"트램은 언제…" 임대료 반토막 난 위례상권

"트램은 언제…" 임대료 반토막 난 위례상권

2억 넘던 웃돈 '마이너스 1억'
중앙광장 260실 중 70% 공실
일부 임대인 '빈 상가로 버티기'

트램 사업 지지부진에 '불안'

지난해 1월 준공한 서울 송파구 장지동 ‘위례중앙푸르지오2단지’ 주상복합 상가 1층. /민경진 기자

경기 성남시 창곡동 위례중앙광장 인근 주상복합 ‘위례오벨리스크’의 상가 대부분은 반년째 임차인을 구하지 못하고 있다. 전체 260여 실의 30% 수준인 80여 실만 입점했다. 지하철 8호선 우남역(2019년 개통 예정)과 위례신도시 내부 트램역(예정)이 인접해 알짜배기 입지라는 평가를 받았지만 정작 준공 후엔 임차인의 문의가 거의 없다고 인근 중개업소들은 설명했다. 창곡동 인근 G공인 관계자는 “전용면적 55㎡ 기준으로 월 600만원에 이르는 임차료를 선뜻 부담하겠다는 사람이 없다”며 “건물주들도 아직 임대료를 내리지 않고 버티고 있다”고 전했다.

위례신도시 상권에 공실이 넘치고 있다. 가장 핵심인 트랜짓몰 상권(위례신도시 중심부에 트램 노선을 따라 형성된 스트리트형 상가)마저 텅텅 비었다. 상가 임대료가 비싼 데다 2021년 예정됐던 트램 건설이 기약 없이 늦어지고 있어서다.

◆마이너스 ‘피’ 1억원

9일 위례신도시 일대 중개업소에 따르면 트랜짓몰 북쪽에 있는 ‘위례송파힐스테이트’ 상가에선 분양가보다 1억원 가까이 싼 매물이 나왔다. 소유주 A씨는 2015년 11억500만원에 단지 입구 1층 코너 부근 전용면적 51㎡ 상가를 분양받았다. 준공 후 1년 넘게 임차인을 구하지 못하다가 잔금을 치를 자금이 부족하자 급매로 10억1000만원에 내놨다. 당초 임차인에게서 보증금을 받아 잔금을 치를 예정이었다. 수천만원에 달하는 등기비용이나 취득세 등을 고려하면 A씨가 감수해야 할 손해는 1억원을 훌쩍 넘는다. 같은 상가에서 분양가보다 3000만원 싼 물건도 새 주인을 찾고 있다.

건너편 ‘앨리웨이 위례’ 상업시설도 전체 96실 중 45실을 뺀 나머지가 공실이다. 이 상가 1층 전용 46㎡ 월 임대료는 작년 가을까지 300만~350만원 수준이었다. 2년 가까이 임차인이 나타나지 않자 올 들어 월 임대료를 200만원으로 내렸다. 그럼에도 임차인 문의가 거의 없다. 창곡동 인근 D공인 관계자는 “시행사가 입점 업종을 정해놓은 탓도 크다”며 “신도시에선 상가가 좀 채워지고 나서 업종 구성을 고민하는 게 맞다”고 주장했다.

일부 임대인은 한 번 월세를 내리면 그 수준에서 임대료가 굳어질 것을 우려해 ‘끝까지 가보겠다’는 입장이다. 인근 중개업소에 따르면 트램 노선과 접한 위례중앙푸르지오 1층 상가 전용 18~22㎡의 평균 월 임대료는 420만~430만원 수준이다. 창곡동 인근 W공인 관계자는 “상가 일부 주인은 500만원 밑으론 절대 임대를 안 주겠다고 한다”며 “임시방편으로 싼 가격에 깔세(단기임대)를 내주며 관리비를 충당하고 있다”고 말했다.

◆기약 없는 트램사업

위례 트랜짓몰 주변 점포의 초기 분양가(공급면적 기준)는 3.3㎡당 4000만~5000만원 수준이었다. 전용면적 기준으로 3.3㎡(평)당 1억원에 달했다. 초기엔 트램 노선과 인접한 A급 1층 점포에 웃돈이 2억원 이상 붙기도 했다. 분양가격이 비싸다 보니 건물주들은 임대료도 높게 책정했다. 상권 형성이 더딘 이유다. 이곳에서 11억500만원에 전용 51㎡ 규모의 상가를 분양받은 A씨가 연 5% 수익률을 올리려면 월 임대료로 480만원 정도를 받아야 한다. 김민영 부동산114 연구원은 “상권 형성이 완료된 판교의 상가 임대료도 350만원이면 비싼 수준”이라며 “임대료가 내리기 전까진 위례 중앙 상권을 찾는 임차인이 늘어나지 않을 것”이라고 말했다.

