아파트의 전세가격 하락폭은 더 크다. 올해 입주 10년차를 맞은 삼성동 ‘힐스테이트 1단지’ 전용 84㎡는 지난 1월 9억9000만~10억원에 세입자를 찾았다. 2월엔 9억2000만~9억3000만원으로 떨어졌다. 9억원 밑으로 호가를 내린 전세 물건도 있다. 대치동 A공인 관계자는 “전용 59㎡는 간간이 손님들이 찾기도 하는데 큰 주택형은 찾는 사람이 끊겼다”며 “‘래미안대치팰리스’ 등 신축 아파트 전세 등으로 수요가 몰리는 통에 기존 단지는 ‘세입자 구인난’에 시달리고 있다”고 말했다.

◆신규 공급·재건축 불확실성에 ‘타격’

송파구 일대도 전세가가 출렁이고 있다. 올해 가락동에 9500가구 규모 대단지 ‘송파헬리오시티’ 등이 입주를 앞둔 탓이다. 잠실동 ‘엘스’ 전용 84㎡의 전세가격은 작년 12월 9억원 선이었지만 2월 말 8억3000만원으로 떨어졌다. ‘트리지움’ 전용 84㎡도 작년 12월 전세가인 9억원보다 3000만원 떨어진 가격에 2월 세입자를 구했다. ‘리센츠’ 전용 124㎡ 전세가격은 현재 13억원 선으로 작년 12월(13억5000만원)보다 5000만원 떨어졌다. 송파구 B공인 관계자는 “일대에 갭투자 식으로 집을 매수한 집주인이 많기 때문에 하락세가 좀 더 이어질 것 같다”며 “마음이 급한 소유주들이 1주일 새 5000만원씩 가격을 깎아가며 세입자를 구하는 상황”이라고 말했다.

재건축 추진이 활발한 서초구 반포동 일대 전세가격도 확 내렸다. 반포주공1단지 3주구는 2월 초 전용 72㎡가 2억원에 전세 거래됐다. 지난해 12월엔 전세가격이 3억2000만원이었다. 조합원 A씨는 “이달 재계약 시점을 앞두고 임차인이 전세가격을 1억5000만원 내려달라고 요구해 그렇게 하기로 했다”며 “정부 규제 등으로 이주 시점을 알 수 없다 보니 소유주들이 임차인을 유지하기 위해선 최대한 세입자의 요구에 맞춰 가격을 내릴 수밖에 없다”고 말했다.

◆“매매가 하락 전조일 수도”

지난해 집값이 급등하면서 전세 수요자들이 대거 추격 매수에 나선 것도 전세가격 약세의 배경으로 꼽힌다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 부동산 수석연구위원은 “강남 전세 수요자는 집값의 50~60%가량 자금이 있기 때문에 시장 전망에 따라 탄력적으로 반응한다”며 “세입자들이 집값 급등에 대한 불안감으로 매매 수요로 돌아서 전세 물량이 쌓이고 있다”고 말했다.

전문가들은 전세가격 약세가 지속되면 향후 매매가격을 끌어내리는 요인이 될 수 있다고 전망했다. 함영진 부동산114센터장은 “전세가격이 매매가격을 떠받쳐주지 않으면 매매가격도 조정받을 수 있다”고 말했다.

김형규/선한결/민경진 기자 khk@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2018022808851

생각해보자.

강남도 오래된 아파트는 이젠 전세 안 들어간다고 한다.

그만큼 새아파트를 사람들이 선호한다는 얘기다.

그럼 강북이나 경기권에 오래된 아파트는 과연 들어갈까?

사실 강남은 학군이나 직장수요가 있는 인기있는 지역인데도 불구하고 말이다.

게다가 강남은 새아파트도 공급이 재건축 초과이익환수제 때문에 공급이 뜸한데도 이 모양이다.

그런데 새 집이 엄청나게 지어지는 경기, 인천지역은 어떨까?

강남이 제일 먼저 아파트가 들어서고 강북, 경기, 인천으로 아파트가 들어섰다.

그러니 강남 10년 후의 모습이 강북, 경기, 인천의 모습이다.

그러면 과연 그 때 강남의 아파트처럼 40년 가까이 된 아파트는 과연 세입자가 있을까?

현재의 강남처럼 새아파트를 찾아서 세입자가 떠나가지 않을까?

그렇지 않다고 생각한다면 왜 그렇게 생각하는가?

단지 감정이입 때문인가?

만약 세입자가 인근에 지어진 새 아파트로 떠나간다면 나는 어떻게 해야 하는가?

내가 살고 있는 집을 정리하고 헌 아파트로 이사 들어가야 하는가?

만약 내가 다주택자라면 어떻게 해야 하는가?

내가 다 들어갈수도 없고 말이다.

다시 잘 생각해보자.

강남은 그래도 학군과 직장이 있고 편의시설과 유흥이 존재하는 누구나 살기 편하고 들어가 살고 싶어하는 곳이다.

그런데 내가 사는 동네는 그런가?

안 그렇다면 시간이 얼마 남지 않았다.

10년 후는 얼마 안 남았다.

2008년도 금융위기가 엊그제 아니었던가?

그런데 10년이 지났다.

현재 강남의 재건축 아파트의 집주인 현실이 10년 후 내 현실이 된다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777