뛰는 서울 집값 정조준… 국토부 '추가 규제' 경고 "

뛰는 서울 집값 정조준… 국토부 '추가 규제' 경고

"투기지역 등 추가지정 검토"
서울시와 공동 대응하기로

서울과 광명 등 경기 일부 지역 집값이 뚜렷한 상승 곡선을 그리자 정부가 부동산시장 안정 대책을 추가로 내놓겠다고 경고했다.

국토교통부는 2일 “급매물이 소화되면서 서울 일부 지역 집값이 상승하고 있다”며 “과열이 확산되면 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역을 추가 지정하는 방안을 검토할 것”이라고 발표했다. 또 “집값 불안이 재연될 경우 주택시장 안정화를 위한 대책을 마련하겠다”며 신규 대책을 발표할 여지도 열어놨다.

국토부는 8·2 대책의 실효성도 강화하기로 했다. 청약 과열 지역을 중심으로 자금조달계획서 등 실거래 신고 내용을 철저히 조사하고 불법 청약·전매를 단속할 계획이다. 편법 증여, 탈세 등에 대한 세무조사를 추가로 벌이고 금융회사들이 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제를 준수하는지 집중 점검하기로 했다.

또 서울시와 정례적으로 부동산정책 관련 협의를 하기로 했다. 3일 서울시와 시장관리협의체를 구성해 1차 회의를 열 예정이다. 서울시가 국토부와 협의 없이 용산·여의도 개발계획을 발표해 해당 지역 집값을 자극한 점을 의식한 행보다. 서울시 등 지방자치단체와 협의해 도심 역세권, 유휴지, 개발제한구역(그린벨트) 등을 활용해 공급도 확대하기로 했다. 서울의 아파트 매매가격(한국감정원 기준)은 지난달 0.34% 올라 전국 광역 시·도 가운데 가장 많이 상승했다. 박원순 서울시장이 통개발하겠다고 밝힌 여의도가 있는 영등포구(상승률 0.99%), 청량리역 주변 재개발 호재가 있는 동대문구(0.67%) 등이 상승을 주도했다.

서기열/윤아영 기자 philos@hankyung.com

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1년 만에 약발 떨어진 '8·2 대책'… 정부 "투기과열지구 확대 추진"

정부가 투기지역 투기과열지구 조정대상지역 등을 추가 지정할 가능성이 높아졌다. 지난달부터 서울 집값이 다시 상승곡선을 그리자 추가 대책의 필요성을 언급했지만, 당장 새로운 카드를 꺼내기보다 기존 ‘8·2 부동산대책’의 실효성을 강화하겠다는 입장이어서다. 그러나 서울 집값 급등을 잠재울 공급대책이 빠져 있어 집값 불안이 장기화할 가능성이 높다고 전문가들은 우려했다.

◆투기과열지구 추가 지정할 듯

국토교통부 관계자는 “기존 조정대상지역 가운데 집값 상승이 과도한 지역을 투기지역으로 상향 조정할 수도 있고, 투기과열지역 가운데 투기지역으로 지정하는 방법도 가능하다”며 “현재 아무런 규제가 없는 지역을 조정대상지역으로 조정해 투기세력에 경고할 수도 있다”고 말했다. 지난달부터 서울 강남권 집값이 본격적으로 반등한 데 이어 이달 들어 집값 상승세가 확산되고 있어 국토부가 실행에 나설 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다.

현재 조정대상지역은 서울 전역(25개 구)과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2, 부산 해운대·연제구·동래구·부산진구·남구·수영구·기장군, 세종시 등 40곳이다. 투기과열지구는 서울 전역, 경기 과천, 세종시, 대구 수성구, 경기 성남시 분당구 등 29곳이며, 투기지역은 서울 강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서, 세종시 등 12곳이다.

집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역이나 청약경쟁률이 5 대 1 초과 혹은 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 지역은 국토부가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정할 수 있다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40% 수준으로 하향 조정돼 집을 사기 위해 대출받기도 어려워진다. 조합 설립 후 재건축 조합원의 지위양도가 금지되고, 민간택지도 분양가 상한제를 적용받는다.

