손혜원 논란… 목포시의회 지난해 11월 회의록 보니
손혜원 논란… 목포시의회 지난해 11월 회의록 보니
더불어민주당을 탈당한 무소속 손혜원 의원의 ‘목포 부동산 투기’ 의혹과 관련해 목포시의회가 이미 지난해 11월 “(근대역사문화공간으로 지정된 목포시) 만호동 땅값이 엄청 뛰고 있다. 유명한 정치인까지 와서 구입을 했다는 설도 많이 있다”며 대책 마련을 촉구한 것으로 나타났다. 이에 목포시 측은 “가격을 통제할 수 없는 상황이라 앞으로 상당히 걱정”이라며 우려를 표시했다.
투기가 아니라는 손 의원의 주장과 달리 지난해부터 목포 현지에선 외지인들의 부동산 투기가 심각한 이슈로 제기됐고, 주무 지방자치단체인 목포시와 시의회 차원에서 이 문제를 집중 논의한 것. 이는 손 의원 주변 인사들이 목포 땅과 건물을 매입하기 시작한 2017년 3월 이후인 같은 해 9월부터 최근까지 목포시의회 회의록을 분석한 결과다.
지난해 11월 23일 목포시의회 관광경제위 회의의 경우 김양규 더불어민주당 시의원(현 무소속)은 “근대역사문화공간 재생활성화 시험사업에 사업비 500억 원이 책정됐다. (하지만) 시에서 (해당 지역 부동산) 단가 자체가 많이 올라 매입하는 데 어려움이 있다고 들었다”고 묻자 심인섭 목포시 교육문화사업단장(현 자치행정복지국장)은 “걱정이다. 민간이 훼손해버리면 막을 방법이 없기 때문에 가능하면 많이 매입하려고 한다”고 답했다. 이에 김 의원은 “현실적으로 매입을 할 수 있을지 걱정이다. 투기적인 성향을 가진 분이 많다”고 지적했다.
장송지 민주평화당 의원은 “만호동에 외지인들이 투기 목적으로 들어와 땅값이 오르고 있다”고 우려를 표하자 심 단장은 “원주민이 쫓겨나가는 젠트리피케이션, 그런 일이 없도록 할 계획”이라고 답했다.
http://news.donga.com/list/3/00/20190122/93800907/1
민감한 정치 이슈에 대해 얘기할 생각 없다.
이 카페는 정치보다는 경제를 논하는 카페이기 때문이다.
여기에 익숙한 용어인 젠트리피케이션에 대해 얘기 하려고 한다.
장송지 민주평화당 의원은 “만호동에 외지인들이 투기 목적으로 들어와 땅값이 오르고 있다”고 우려를 표하자 심 단장은 “원주민이 쫓겨나가는 젠트리피케이션, 그런 일이 없도록 할 계획”이라고 답했다.
우리나라에서 젠트리피케이션은 주로 부정적인 의미로 사용된다.
그런데 원래 의미는 무엇일까?
젠트리피케이션(영어: gentrification)은 긍정적인 의미로는, 중하류층이 생활하는 낙후된 구도심에 상류층 주민의 유입을 통해 주거지역이나 고급 상점가가 새롭게 만들어지는 현상이다.
이러한 의미이다.
외국은 아파트가 별로 없고 주로 상가주택이 대부분이다.
상가주택이란 1층에는 상가 2, 3, 4층에는 거주할 수 있는 주택이 복합된 건물을 말한다.
그런데 이런 상가주택이 있다 하더라도 건물이 오래되면 사람들이 뜸하게 마련이다.
그래서 이런 동네가 슬럼화 된다.
이런 낙후된 지역에 뜻 있는 셰프(요리사)가 와서 상점을 내면 거리가 살아난다는 것이다.
왜냐하면 프랑스 정통요리를 호텔에서 몇 십년 하다가 자기가 상가를 내고 싶은데 돈은 없는 사람이 있다고 치자.