위례신도시 트램 사업이 난항을 겪고 있는 것도 상권 형성이 더딘 이유다. 인근 K공인 관계자는 “2016년 4월 시작된 한국개발연구원(KDI) 공공투자관리센터(PIMAC)의 적격성 평가 결과가 늦어지면서 트램 무산설이 나오고 있다”고 전했다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “상업용지 비율이 낮고 단지 내 상가가 많은 탓에 상권이 흩어져 있다”며 “상권을 묶어줄 트램 같은 교통수단이 반드시 필요하다”고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com
http://land.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2018030915981

사람들 상가를 살 때 기준이란 것을 알고 살까?

위례 트랜짓몰 주변 점포의 초기 분양가(공급면적 기준)는 3.3㎡당 4000만~5000만원 수준이었다. 전용면적 기준으로 3.3㎡(평)당 1억원에 달했다. 초기엔 트램 노선과 인접한 A급 1층 점포에 웃돈이 2억원 이상 붙기도 했다. 분양가격이 비싸다 보니 건물주들은 임대료도 높게 책정했다. 상권 형성이 더딘 이유다. 이곳에서 11억500만원에 전용 51㎡ 규모의 상가를 분양받은 A씨가 연 5% 수익률을 올리려면 월 임대료로 480만원 정도를 받아야 한다. 김민영 부동산114 연구원은 “상권 형성이 완료된 판교의 상가 임대료도 350만원이면 비싼 수준”이라며 “임대료가 내리기 전까진 위례 중앙 상권을 찾는 임차인이 늘어나지 않을 것”이라고 말했다.

도대체 이게 무슨 외계어인가?

이것을 잘 풀어보면 신규분양 상가가 얼마나 위험한지 알게 된다.

그냥 사람들은 아 비싸네 이렇게 생각한다.

아니면 이정도면 괜찮은 정도인가? 이렇게 생각한다.

위례 트랜짓몰 주변 점포의 초기 분양가(공급면적 기준)는 3.3㎡당 4000만~5000만원 수준이었다.

이게 무슨 말인가?

분양면적은 대체로 전용면적의 1.6배정도로 보면 된다.

전용면적 10평 정도라면 분양면적은 약 22평 이런 것이다.

그렇다면 3.3㎡ 라는 말은 한 평이라는 얘기다.

그러니 한 평당 그것도 공급면적 기준이라는 것은 분양면적이라는 것이다.

아파트가 32평형이라는 얘기는 전용면적 24평인데 공용면적을 합친 면적이 32평이라는 얘기다.

공용면적이란 엘리베이터, 복도, 주차장 등을 합친 면적이라는 뜻이다.

그러니 공급면적=분양면적이라는 말과 같고 1평당 4000만 원-5000만 원이라는 얘기는 분양면적 22평이 11억 원 정도라는 얘기다.

그러면 전용면적은 얼마일까?

전용면적 기준으로 3.3㎡(평)당 1억원에 달했다.

이것은 무슨 말인가?

전용면적이다.

그러니 전용면적 10평당 1억 원정도에 달했다라는 뜻이고 10평이면 10억 원이 넘는다는 얘기가 된다.

그러면 10평이 10억 원이면 싼 것인가? 아니면 비싼 것인가?

이것을 가지고 비교를 해봐야 한다.

일단 10평 정도의 1층 상가는 어떤 상가가 들어올까?

주로 부동산, 스마트폰 가게, 김밥가게, 화장품 가게 등이 될 것이다.

그러면 10평이 낼 수 있는 월세가 얼마인지를 알아야 한다.

그것을 가지고 비교를 해 보자.

일단 부동산, 스마트폰 가게 등은 월세를 경기권에서 아주 핫플레이스 예를 들어 분당의 서현역과 같은 곳은 얼마를 월세로 낼까?

많이 내봐야 200만 원이다.

보증금 5000만 원에 말이다.

그런데 10억 원에 분양을 받았다.

그러면 200만 원 받아서 남기나 할까?

1년이면 2400만 원이니 2.4% 나오는 것이다.

남기는 개뿔이나 남나?

이자가 2.4%는 더 나올텐데?

요즘에 이자 올라서 3% 넘게 내야 한다.