투기지역은 전달 주택가격상승률이 전국 소비자물가상승률의 130%를 초과한 지역이 대상이다. 이런 지역 가운데 직전 2개월 평균 가격상승률이 같은 기간 전국가격상승률의 130% 수준을 넘어선 지역이나 직전 1년 가격상승률이 직전 3년 연평균 전국가격상승률의 130%를 초과한 지역으로 부동산가격 상승이 지속되거나 확산될 우려가 있으면 투기지역으로 지정할 수 있다. 투기지역에서는 주택담보대출을 종전에 세대원당 1건에서 세대당 1건으로 제한받는다. 한 부동산 전문가는 “풍선효과로 집값이 급등하고 있는 성남 수원 광명 안양 등이 추가 규제를 받을 가능성이 있다”고 전망했다.


◆새로 나올 추가대책은

국토부는 그래도 집값이 잡히지 않으면 새로운 대책도 내놓을 수 있다는 입장이다. 국토부 관계자는 “면밀한 모니터링 결과 집값이 상승세로 전환했다고 판단되면 얼마든지 추가 대책을 내놓을 수 있다”고 말했다.

전문가들은 지방자치단체가 조례를 통해 정하는 재건축 가능 연한을 현재 20~30년에서 2014년 이전 수준인 20~40년으로 늘리는 방안이 나올 가능성이 있다고 전망했다. 또 재개발 사업에서 의무적으로 공급해야 하는 임대주택의 비율을 높여 기존 거주자에게 돌아가는 이익을 낮추는 방안도 가능한 대안이라고 예상했다. 현재 서울은 전체 세대수의 10~15%, 경기와 인천은 5~15%, 지방은 5~12% 범위 안에서 임대주택을 의무적으로 짓도록 시·도지사가 고시해야 한다.

일시적 1가구 2주택 중복 보유 허용기간을 현행 3년에서 줄이거나 1가구 1주택의 양도소득세 면제 거주기간을 현재 2년에서 더 늘리는 방안도 거론된다. 다주택자를 규제하기 위해 임대주택 등록 의무화 시기를 현재 2020년에서 앞당길 수도 있다.

서기열 기자 philos@hankyung.com

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집값 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역이나 청약경쟁률이 5 대 1 초과 혹은 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 청약경쟁률이 10 대 1을 초과한 지역은 국토부가 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정할 수 있다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매를 소유권 이전 등기 때까지 금지한다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 40% 수준으로 하향 조정돼 집을 사기 위해 대출받기도 어려워진다. 조합 설립 후 재건축 조합원의 지위양도가 금지되고, 민간택지도 분양가 상한제를 적용받는다.

나라에서 너무 친절하다.

여기가 오르니 여기 사라고 알려준다.

그것도 엑셀 다 돌려서 어디가 추가로 올랐다 그러니 여기 사라고 말이다.

거기가 어디인가?

한 부동산 전문가는 “풍선효과로 집값이 급등하고 있는 성남 수원 광명 안양 등이 추가 규제를 받을 가능성이 있다”고 전망했다.

일개 부동산 전문가의 말이니 믿지 말고 정부의 브리핑을 기다렸다가 추가로 들어가는 지역을 사면 된다.

그런데 사람들은 반대로 생각한다.

정부가 사지 말라는데는 돈 없어서 못사고 사지 말라니까 안 사고 정부가 사라고 풀어준데는 돈이 적게 들어가니까 사고 정부가 사라고 했으니까 올라가겠지 생각한다.

이런 멍청한 생각이 어디있나?

국토부는 그래도 집값이 잡히지 않으면 새로운 대책도 내놓을 수 있다는 입장이다. 국토부 관계자는 “면밀한 모니터링 결과 집값이 상승세로 전환했다고 판단되면 얼마든지 추가 대책을 내놓을 수 있다”고 말했다.

정부가 어떻게 했다고 했나?

면밀히 검토했다고 하지 않았나?

그리고 상승세로 전환 했을 때 발표 한다고 하지 않았나?

이처럼 타이밍과 정보력을 앞세워 너무 좋은 지역을 찍어주고 있는데 정작 반대로 하고 돈 벌려고 생각하니 얼마나 멍청한가?

그러나 부동산도 이젠 몇 년 안 남았다.

조금 있으면 원금상환으로 곡소리 날 것이다.

JD 부자연구소
소장 조던
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