사무실이 비어간다… 공실률 '역대 최악'
사무실이 비어간다… 공실률 '역대 최악'
대형빌딩 절반 빈 곳도
기업 활력이 희비 갈라
서울 오피스빌딩(연면적 9900㎡ 이상 기준) 공실률이 2003년 이후 최고치를 기록했다. 신규 오피스빌딩 공급은 이어지고 있는 반면 사무실을 채울 기업은 경기 침체 우려로 사무실 규모를 줄이거나 서울을 떠나고 있다.
13일 종합부동산자산관리회사인 젠스타에 따르면 지난 2분기 서울 오피스빌딩 공실률은 10.6%를 기록했다. 통계를 작성하기 시작한 2003년 이후 가장 높은 수준이다.
젠스타는 3분기에는 공실률이 11.7%까지 치솟을 것으로 전망했다. 3분기 신규 공급되는 오피스빌딩 물량이 57만2054㎡로, 2분기보다 87% 늘어나는 까닭이다. 이처럼 공실이 급증하는 것은 신규 공급은 넘치는 데 반해 수요는 위축돼서다. 서울에선 올해부터 2021년까지 신규 오피스빌딩이 매년 100만㎡ 이상 공급되지만 새 사무실을 채워줄 기업들은 사무실을 통합·축소하거나 경기 성남시 판교벤처밸리 등 새로 조성된 오피스타운으로 떠나고 있다.
이 같은 서울 공실률 증가는 일본 도쿄와 극명하게 대비된다. 니혼게이자이신문에 따르면 도쿄 도심 대형 오피스 공실률은 지난달 2.58%를 기록했다. 올해만 도쿄에 연면적 1만㎡ 이상 대형 오피스빌딩이 10개 완공되지만 대부분 선임대됐다. 도쿄 오피스빌딩 공실률은 7년째 떨어지고 있고, 임대료는 5년째 상승세다. 임채욱 젠스타 전무는 “일본 도심 대형 오피스빌딩 연면적은 최근 10년간 두 배로 늘었지만 공실률은 거꾸로 떨어지고 있다”며 “대기업과 정보기술(IT)기업이 경기 활황에 힘입어 적극적으로 업무환경 개선에 나서고 있다”고 설명했다.
윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
http://news.hankyung.com/article/2018081385021
나는 서울에 빌딩주가 되는 것이 꿈이라는 사람 보면 이해가 안 간다.
그냥 그돈 가지고 배당 잘 나오는 세계적인 주식을 사면 되지 왜 빌딩주가 되려고 할까?
여러가지 이유가 있다.
1. 우리나라의 기업은 그렇게 좋은 기업이 아니다.
우리나라에서 대기업을 다니면 1등 신랑감이고 그곳에 다니면 회사가 망한다고 생각하지 않겠지만 사실 세계적인 기업에 비해 보잘 것이 없다.
우리나라에서 가장 좋은 기업은 삼성전자인데 삼성전자의 역할은 글로벌 밸류체인에서 제조업이다.
그나마 삼성이 가장 낫고 다른 기업들은 중국기업들이 금방 따라하는 수준낮은 제조업이다.
가장 높은 기업은 문화를 지배하는 IT서비스(구글, 페이스북, 아마존, 넷플릭스, 애플(스마트폰도 만들지만 iOS가 있는 생태계기업이다.) 등등)과 세계적인 투자은행(골드만삭스, JP모건 등등)과 세계적인 곡물및 식품기업(코카콜라, 카길, P&G 등등)이다.
다 미국기업이다.
그러니 우리나라의 기업은 한 눈팔면 망한다.
일본이 그래서 한번 한 눈 팔았다가 한국에게 바로 반도체, 디스플레이, 가전 죄다 빼앗긴 것 아닌가?
그리고 다른 기업들은 중국기업들이 한국기업을 금방 따라 잡는다.
그러니 한국기업이 좋은 것이 아니다.
언제든 망할 수 있고 가장 큰 기업인 삼성전자도 안심 못한다.
이건희 회장이 항상 하는 말이 항상 위기다라고 하지 않았는가?
그렇다.
한국기업은 중국기업에 들이 받치고 일본, 독일기업에 눌리는 형국이다.
그래서 한국기업은 좋은 기업이 아니다.
그러니 한국기업이 많이 쓰는 대형 오피스 한마디로 서울에 역세권 빌딩은 안심하고 대대손손 내려가는 그런 안전한 것이 아니다.
오히려 디즈니, 코카콜라, 맥도날드와 같은 기업에서 배당을 받는 것이 낫다.
코카콜라 배당이 3%가 넘는다.
서울 강남역 라인의 빌딩 수익률은 얼마인가?
1%도 아니다.
0.1% 나온다.
그러니 이곳을 살 수 없고 강남의 꼬마빌딩 등을 노리는 것 아닌가?
2. 재건축 해야 한다. 그 때 돈 다 빼앗긴다.
건물을 지으면 몇 년이면 재건축 해야 하는가?
40년이 지나면 재건축 해야 한다.
꼬마빌딩이라고 아주 잘 지었을까?
그럴리가 없다.
수명이 길어야 40년이다.
그 이상이 되면 공실이 난다.
새로 지어야 한다.
새로 짓는데 돈이 엄청 들어간다.
그런데 내가 받은 월세는 이자와 생활비로 다 나가고 없다.
100억짜리 건물도 월세 이자 제하면 1년에 5천만 원 수준이다.
2% 수익률 잡고 50억 대출 당기면 3% 이자 내니 2억 총 월세, 1억 5천만 원 이자 그리고 5천만 원 나온다는 것이다.
여기서 재산세 수 천만 원제외하고 공실 없다치고 그리고 관리인 월급 주고 유지보수 하는 비용 전부 안 들어간다 치고 순수하게 5천 만원 남는다 치자.
결국 5천만 원은 생활비다.
40년 동안 얼마를 벌었을까?
40년 X 5천만 원= 20억을 벌었다.
그런데 5천 만원 모두 뭐 했는가?
생활비 쓰지 않았나?
그런데 재건축 해야 한다.
대출 50억 원이 남아 있는데 재건축 하려면 20억 이상이 들어간다.
그럼 결국 팔 수밖에 없지 않을까?
그렇다면 개인은 사업을 해서 원래 돈이 잘 도는 사람이 아니라면 로또에 맞아서 건물 사 봐야 그냥 남 좋은 일 시키는 것이다.
다시 자본가에게 재건축을 하는 순간 빼앗길 수밖에 없다.
그리고 우리나라 경기가 40년 후에도 좋아질까?
아닐 것이라 본다.
우리나라 인구구조로 봤을 때 우리나라가 잘 나간다는 보장이 없다.
그러니 40년 후에는 공실이 더 많을 수 있다.
3. 상권이 변한다.
압구정, 가로수길 등등 계속 상권이 변하면서 이동하고 있다.
내가 가진 빌딩은 상권이 변하면 꽝이다.
공실이 늘어나고 상가가 안 나가고 사무실이 안 나갈 수 있다.
그런데 건물이 어떻게 안전한가?
이 외에도 상속세 문제라든가 건물의 부실시공, 금융위기시 대출이자 급등 등이 문제가 될 수도 있다.
문제는 팔려고 할 때 안 팔린다는 점이다.
가장 큰 문제는 1번이다.
우리나라의 기업이 위험해서 우리나라의 오피스가 위험하다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
