[조성근의 데스크 시각] 투자하면 안되는 부동산 세가

[조성근의 데스크 시각] 투자하면 안되는 부동산 세가지

조성근 < 건설부동산부장 >

부동산 시장을 여러 해 취재하면서 불가사의하다고 줄곧 생각하는 일이 하나 있다. 위험하거나 사기성이 농후한 부동산 분양 상품에 개미투자자가 불나방처럼 몰리는 일이 반복되는 것이다. 많은 기자가 위험을 경고하는 기사를 썼지만 피해자는 계속 나오고 있다. 도대체 이유가 뭘까.

수익형 부동산 시장에선 상품을 바꿔가면서 위험한 분양의 명맥이 끊임없이 이어지고 있다. 올해 들어선 경기 평택 일대에 지어진 미군용 임대주택(분양업체들은 ‘미군렌털하우스’라고 부른다) 문제가 불거졌다. 수요에 비해 공급이 많은 게 화근이 됐다. 입주 때가 되자 미군 임차인을 구하지 못한 투자자가 속출하고 있다. 자칫하다간 비싼 대출이자를 물면서 미군 얼굴 구경 한번 못할 판이다.

날로 교묘해지는 수법

간신히 임차인을 구해도 월세가 시행사가 제시한 것보다 훨씬 낮다. 분을 못 이긴 일부 투자자가 “평택으로 이사하는 미군 수를 부풀렸다”며 소송에 들어갔다. 개미투자자가 소송에서 이기기는 하늘의 별 따기다. 약삭빠른 시행사들이 법률적으로 빠져나갈 구멍을 다 마련해놓는 까닭이다.

1990년대엔 동대문 일대 ‘테마상가’가 수많은 개미투자자를 울렸다. 이는 대형 테마상가 한 개 층을 수백 명이 공동소유하는 형태다. 공급 과잉으로 문을 열어보지도 못하고 파산한 곳이 많다. 2000년대 들어선 확정 수익률을 제시하는 형태의 ‘서비스드 레지던스’ 분양이 활발했다. 2010년대 들어선 ‘분양형 호텔’이 유행했다. 둘 다 공급업체가 파산하거나 수익률이 턱없이 낮아 수많은 피해자를 양산했다. 이들 상품 역시 경매 소송전 등으로 이어졌다.

토지시장에선 기획부동산이 여전히 명맥을 이어가고 있다. 개발 불가능한 땅을 헐값에 사서 지분 형태로 수많은 개미투자자에게 파는 것이다. 판매 기법은 더 진화했다. 1990년대엔 기획부동산업자들이 지방 야산이나 바닷가 염전을 많이 팔아먹었다. 요즘은 대형 개발 호재가 있는 지역 주변 임야를 판다. 옆의 땅도 개발될 것 같은 착시를 주기 위해서다. 그러나 대부분 그린벨트로 묶여 있어 개발이 기대난망이다.

일확천금 심리도 문제

영업 방식도 달라졌다. 2000년대에는 주로 전화 영업이 유행했다. 요즘은 블로그 등 인터넷을 통한 영업이 주된 경로다. 한 정보업체가 지난해 12월부터 올해 3월까지 넉 달간 토지 실거래 건수 중 기획부동산 매매 건수를 추출해보니 6.4%에 달했다. 세종시에선 전체 토지 거래의 30.6%가 기획부동산 거래였다. 제3테크노밸리 개발 재료가 있는 경기 성남시 금토동의 한 토지는 등기부상 소유자가 3008명에 달했다.

컨설팅업자로 인한 피해도 계속되고 있다. 2000년대까지만 해도 경매 컨설팅 사고가 잦았다. 요즘은 아파트 갭투자 컨설팅 피해가 본격화되고 있다. 갭투자 컨설팅 피해는 지방에서 수도권으로 북상 중이다. 둘 다 패턴은 비슷하다. 컨설팅업자는 책이나 블로그 등을 통해 명성을 얻는다. 멋모르는 개미들이 이들 주변으로 몰려든다. 개미투자자는 이들의 말만 믿고 부동산을 사거나 공동투자한다. 업체의 장담과 달리 부동산값은 급락한다.

개미투자자를 울리는 상품엔 공통점이 있다. 대부분 1억원 전후 소액 투자가 가능하도록 설계돼 있다. 수천만원이면 투자가 가능한 상품도 있다. 분양업체들의 타깃은 부동산을 잘 모르는 개미투자자다. 이들의 일확천금 심리를 노리는 것이다. 속이는 사람도 문제지만 속는 사람도 문제라는 얘기가 나오는 이유다. ‘공짜점심’은 없다.

truth@hankyung.com

https://www.hankyung.com/opinion/article/2019042170141

내가 아는 형님 중에 아주 부자 형님이 있다.

