3기 신도시 '후폭풍'…검단 미분양 속출

3기 신도시 '후폭풍'…검단 미분양 속출

전 주택형 청약 미달 '충격'

서울 도심 접근성 떨어지고
3년 전매제한…투자 매력 감소

수도권 2기 신도시 마지막 주자인 검단신도시(조감도)가 미분양의 늪에 빠져 허우적거리고 있다. 대중교통 인프라가 턱없이 부족한 데다 인근에 3기 신도시까지 들어서면서 악영향을 미쳤다는 분석이 나온다.

아파트 청약 줄줄이 미달

10일 국토교통부에 따르면 인천의 미분양 아파트 물량은 지난 2월 1799가구로 1월(1357가구)보다 32.6% 늘었다. 검단신도시가 포함된 인천 서구 미분양물량(739가구)이 인천 전체 미분양 물량의 40% 이상을 차지했다. 서구의 미분양 아파트는 1월(295가구)에 비해 한 달 새 2.5배 증가했다. 지난주 D건설이 공급한 단지는 참담한 청약 성적표를 받아들었다. 1·2순위 청약에서 모든 주택형이 미달됐다. 1439가구 모집에 단 87명만 청약했다. 시공사가 빌트인 냉장고, 시스템 에어컨, 손빨래 하부장, 중문 등을 무료로 제공한다고 알렸지만 역부족이었다. 앞서 1월 청약을 받은 H아파트 역시 미달 사태를 맞았다. 889가구 모집에 1014명이 신청했으나 일부 주택형이 청약 인원수를 채우지 못했다.

2월 청약 접수를 한 S단지의 전용면적 84㎡B형과 105㎡형은 1·2순위 청약에서 모두 미달됐다. 이 단지는 검단신도시 첫 대형 건설사 단지로 화제를 모았지만 청약은 부진했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “지하철 역세권을 제외한 단지가 예외 없이 고전하고 있다”며 “초기부터 성적표가 이처럼 나쁜데 앞으로 7만4000가구를 웃도는 공급물량을 시장이 소화할 수 있을지 의문”이라고 말했다.

검단신도시 분양시장이 악화된 것은 정부 규제와 수급 상황 등이 복합적으로 맞물린 결과다. 검단에서 분양이 막 시작될 즈음 인근에 자리한 인천 계양이 3기 신도시 후보지로 확정됐다는 소식이 악재로 작용했다. 입주물량이 늘어날 것이란 우려가 확산됐다. 정부 규제도 영향을 미쳤다. 원래 검단 분양 아파트의 전매 제한 기간은 1년이었는데, 작년 12월 주택 공급에 관한 규칙 개정으로 이 기간이 3년으로 늘어나면서 투자수요마저 크게 감소했다. 당하동의 K공인 관계자는 “전매제한 기간이 6개월로 짧은 인근 송도신도시에서도 대규모 분양 물량이 나오면서 검단 청약 유인이 떨어지고 있다”고 전했다.

서울 도심으로의 접근성이 떨어진다는 점도 침체 원인으로 꼽힌다. 검단신도시에는 서울을 곧바로 오가는 지하철이 없다. 시내버스와 지하철을 여러 번 갈아타야 강남·여의도·광화문 등 서울 주요 업무지구로 갈 수 있다. 이동하는 데만 1시간 반~2시간은 걸린다. 원당동에 거주하는 회사원 김모씨(39)는 “출근할 때마다 도로가 자주 막혀 서울역에 있는 회사까지 2시간이 넘게 걸릴 때도 많다”며 “명색이 정부가 조성하는 신도시의 교통 인프라가 이렇게 열악하다는 게 말이 되느냐”고 목소리를 높였다.

“당분간 침체”…1만 가구 분양 어쩌나

전문가들은 검단 부동산시장 침체가 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “입지면에서 우위를 보이는 3기 신도시인 인천 계양지구의 공급 물량이 2021년부터 나올 예정이어서 ‘굳이 검단에 청약통장을 쓰지 말고 기다리자’는 분위기가 형성되고 있다”고 말했다. 공항철도 계양역까지 연결되는 인천 1호선 검단연장선 신설역이 들어올 예정이지만 단기적으로 청약 수요를 끌어오긴 역부족이란 분석이다. 완공(2024년 목표)까지 5년 이상 걸릴 것으로 보여서다.

분양을 앞둔 단지들도 비상이다. 검단에선 올해 최대 1만 가구가 분양될 예정이다. 다음달 금성백조주택이 ‘검단신도시 예미지트리플에듀’ 1249가구를, 동양건설산업은 ‘검단 파라곤1차’ 887가구를 선보인다. 하반기에는 ‘검단신도시 대방노블랜드2차’(1417가구), ‘검단신도시 모아미래도’(711가구) 등이 분양에 나선다.

이들 단지의 흥행 성패는 얼마나 저렴하게 분양가를 책정하느냐에 달렸다는 게 전문가들의 시각이다. 최근 분양에 실패한 아파트들의 분양가도 높다는 인식이 팽배했다.

검단 센트럴 푸르지오나 검단 대방노블랜드 1차 분양가는 3.3㎡당 1200만원대다. 인근 2년차 아파트인 ‘검단SK뷰’의 최근 실거래 가격이 3.3㎡당 1180만원 선인 점을 감안하면 주변 시세와 비슷하거나 조금 비싸게 분양한 셈이다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “검단 분양을 앞둔 건설사들이 가격 책정을 두고 고민이 깊을 것”이라고 말했다.