그러면 이 사람이 일류 상권이 아닌 골목에서 외진 곳에 상가를 낼 수 있다.
그런 외진 곳에서도 이 사람의 명성이 있기 때문에 그 셰프를 일부러 물어 물어 오는 사람들이 많아지면 자연스레 그 동네에 그 사람이 하는 업종과 비슷한 상권이 생기게 마련이다.
그래서 피자면 피자, 프랑스 정통요리면 요리 등 특화된 거리로 발전하고 사람들이 많이 모이니 자연스레 그와 관련된 상가들도 더 많이 늘어나 낙후된 도심이 고급 상점가로 새롭게 만들어지는 현상이 바로 젠트리피케이션이다.
그런데 우리나라는 여기에 하나가 더 더하게 된다.
그래서 한국은 반대의 의미로 알려진다.
도심 인근의 낙후지역이 활성화되면서 외부인과 돈이 유입되고, 원주민이 밀려나는 현상이다.
이렇게 말이다.
그렇다면 왜 이런 현상이 있게 될까?
일단 OO단길, 이라는 말을 만들어낸 경리단길과 같은 길이 생겼다.
그렇다면 누가 그 다음 들어오는가?
자본력을 가진 대기업이 들어온다.
왜 대기업이 들어올까?
체험공간을 만들려는 의도 때문이다.
소위 플래그십 스토어 말이다.
플래그십 스토어(영어: flagship store)는 어떤 브랜드의 주력이 되는 가게이다. 주로 도쿄의 긴자, 런던의 옥스퍼드 스트리트, 뉴욕의 5번가 등처럼 주요 상점가에 위치하고 있다.
본점이 플래그십 스토어인 경우가 많으나, 꼭 그렇지는 않다.
여기에는 사전적 의미만 나와 있지 정확한 의미를 알 수 없다.
원래 플래그십 즉
기함(旗艦, flagship)이란 해군 함정들 가운데 지휘관이 사용하는 배이다. 특정한 깃발을 달아서 구별하기 때문에 생긴 명칭이다. 좀 더 일반적으로 말하자면, 함대의 선두에 나서는 배이며, 전형적으로 선두에 서고, 가장 크고, 빠르고, 중무장하거나 또는 가장 잘 알려진 배를 말한다.
오랫동안 기함이라는 용어는 최고의 위치나, 가장 비싼 제품, 지위 등을 가르키는 방송이나, 자동차, 항공기, 소매업과 같은 산업분야에 사용되는 은유가 되어 왔다.
선두에서 치고 나가는 그런 상점인데 내가 얘기하는 플래그십 스토어의 개념은 이것이다.
젊은이들이 많이 모이는 거리에서 체험할 수 있는 곳을 만들어 홍보하는 곳이라고 정의하고 싶다.
왜 이러한 플래그십 스토어가 생겼을까?
왜냐하면 쇼핑의 구매형태가 온라인화 되었기 때문이다.
온라인화와 플래그십 스토어와 무슨상관일까?
사람들은 주로 오프라인 매장에서는 체험만 한다.
화장품이라면
"아! 이렇게 색깔이 나오는구나?"
" 아~ 이렇게 생겼어?"
" 생각보다 좋그맣네"
이런 식의 반응은 화면상으로 볼 때하고는 다르다.
그러면 더 사고 싶은 욕망이 강하게 된다.
그러나 이들은 아주 합리적인 소비를 하는 계층이기 때문에 온라인으로 세일하는 가격으로 사지 오프라인에서 충동구매를 하지 않는다.
몇 일 기다리면 더 싼 가격에 사는 것이다.
사실 이것을 체험하는 젊은이의 대부분은 친구를 만나러 가로수길, 세로수길, 망리단길, 홍대, 강남역 등 이런 곳에 나와서 친구 기다리는 김에 화장품 가게에서 시간을 보내는 중이다.
