강남 쏠리는 '갈아타기' 수요…'종착지' 압구정 아파

강남 쏠리는 '갈아타기' 수요…'종착지' 압구정 아파트값 잇따라 최고가

더 좋은 곳으로
마용성→강남, 대치·반포→압구정

공동명의 필수
부부·자녀 함께 등기…종부세 '절세'

최근 서울 강남구 압구정동 일대 아파트의 매매가가 조금씩 상승세를 보이면서 작년 여름 최고가를 넘어서는 사례도 등장하고 있다. ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요 때문이라고 현지 공인중개소 관계자들은 설명했다. /한경DB

“한 가구가 매물로 나오면 하루에 세 팀이 집을 보러 옵니다.”

23일 서울 강남구 압구정동 A공인 관계자는 “지난달 급매물이 소진된 이후부터 매수세가 살아나고 있다”며 이같이 말했다. 매매가 늘면서 호가도 야금야금 오르는 중이다. 지난해 여름 최고가를 넘어서는 주택형도 나오고 있다. 일선 중개업소들은 “서울에서 한 단계 더 인기 있는 동네로 이동하는 ‘갈아타기’ 수요가 연쇄적으로 일어나고 있다”며 “이런 영향으로 종착지로 꼽히는 압구정동 반포동 대치동 등의 집값이 강하게 반등하고 있다”고 현장 분위기를 전했다.

최고가 쏟아지는 압구정

23일 압구정동 일대 중개업소들에 따르면 ‘현대7차’ 전용면적 144㎡가 이달 31억5000만원에 거래되면서 역대 최고가를 기록했다. 지난해 여름 고점 대비 5000만원 오른 가격이다. 올해 초와 비교하면 1억3000만원가량 뛰었다. 인근 A공인 관계자는 “후속 매물의 호가가 33억원부터 나오고 있다”며 “30억원대를 고려하고 집을 알아보던 매수인들이 발길을 돌리고 있다”고 말했다.

주변 단지들도 지난겨울 싸늘하던 분위기와는 사뭇 다르다. 압구정3구역 정중앙에 들어선 ‘현대5차’ 전용 82㎡ 로열층은 이달 24억4000만원에 거래됐다. 2년 전 최고가를 뛰어넘었다. 호가는 26억원으로 달아났다. 대형 면적대도 강세다. ‘신현대11차’ 전용 183㎡(한강변)는 최근 39억원에 손바뀜이 이뤄지면서 지난해 9월 최고가와 같은 수준까지 올랐다. 3개월 전보다 2억5000만원 오른 가격이다. 매도인은 연초 36억원 안팎에 집을 내놓았다가 매수심리가 살아나자 호가를 더 올려 파는 데 성공했다.

최고가에 다가서는 단지도 여럿이다. ‘현대1차’ 전용 131㎡ 중층 매물은 최근 27억9000만원에 거래되면서 종전 최고가(29억5000만원)에 근접하고 있다. 연초와 비교하면 이미 1억4000만원 가까이 뛰었다. ‘똘똘한 한 채’로 갈아타기를 원하는 1주택자들이 ‘종착지’인 압구정으로 몰리고 있다는 게 현지 분위기다. 신만호 중앙공인 대표는 “반포나 잠원, 대치, 개포 등에서 오는 매수인들이 늘고 있다”고 현장 분위기를 전했다.

“더 좋은 곳으로…” 연쇄 갈아타기

갈아타기는 강남·북을 오가며 연쇄적으로 일어나고 있다. 지난해부터 집값이 크게 오른 ‘마·용·성(마포구 용산구 성동구)’과 강북 뉴타운 아파트 소유자들은 강남 3구로 이동하고 있다. 이 영향으로 잠실 일대 10년 차 안팎 단지들의 매매가가 강세를 보이고 있다. ‘리센츠’ 전용 84㎡는 연초만 해도 14억원 중반대에 거래됐지만 지난달엔 17억원 선을 회복했다. 호가는 17억5000만원까지 나온다. 잠실동 B공인 관계자는 “거래의 절반이 타지에서 잠실로 새로 진입하려는 수요”라고 전했다.

자녀를 둔 송파구 거주자는 ‘사교육 1번지’로 꼽히는 대치·개포동으로 옮겨타고 있다. 개포주공2단지를 재건축해 지난 2월 입주한 ‘래미안블레스티지’ 전용 59㎡ 입주권은 연초만 해도 13억원 초반대에 거래됐지만 요즘은 16억5000만원이 최저가다. 인근 태양공인의 정지심 대표는 “대치동 등 주변에 연식이 오래된 단지에서 재건축을 기다리다 건너오는 이들도 있다”면서 “18억3000만원에 거래됐던 전용 84㎡는 19억9000만~20억원까지 올랐다”고 말했다.