안혜원 기자

anhw@hankyung.com

https://www.hankyung.com/realestate/article/2019041018431

박원순 "강남 재건축, 당장은 어렵다"

"강북은 균형발전 차원 가능"…방송서 밝혀
"인가땐 투기 수요 가세 우려"

박원순 서울시장(사진)은 10일 강남 재건축 인허가와 관련해 “지금 당장은 (강남 재건축 인가가) 상당히 어려운 상황”이라고 밝혔다.

박 시장은 이날 KBS 1TV ‘사사건건’에 출연해 “지난해 부동산 가격이 천정부지로 올라 국토교통부와 서울시가 부동산 가격을 지키기 위해 온갖 노력을 다했다”며 이같이 말했다. 이는 강남구 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지 등 대규모 재건축 추진 단지들이 이달 들어 서울시청 앞에서 잇따라 항의집회를 연 것에 대한 반응이다. 이들 단지는 집회에서 “서울시가 고의로 재건축 인허가 절차를 지연시키고 있다”고 주장했다.

박 시장은 “강남 재건축은 워낙 대규모 단지이고 재건축이 되면 투기 수요가 가세한다”며 “투기가 일어날 가능성이 많은 강남 쪽은 특별히 신경을 안 쓸 수 없다”고 했다. 그는 또 “한국 사회의 불평등이 미국에 이어 두 번째로 심각한 가장 큰 원인은 불로소득”이라며 “부동산으로부터 일어나는 부당한 수익을 용인해서는 안 된다”고 강조했다.

박 시장은 강남 지역 아파트 재건축에 대해 당분간 인허가를 내주기 어렵다고 못 박았지만, 강북 지역은 균형발전 차원에서 재건축 가능성이 열려 있다고 시사했다.

서울시는 한남동 한남뉴타운 3구역에 대해 사업시행계획을 인가하는 등 강북 재개발은 정상적으로 인허가를 진행하고 있다. 박 시장은 “그 대신 강남·북 격차가 심각하다”며 “사실 강북 지역은 상대적으로 고려할 수 있는 요소가 있을 수 있지 않나 (생각한다)”고 언급했다. 이어 “강북 주민이 잘못해서가 아니라 서울시 정책, 국가 정책에 따라 소외됐고 격차가 생긴 것이 많다”며 “40년간 강남에 투자해 기울어진 운동장이 된 것이니 이걸 복원해야 한다”고 했다.

그는 ‘강북은 용적률·층고 등 재건축 민원이 수용될 여지가 있냐’는 질문에 “상대적으로 (그렇다는 것)”이라며 “그것도 ‘케이스 바이 케이스(사례마다 다르다는 의미)’”라고 덧붙였다.

민경진 기자

min@hankyung.com

https://www.hankyung.com/realestate/article/2019041021621

도대체 생각이란 것이 없나?

잘 생각해보자.

서울 몇 만 사나?

1000만 명 산다.

경기도 몇 만 사나?

1000만 산다.

그리고 인천 400만 쯤 산다.

서울은 작년에 헬리오시티 송파에 들어오고 역전세 난 나고 심지어 전세가 4억까지 떨어지고 난리가 났다.

헬리오 시티 9510 가구 아닌가?

그런데 인천에 검단 신도시 몇 가구인가?

고준석 동국대 겸임교수는 “지하철 역세권을 제외한 단지가 예외 없이 고전하고 있다”며 “초기부터 성적표가 이처럼 나쁜데 앞으로 7만4000가구를 웃도는 공급물량을 시장이 소화할 수 있을지 의문”이라고 말했다.

7만4000가구 아닌가?

이거 미친 것 아닌가?

서울은 그것도 강남 송파에 9510가구 들어오고 난리가 났는데 인천에 7만4000가구 들어오는 것이 정상인가?

그런데 지금 계양에 3기 신도시 짓는다고 그것 때문에 미분양이라는데 도대체 신도시를 얼마나 때려 지어야 공급이 정상이라고 보는가?

계양도 7만 가구 정도 들어오면 어떻게 되는가?

한 마디로 헌 집 가진 집주인의 지옥이 아닌가?

헬리오 시티 들어오고 누구 전세값이 떨어졌는가?

헬리오發 입주쇼크…성남·하남 전셋값 '뚝'
하남과 분당의 전셋값이 송파보다 더 많이 떨어지는 게 특징이다. 전셋값 하락기를 이용해 서울로 이주하려는 수요가 많아서다. 올 한 해 서울 동남권에만 2만5000여 가구 이상이 집들이를 할 예정이어서 전셋값은 그 어느 때보다 안정될 것으로 전문가들은 예상했다.
http://news.hankyung.com/article/2019011028591

하남과 분당의 가격이 떨어지지 않았나?

생각 잘 하자.

앞으로 10년이 지나면 집이 남아 도는 시절이 온다.

서울 말고 수도권에 말이다.

그런데 뭐하러 서울도 아닌 곳에 집을 사나?

집이 남아 돌아서 그냥 돈 주고 살 수 있는데 분양은 왜 받나?

조금만 생각해보면 알 수 있는 일이다.

지금이야 집이 모자른다 하더라도 조금만 생각해보면 수도권, 지방은 10년 후면 집이 있는 사람이 힘들어지는 세상이 올것이다.

돈이 없는데 이자 내기에 바쁠 것이다.

지금이야 박원순이가 재건축을 막고 있지만 강북은 해준다고 하지 않는가?

강북부터 재건축, 재개발 될 것이고 그 다음이 강남이 재건축, 재개발 될 것이다.

그러면 서울에 공급 폭탄 떨어지면 수도권 집주인은 바로 골로 간다.

잘 생각하자.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777