몇 백억 이정도 아니고 천 억 대 부자는 될 것 같다.

이 형님이 부자는 아니고 아버지가 부자다.

그게 그거 아니냐고?

아니다.

그 형님 아버지가 물려줘야 부자다.

아니면 그냥 몇 십억 원대 부자다.

그래서 그 형님이 하는 것이 있다.

바로 상가분양, 토지개발, 주택개발이다.

왜 그런것을 힘들여 하느냐고?

왜냐하면 아버지께 자신의 능력을 보여줘야 천 억원대 자산을 굴릴 수 있는지 능력을 검증 받는것이고 그로인해 상속도 받는 것이다.

아니라면 그냥 100억 쯤 상속받아 살겠지.

그러나 그렇게 안 하고 그형님이 참 열심히 상가분양, 토지개발, 주택개발을 했다.

그래서 그형님 그 분야 전문가다.

그런데 이 형님이 한참을 상가분양, 개발 등을 통해 알아낸 것이 있다.

그것이 공식으로 한 말씀 하셨는데 그 중 하나가 이것이다.

수익성부동산(상가)는 아주 안정된 곳에 사야 한다.

아니 뭐 이게 뭐야?

이렇게 얘기하겠지만 사실은 크고도 심오한 뜻이 있다.

바로 상권이 안정화 된 것을 보고 사도 수익률이 많이 나온다는 뜻이다.

자신이 상가분양을 많이 했지만 정말 실패를 많이 했다는 것이다.

그냥 지도보고 들어가고 상권분석보고 들어가고 지하철 보고 들어갔다가 말이다.

상가가 잘 안정화 되어서 사람들 많이 돌아다니고 상가도 안정화 된 후에 들어가더라도 꽤나 수익률이 좋다는 것이다.

그래서 그렇게 얘기한 것이다.

예를들어 경기도에 안정된 상권은 몇 없을 뿐이다.

내가 아는 곳은 3군데밖에 없다.

그 외에는 쓰레기다.

나도 그것을 나중에 상가 한참 많이 사고 팔고 하면서 겨우 알았다.

그러면 전용10평짜리 분양면적 22평짜리가 1층 상가가 5억5천만 원쯤 한다.

평당가로 따지면 2500만 원하는 것이다.

싸다.

월세는 5000만 원에 200만 원 한다.

공실은 없다.

앞에 1000명이 지나다닌다.

그렇다면 수익률이 얼마인가?

5000만 원을 예전에는 10만 원으로 봤는데 요즘에는 5만 원쯤 봐준다고 한다면 225만 원이 월세가 된다.

2700만 원(연간 수익률이고 월로 따지면225만원)/5억5천만 원= 약 4.9% 나온다.

5% 나오면 대박이다.

그래도 이게 어디인가?

공실없이 그래도 5% 가까이 나오는 것이 말이다.

그래서 상가가 완전 안정되어서 들어가도 늦지 않는다는 얘기다.

그래서 그렇게 개고생 해서 만들어낸 말이 바로 '수익성 부동산은 아주 안정된 곳에 사야 한다.' 이다.

반대로 얘기하면 수익성 부동산은 계산이 안 되는 초기분양은 망한다는 얘기와 같다.

우선 세 가지가 무엇인지 알아보자.

첫째 : 미군용 임대주택

올해 들어선 경기 평택 일대에 지어진 미군용 임대주택(분양업체들은 ‘미군렌털하우스’라고 부른다) 문제가 불거졌다. 수요에 비해 공급이 많은 게 화근이 됐다. 입주 때가 되자 미군 임차인을 구하지 못한 투자자가 속출하고 있다. 자칫하다간 비싼 대출이자를 물면서 미군 얼굴 구경 한번 못할 판이다.

일단 위험하다.

왜냐하면 수익률 계산이 안 되기 때문이다.

그리고 신문광고를 통해서 수익률 계산이 안 될 때 엄청나게 홍보를 하더라.

만약 이런 것 분양받기 전에 이미 미군이 있었던 동두천, 의정부 등지에서 수익률 계산을 해보면 뻔히 답이 나올텐데 그냥 말해주는 것 보고 들어간 것이 눈탱이를 맞은 것이다.

그리고 저 말을 명심했어야 했다.

이미 안정된 곳에 사야 한다.

즉 미군 들어오고 수익률 계산 다 끝나고 들어가도 늦지 않는다는 얘기다.

5%는 커녕 공실나서 곡소리 나게 생겼다.