대치·반포동 집을 팔고 압구정동으로 이동하는 수요도 늘고 있다. 재건축되고 나면 압구정동 일대가 집값 원톱 지역으로 부상할 것으로 예상해서다.

공동명의가 대세

전문가들은 지난봄부터 대치동 ‘은마아파트’ 시세가 반등한 게 도화선이 된 것으로 보고 있다. 재건축 아파트값이 뛰면서 강남 집값이 꿈틀한 게 1주택자들의 조바심을 자극했다는 분석이 나온다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “정부가 3기 신도시 카드를 꺼냈지만 강남 수요를 분산하기엔 역부족이란 평가가 많은 데다 새 아파트 분양까지 뒤로 밀리면서 대기수요 움직임이 가속화되고 있다”며 “다주택자들의 매물이 잠기면서 호가가 오르기는 더욱 쉬운 장세가 됐다”고 진단했다.

다주택자에 대한 규제가 강화되자 수요자들이 집을 한 채 더 사는 것보다는 지역·평형 이동을 선택하고 있다고 전문가들은 설명했다. 일선 중개업소들은 최근 갈아타기 장세에서 나타난 공통점이 공동명의라고 입을 모은다. 높아진 보유세 부담을 절감할 수 있는 수단이어서다. 배찬석 아현스타공인 대표는 “열에 일곱여덟은 공동명의를 찾을 정도로 대세가 됐다”고 전했다. 신만호 대표는 “부부뿐 아니라 부모와 자식 사이 일정 비율로 공동명의를 고려하고 세무상담을 받는 고객도 늘고 있다”며 “종합부동산세 절세효과를 극대화할 수 있는 사실상 유일한 방법이기 때문”이라고 설명했다.

전형진 기자

withmold@hankyung.com

https://www.hankyung.com/realestate/article/2019062322181

집 값 오르면 매일 나오는 곳이 강남 그리고 압구정 현대 아파트다.

그렇다면 신현대 183m2가 정말 얼마나 올랐고 투자를 했을 때 과연 이익이 났을까? 를 계산해보자.

압구정 신현대 183m2
http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=donglist&menu_key=0&sub_menu_key=0&mcode=3803&aptcode=1224&vcode=&gcode=

닥터아파트에서 실거래가를 써 놓은 것이다.

2009년 7월 27억9500만 원에 거래가 되었다.

이 때당시 전세가는 7억 8천만 원이다.

그러니 만약 돈 없는 서민이 아파트를 사려면 20억 원은 대출 받았어야 했다.

물론 현금 20억 원이 있다면 이자는 안 냈을 것이다.

2008년도 금융위기의 여파는 2012년도에 나타난다.
2012년 5월에 현대아파트는 18억 3000만 원까지 떨어진다.

무려 10억 원이 떨어진 것이다.

만약 대출 20억 원을 받았다면 아마도 10억 원은 일시 상환해야 했을 것이다.

그렇다면 서민이 견딜 수 있었을까?

그럴 수 없었을 것이다.

이렇게 많이 떨어졌을 때 대출을 많이 일으킨 자는 파산한다.

그렇다면 현재는 얼마인가?

최근에 찍힌 것이 2017년 9월이다.

실거래가 32억 4500만 원이다.

뭐 30억 넘으니 돈 많이 번 것 같지?

사실은 2009년 대비 4억 5천 만 원 올랐다.

많이 올랐나?

아니다 겨우 13% 오른 것이다.

그리고 생각해 보자.

20억 대출 받았다면 10년 간 이자비용을 5% 계산해 보자.

1년이면 이자 비용이 1억이며 10년이면 10억 원이다.

오른 것은 이자 비용으로만 따져도 마이너스다.

종부세, 재산세 빼더라도 순수하게 5억 5천 만 원 마이너스 났다.

종부세 재산세 더하면 더 억대의 마이너스가 났을 것이다.

강남 아파트 오른다. 오른다 그러는데 계산해보면 서민은 접근 못할 아파트다.

돈 버는 게임이 아니라는 얘기다.

그래도 오르긴 올랐지만 서민은 대출 받았다면 이것 임대사업자도 안 냈다면 그냥 마이너스로 고꾸라지는 것이다.

그리고 금융위기 닥치면 바로 알거지 된다.

그리고 오른 것도 겨우 13%다.

많이 오른 것이 아니다.

결론 : 압구정 현대아파트 등 강남의 아파트는 그냥 돈 많은 사람들이 여윳돈으로 사는 것이다.

서민이 재테크 수단으로 보면 가랭이 찢어진다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777