그러니 장사하려는 목적이 아닌 것이다.
그러면 대기업이고 또 소비재를 파는 기업의 입장이라면 무조건 이런 플래그십 스토어를 보유해야 한다.
그리고 사람들이 많이 돌아다니는 공간이라면 월세가 얼마가 되든 더 주고라도 들어가야 하는 것이다.
그런데 이러한 체험공간인 플래그십 스토어가 그 동네 월세를 올리는데 있다.
그러면 차례로 다른 가게들도 올라가게 되어 있다.
예술가들이 도자기 만드는 공방은 이런 플래그십 스토어의 돈질을 이길 수 없다.
그런데 월세에 눈이 어두운 집주인들은 공방을 쫒아내고 이런 플래그십 스토어를 깔아 버린다.
그래야 월세를 더 많이 받으니까 말이다.
그러나 집주인들은 알아야 한다.
애초에 이 거리가 왜 조성이 되었는지 말이다.
조성이 된 이유는 바로 특이한 맛집이 있어서 그렇게 거리가 특화된 것이다.
그런데 만약 기존의 상인들이 전부 나간다면 젊은이들은 이런 체험공간인 화장품 프래그십 스토어 등을 보러 오려고 온것이 아닌만큼 올 이유가 없어진다.
올 이유가 없어진 젊은이들은 다른 곳으로 간 셰프를 따라가며 기존에 조성된 거리는 죽어버리게 된다.
그러면 플래그십 스토어도 여기에 있을 이유가 없다.
왜냐하면 더 이상 젊은이들이 안 오기 때문이다.
그러니 이 대기업 상점들도 계약 만기가 되면 죄다 나간다.
결국 이 거리는 다시 슬럼화 되는 것이다.
이것을 우리는 젠트리피케이션이라고 한다.
그러면 집주인의 전략은 무엇인가?
사람 많이 올 때 플래그십 스토어 월세 올려 받지 말라는 뜻이 아니다.
올려 받아라.
대신에 올려 받고 수익률 잇빠이 나오는 계약서를 갖춘 후에 다른 사람에게 팔아 버리면 된다.
그럴 수밖에 없다.
만약 내가 집주인인데 요즘 망원동처럼 망리단길이 생겼다.
그러면 망리단길이 천년만년 갈까?
그럴리가 없다.
또 젊은이들이 돌아다니고 장사가 잘된다는 소문이 돌면 또 다시 대기업 상점이 생길 것이다.
나는 그냥 기존에 상점을 놔두면 되지 않는가?
월세는 기존에 받던대로 받으면서 말이다.
그러면 되지 않는가?
그렇지 않다.
왜냐하면 나만 월세를 올리지 않는다고 되는 일이 아니다.
다른 사람이 대기업 상점을 깔아버리면 내 상가도 언젠가는 쇠락의 길을 이 거리와 함께 걸을 수밖에 없다.
결국 나도 대기업 상점이 들어오면 수익률을 올리고 다른 사람에게 파는 전략이 가장 좋은 전략이고 기존 세입자에게 더 많은 월세를 받고 파는 것이다.
왜 파는가?
장사 잘 되는데?
앞에서 얘기한것처럼 너무 높아진 월세는 그 거리가 죽게 만드는 그런 요소다.
인간의 욕망을 욕하면 안 된다.
그것 때문에 산업혁명이 있고 자본주의의 발전이 있어왔다.
대신에 자본주의는 가격이 세상을 통제하는만큼 자정작용이 있다.
산이 높으면 골이 깊다는 것이다.
그러니 다시 골이 깊어지면 세입자들이 들어오게 되어 있다.
이것을 강제로 개입해서 월세를 못 올리게 하고 재산권을 침해하면 자정작용에 왜곡이 발생한다.
시장은 그냥 놔두면 스스로 알아서 생로병사하고 생로병사 한다.
JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
