"서울 도심 낡은 집 방치한 채… '수도권 허파' 그
"서울 도심 낡은 집 방치한 채… '수도권 허파' 그린벨트만 파헤쳐"
핵심 벗어난 집값 대책당·정·청, 그린벨트 풀어 주택공급 추진 논란서울시 부정적 입장
"박원순 시장 철학은 녹지 보존, 그린벨트는 후손의 땅"환경단체도 반대 목소리
"교통수요 증가로 대기오염"전문가 "정책효율 떨어져
도심 재생·개발이 먼저"
정부가 수도권의 그린벨트를 해제해 주택 공급을 확대하는 방안을 추진하고 있다. 신규 공공주택지구 후보지로 검토 중인 경기 과천시 일대. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com
정부가 수도권의 그린벨트를 해제해 주택 공급을 확대하는 방안을 추진하고 있다. 신규 공공주택지구 후보지로 검토 중인 경기 과천시 일대. /김범준 기자 bjk07@hankyung.com
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청와대와 정부, 여당이 서울 집값을 잡기 위해 개발제한구역(그린벨트)을 활용해 주택 공급을 확대하는 방안을 내놓으면서 논란이 격화되고 있다. 정부가 도심의 저층 노후 주택 개발은 꽁꽁 묶어둔 채 도심 외곽의 그린벨트만 고밀도로 개발하려 하고 있어서다. 부동산 전문가들은 “재건축·재개발을 활성화하면 도심 땅의 효율을 극대화하고 양질의 주거 수요를 충족시킬 수 있다”며 “정책의 우선순위를 도심 복합 고밀개발이나 재건축·재개발 활성화에 둬야 한다”고 지적했다.
정부 개발 의지에 서울시 ‘난색’
그린벨트 개발 움직임에 부정적인 태도를 보이고 있는 건 서울시다. 박원순 서울시장의 시정철학 가운데 하나가 그린벨트를 포함한 녹지 보전이어서다. 30만㎡ 이하 그린벨트의 해제 권한은 시·도지사에게 있다. 진희선 서울시 행정2부시장은 “그린벨트는 미래세대를 위한 최후의 보루로서 마지막까지 고민해야 할 영역”이라며 “정부에서 그린벨트 해제와 관련한 공식 협조 요청이 있다면 이를 신중하게 협의해나갈 것”이라고 말했다. 협의는 하겠지만 그린벨트 해제에 선뜻 동의하기는 곤란하다는 속내를 우회적으로 내비친 셈이다.
그린벨트는 과밀도시의 방지, 자연환경보전, 대기오염 예방, 상수원 보호 등을 목적으로 1971년 서울 및 경기도의 접경지역에서 처음 지정됐다. 지난 3월 말 현재 서울의 그린벨트 면적은 149.13㎢다. 서울 전체 면적(605.61㎢)의 24.6%에 이른다. 경기에선 1167㎢, 인천은 71.8㎢가 그린벨트로 묶여 있다. 그린벨트는 그동안 도시 확산에 제동을 거는 데 톡톡히 역할을 해왔다.
일본의 대표적인 디벨로퍼 회사 모리빌딩도시기획 출신인 박희윤 HDC현대산업개발 개발운영사업본부장은 “일본은 그린벨트를 도입하지 못해 도쿄를 둘러싼 녹지축 확보에 실패하면서 도시가 너무 확장됐다”며 “일본이 한국의 그린벨트 제도를 부러워하는 이유”라고 말했다.
시민단체도 강력 반발
환경단체들도 그린벨트 해제에 비판적이다. 그린벨트를 개발하면 도로, 철도 등 기반시설을 다시 깔아야 하는 데다 출퇴근에 따른 대기오염이 심해져 미세먼지 해소에 역행하는 까닭이다. 과거 보금자리주택에서 겪었듯 그린벨트 등에서 나오는 저렴한 공공분양 아파트가 ‘로또’로 전락한다는 것도 비판의 이유다.
맹지연 환경운동연합 생태보건 국장은 “그린벨트는 무엇보다 후손을 위해 남겨 놓은 땅인데 집값이 오를 때마다 그린벨트를 훼손할 수는 없다”며 “도시 연담화(인접한 시가지가 연결되는 현상)를 막는 그린벨트를 그대로 유지하고 부동산 문제는 도시 재생으로 풀어야 한다”고 지적했다. 맹 국장은 “갭투자 등 부동산시장 불안 요인은 세제 강화 등 별개의 수단으로 해소해야 할 문제”라며 “저성장, 인구 감소 등의 추세와 역행하는 외곽지역 아파트 개발은 시대적으로 맞지 않는 땜질식 처방”이라고 비판했다.
“도심 재생이 우선해야”
부동산 전문가들은 서울 외곽의 그린벨트 해제만으로는 집값 안정을 기대하기 어렵다고 지적했다. 서울 집값 상승을 주도하는 핵심 지역은 강남 일대와 재개발로 주변 인프라가 대폭 개선된 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 도심 지역이어서다.
서울 도심 주택의 노후화로 인한 ‘교체 수요’도 팽창하는 추세다. 최근 통계청이 발표한 ‘2017 인구주택총조사’에 따르면 서울에서 20년 이상~30년 미만의 주택은 28.8%, 30년 이상 주택은 14.9%에 이른다. 몇 년만 지나면 30년 이상 노후주택이 절반에 육박할 전망이다. 1989~1991년 200만 가구 주택건설 당시 지어진 수도권 1기 신도시 주택도 30년을 넘어서고 있다.