그런데 본문을 보자.

이곳에서 11억500만원에 전용 51㎡ 규모의 상가를 분양받은 A씨가 연 5% 수익률을 올리려면 월 임대료로 480만원 정도를 받아야 한다.

480만원?

그러면 10억 원에 5% 나온다는 얘기인데 그것은 정말 말이 안 된다.

분당 서현역을 비롯한 경기 1급지 핫플레이스가 겨우 200만 원 나온다니까?

그러면 1층 상가 480만 원 나오는 곳이 있는가?

물론 강남역 뉴욕제과 인근과 같은 곳은 그것보다 훨씬 더 나온다.

그렇지만 강남에서도 테헤란로 전용면적 10평 기준으로 얼마나 나올까?

겨우 350만 원 나온다.

선릉역 라마다르네상스 같은 강남의 1층 대로변이 350만 원 나오는데 위례에서 480만 원이 나온다고?

서현역보다 훨씬 못한데?

그러니 바가지를 써도 엄청나게 쓴 것이다.

경기권 핫플레이스는 아주 작다.

그곳은 경기권에서 3,4곳 밖에 없으며 빨대 상권이다.

그리고 사람들이 1시간에 1000명을 오갈 정도로 이미 상권이 안정화 되엇다.

그런데 그 상가의 가격은 얼마나 할까?

전용면적 10평 기준 5억 5천만 원 정도 한다.

어? 10억에서 11억 5천만 원에 분양받았다면 어떻게 된 것인가?

무려 5억 원을 높게 받은 것이다.

강남의 1층 10평 테헤란로 대로변 상가 분양가가 13억 원이다.

그러니 강남 그것도 이면도로도 아니고 대로변 분양가 정도로 분양을 받은 것이다.

그러니 비싸게 상가를 받은 셈이다.

그럼 위례의 상가는 얼마에 분양을 받아야 할까?

5억 5천만 원인가?

아니다.

5억 5천만 원짜리 경기 핫플레이스 상가는 강남과 직통전철이 있다.

그리고 이미 상권이 활성화 되어 있어서 인근에 도시에서도 그곳이 젊은이들이 많이 모이는 장소인데 5억 5천만 원인데 위례가 5억5천만 원이 말이 안 되지 않는가?

그러니 적당한 가격은 3억 원 정도가 적당하다.

그것도 상권이 활성화 되어서야 3억 원 정도 된다.

그러면 상권이 활성화 되려면 얼마나 걸릴까?

1기 신도시 상권 활성화 되는 시기가 무려 평균 15년 정도 걸렸다.

강남과 직통 전철이 가장 늦게 생긴 부천과 같은 경우 20년도 넘게 걸렸다.

그러면 지금 위례, 판교, 동탄에 상가를 신규로 분양받은 경우 세입자가 들어올 이유가 없으며 앞으로 10년 정도 걸려도 이곳이 장사가 잘 될지 안 될지도 모르는 상황이 된다.

이러한 기준이 없으니 신규분양상가를 받는 것이다.

기준을 모르니 얼마에 상가를 분양받아야 하는지 모르고 결국 상가를 받고 나서 대부분 이혼한다.

왜냐하면 밑빠진 독에 물 붓기가 되기 때문이다.

상가 세입자는 안 들어오지 관리비와 10억 원이 넘는 분양가에 대한 이자까지 합치면 등골이 휘어지다 못해 부러진다.

1년, 2년 내다보면 이러다 집안 망하겠다 생각하고 이혼하고 그냥 신용불량자 되고 경매로 넘긴다.

이혼하면 같이 집에 살면 안 된다.

나중에 위장이혼이라 생각하면 근저당 건 은행에서 추적 들어온다.

그러니 이혼 당하고 반지하로 이사 간다.

도대체 이런 것은 알고 분양을 받는가?

부동산이 얼마나 위험한데 그리고 신규분양상가는 지옥인데 이것은 알까?

그래서 내가 부동산을 그렇게 까도 내 부동산 강의는 듣고 부동산을 사던지 말던지 할 수 있는 기준이 잡히는데 매일 엄한 갭투자나 하고 있으니 재산의 증식은 커녕 신용불량의 늪에 빠지는 것을 모른다.

제발 공부 좀 하자.

그리고 잘 모르면 부동산 강의라도 듣고 투자하자.

평생 모은 재산 모두 털리고 길거리에 나 앉기 싫으면 말이다.

강의료 아깝게 생각하면 패가망신 한다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777