둘째 : 동대문 테마상가, 분양형 호텔

1990년대엔 동대문 일대 ‘테마상가’가 수많은 개미투자자를 울렸다. 이는 대형 테마상가 한 개 층을 수백 명이 공동소유하는 형태다. 공급 과잉으로 문을 열어보지도 못하고 파산한 곳이 많다. 2000년대 들어선 확정 수익률을 제시하는 형태의 ‘서비스드 레지던스’ 분양이 활발했다. 2010년대 들어선 ‘분양형 호텔’이 유행했다. 둘 다 공급업체가 파산하거나 수익률이 턱없이 낮아 수많은 피해자를 양산했다. 이들 상품 역시 경매 소송전 등으로 이어졌다.

내가 아는 지인도 분양형 호텔 받았다.

중국놈들 많이 들어온다고 말이다.

그런데 돈 4억 원 넣었다.

그러나 영업이 안 되고 있다.

그래서 소송중이다.

무려 2개나 받았는데 그 돈이면 미국 주식 배당주에 넣었으면 지금쯤 분양형 호텔이 말한 수익률이 더 나오고도 남는다.

이것도 이미 안정된 곳을 사야 한다는 기본적인 룰만 지켰다면 나중에 분양형 호텔 지어지고 부동산 돌아다니면서 꼼꼼히 체크해봤으면 안 샀겠지.

그러나 미리 오를까봐, 나중에 수익률 좋아지면 안 팔까봐 미리 선점한다고 들어갔다가 명퇴금, 대출금 다 날리게 생겼다.

세째 : 기획부동산 토지분할

개발 불가능한 땅을 헐값에 사서 지분 형태로 수많은 개미투자자에게 파는 것이다. 판매 기법은 더 진화했다. 1990년대엔 기획부동산업자들이 지방 야산이나 바닷가 염전을 많이 팔아먹었다. 요즘은 대형 개발 호재가 있는 지역 주변 임야를 판다. 옆의 땅도 개발될 것 같은 착시를 주기 위해서다. 그러나 대부분 그린벨트로 묶여 있어 개발이 기대난망이다.

앞으로 우리나라의 땅은 개발이 힘들다.

노령화로 개발이 안 되고 고임금으로 해외로 공장이 나가서다.

그러나 사람들의 뇌리에는 일산의 신도시 토지 대박 졸부와 같은 개발시대 토지 대박부자를 보고 일확천금을 노린다.

세상이 바뀌었다.

이제는 우리나라 인구가 줄어들 것이다.

때문에 개발이 가능한 땅은 점점 더 줄어드는 것이 대세이다.

컨설팅업자로 인한 피해도 계속되고 있다. 2000년대까지만 해도 경매 컨설팅 사고가 잦았다. 요즘은 아파트 갭투자 컨설팅 피해가 본격화되고 있다. 갭투자 컨설팅 피해는 지방에서 수도권으로 북상 중이다. 둘 다 패턴은 비슷하다. 컨설팅업자는 책이나 블로그 등을 통해 명성을 얻는다. 멋모르는 개미들이 이들 주변으로 몰려든다. 개미투자자는 이들의 말만 믿고 부동산을 사거나 공동투자한다. 업체의 장담과 달리 부동산값은 급락한다.

부동산 카페의 지방 갭투자도 문제다.

사실 미래가치는 없는데 어느 한 지역 사람들 몰아서 사면 오르는 것은 일도 아니다.

그러나 카페 회원들이 샀을 때는 이미 그들이 자신들의 물건을 다 팔고 떠난 후다.

그런데 이 컨설팅 카페 주인장을 사기로 집어 넣지 못한다고 한다.

왜냐하면 이 카페 주인장이 그 동네 계속 좋다고 홍보를 해 줘야 자기 물건을 뺄 것이기 때문이다.

이들이 노리는 것은 1억 원 내외의 서민들이 투자할 수 있는 피같은 돈이다.

한국은 사기가 역대급이다.

세계에서 1등인 나라다.

앞으로 사기는 더 늘어날 전망이다.

왜냐하면 은퇴하는 베이비부머를 비롯한 노령화세대의 은퇴가 지속적으로 늘어나기 때문이다.

그러니 그런 돈을 노리는 것은 사기꾼들의 로망이다.

속인 놈이 100배는 잘못했지만 속는 사람도 제발 합리적으로 생각하고 공부하고 투자하자.

그런데 잘 보면 재테크 카페치고 제대로 된 곳이 별로 없기는 하다.

그래도 공부하고 생각하고 눈 똑바로 뜨고 내 돈은 내가 지켜야 한다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777