이상우 유진투자증권 애널리스트는 “토지 이용 효율을 극대화해야 할 도심 노후 주거지는 개발을 못하도록 묶어 놓고 외곽을 고밀 개발하는 어이없는 일이 반복되고 있다”며 “재건축·재개발을 활성화할 수 있는 대책을 내놔야 한다”고 강조했다. 예를 들어 3만3000㎡(약 1만 평) 규모 도심 부지의 용적률을 200%에서 300%로 올리면 그린벨트 3만3000㎡를 해제하는 것과 맞먹는 효과를 거둘 수 있다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트도 “지금 집값을 올리는 건 도심 신규주택 수요이고, 공급이 부족하니 구축으로 가격 상승이 전이되고 있는 것”이라며 “어떤 식으로든 도심 신축을 늘리는 것이 가장 효과적인 해법”이라고 조언했다.
전문가들은 도심 상업지역 등의 용적률을 높여 복합 고밀개발을 통해 공급을 늘리는 방안도 효율적이라고 주장했다. 서울시도 그린벨트 해제보단 도심 유휴지 개발에 의지를 보이고 있다. 상업지역이나 준주거지역에서 주거면적을 제한하는 규제를 완화해 주택비율을 높여주는 방안이 거론된다.
김승배 피데스개발 사장은 “도시 재생 과정에서 스마트홈, 스마트시티가 조성돼야 한다”며 “그린벨트 해제로 공급을 늘리는 방식은 총량만 생각하는 과거 방식일 뿐만 아니라 로또 분양을 양산해 공공재로 사익을 채워주는 역설을 낳는다”고 지적했다.
이정선/최진석 기자 leeway@hankyung.com
http://plus.hankyung.com/apps/newsinside.view?aid=2018090543261&category=NEWSPAPER&sns=y
도심개발로 뉴욕은 집값 잡고, 도쿄는 경쟁력 높여
미국 뉴욕과 일본 도쿄 등 선진국 도시들은 도심 재생사업을 통해 치솟는 집값을 잡고 있다. 4차 산업에 최적화된 업무시설도 만들어내고 있다. 도심 노후 저층 주거단지는 그대로 둔 채 후손들을 위한 땅인 외곽 그린벨트 해제를 통해 공급을 늘리려는 현 정부 정책과 대조적이란 지적이 나온다.
5일 건설산업연구원에 따르면 지난해 뉴욕시 주택 인허가 증가율은 15.4%로 미국 평균(4.8%)의 세 배를 웃돌았다. 허드슨 야드, 하이라인 프로젝트 등 도심 곳곳에서 복합개발이 활발하게 추진된 영향이다. 이로 인해 뉴욕시 연간 집값 상승률은 2014년 이후 3% 안팎으로 미국 평균(5% 안팎)을 밑돌고 있다. 도쿄는 2020년 올림픽을 앞두고 스마트 인프라를 접목한 도심재개발에 열을 올리고 있다. 2014년부터 2020년까지 준공 예정인 복합단지(연면적 1만㎡ 이상)가 325개에 달한다. 2000년대 초부터 국가전략특구를 지정해 활발히 재개발을 추진한 결과다.
창의적인 도시재생사업안에 파격적인 용적률 인센티브를 주고 있다. ‘도라노몬 힐스’는 지하에 터널 도로를 내고 그 위에 초고층 빌딩을 짓는 방식으로 최고 용적률 지원을 받았다. 강북에서 마을가꾸기식 도시재생 사업에 몰두하고, 강남에서 안전진단 기준을 강화해 재건축을 사실상 막은 서울과는 대조적인 모습이다.
허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “뉴욕과 도쿄의 복합개발은 양질의 주택을 공급하고 새로운 명소를 탄생시켜 부동산시장 안정과 일자리 창출 효과를 낳고 있다”고 설명했다.
전문가들은 그린벨트 해제를 통한 주택 공급과 함께 재건축·재개발을 활성화해야 한다고 강조했다. 집값 안정화 측면에서도 도심 개발이 더욱 효과적이라는 분석이다. 이승우 건설산업연구원 연구위원은 “소프트웨어 개선 없이 하드웨어만 재건해서는 지속성을 갖출 수 없다”며 “국내 도시재생도 재건축·재개발 수준을 넘어 스마트 인프라 개선으로 나아가야 한다”고 강조했다.
허란 기자 why@hankyung.com
http://plus.hankyung.com/apps/newsinside.view?aid=2018090543271&category=NEWSPAPER&sns=y
그렇다면 기사의 요지는 엄한 그린벨트 파헤치지 말고 그냥 도심 개발 해라. 이것이다.
그럼 어떻게 개발할 것인가?
뉴욕과 도쿄처럼 말이다.
뉴욕과 도쿄는 어떻게 개발 했나?
스마트시티, 컴팩트 시티다.
컴팩트 시티란 업무시설, 주거시설, 쇼핑및엔터테인먼트 시설이 한 공간에 있는 것이다.
그러려면 어떻게 해야 하나?
용적률을 높여 100층짜리 건물 지으란 얘기다.
수도권에 그린벨트 해제해서 신도시 짓지 말고 말이다.
그렇다면 어떻게 될까?
경기도 아웃이다.
서울로 사람들이 가뜩이나 더 몰려올텐데 그렇다면 경기도의 아파트는 모두 아웃된다.
그리고 공동화 될 것이다.
박원순 시장이 얘기한 여의도 통개발, 강북 재개발이다.
서울에 고층 짓나 경기도에 그린벨트 해제하나 공급이 늘어나면 어쨌든 경기도는 아웃이다.
물론 인천도 아웃된다.
경기도, 인천의 집의 연한은 10년 남았다.
그 전에 수도권에 집 있으면 팔자.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
