도시화가 우리나라 토지와 주택에 미치는 영향
도시화가 우리나라 토지와 주택에 미치는 영향
후진국은 1차 산업 중심국가이다.
농업국가라는 뜻이다.
왜냐하면 기술의 진보가 없이 농업생산물만으로 먹고 살기 때문이다.
그래서 부가가치가 낮다.
부가가치가 낮다는 뜻은 생산물의 가격이 들인 노동력에 비해 낮기 때문에 돈이 안 된다는 뜻이다.
농사 지어서 우리나라 겨우 먹고 살지 않았나?
조선시대의 GDP가 200달러정도 되었다고 한다.
거의 아프리카 수준이다.
그럼 어떻게 잘 살게 되었나?
후진국이 선진국이 되는 방법은 두 가지다.
도시화와 생산성 향상이다.
우선 도시화부터 알아보자.
도시화는 도시로 사람들이 이동한다는 뜻이다.
이것은 산업혁명 이후 일어난 일인데 산업화가 일어나야 선진국이 된다.
우리는 착각한다.
원래 도시에 사람들이 많이 산다고 말이다.
그러나 실은 지방에 사람들이 많이 사는 것이 정상이다.
왜냐하면 후진국은 1차 산업중심의 농업국가인데 생산물이 나오는 논, 밭은 죄다 어디에 있나?
시골에 있지 않나?
그러니 논, 밭만이 생산물을 만들어내니 도시에 사람들이 있어도 그 비율로 따지면 도시보다 지방에 사람들이 많아야 정상이다.
그래서 수 많은 사람들이 지방에 거주하며 농사를 지어서 먹고 살았다.
그것이 중세시대때 그리고 우리나라 조선시대까지 이어져 온 것이다.
그러다 영국에서 산업혁명이 터졌다.
산업혁명은 사람들을 도시로 이동하도록 만들었다.
왜냐하면 도시에서 생산성 향상이 일어났기 때문이다.
지금은 거의 안 하는 말이지만 "쌀 한가미가 반도체 하나" 라는 말이 있었다.
쌀 한 가마니는 부가가치가 낮고 반도체는 부가가치가 높다는 것이다.
왜냐하면 쌀 한 가마니를 만들어 내려면 엄청난 노동력과 품종개량 그리고 시간이 필요한데 반도체는 그보다 훨씬 적은 노동력, 시간을 투입해서 더 많은 부가가치(가격)를 만들어내기 때문이다.
게다가 반도체가 좋은 것은 기술 향상이 일어나면 쌀 백 가마니에 반도체 하나 라는 공식도 된다는 것이다.
그러니 공업화 산업화를 하는 것이 후진국에서 선진국으로 가는 지름길이다.
그래서 선진국인지 후진국인지를 알려면 도시화가 얼마나 되었나 비율을 따져보면 될 것이다.
도시화율을 보면 이미 북미와 유럽은 80%가 넘었고 북미는 88%를 넘어서고 있다.
주요국의 도시화율을 보자.
우리나라도 80%를 넘었다.
일본만이 76% 가까이 되고 있는데 이미 선진국임에도 불구하고 80% 이하인 나라는 일본이 전세계적으로 유일하다고 한다.
그래서 도시화율 80%를 개발이 끝난 상태로 본다.
무슨 얘기인가?
도시화율이 80%를 넘는 순간 도시화로 인한 경제성장은 정체한다는 얘기다.
즉 더 이상 도시화가 되어도 후진국에서 선진국이 된다는 것은 아니다.
앞에서 얘기했듯이 도시화와 생산성 향상만이 경제가 발전하는 요소인데 이미 도시화가 끝난 상태라면 생산성 향상만이 발전하는 방향으로 갈 수 있는 지름길이라는 얘기다.
이런 면에서 중국은 아직 도시화가 끝나지 않았고 60%도 안 되기 때문에 앞으로 부동산 경기가 일시적인 급락은 있어도 상승여력면에서 충분하다고 볼 수 있다.
그러니 중국은 부동산 버블이 아니다 라고 볼 수 있다.
그렇다면 우리나라는 반대로 도시화가 끝났으니 부동산 개발은 더 이상 힘들다는 얘기가 된다.
그러니 앞으로 우리나라의 부동산은 더 이상 상승으로 갈 수 는 없다고도 볼 수 있다.
물론 세계 여러 나라의 부동산 폭등이 있다.
런던, 시드니, 밴쿠버, 뉴욕, 오클랜드 등은 지금도 지속적으로 상승하고 있다.
그러나 그 도시들만의 상승이다.
즉 차별화 양극화가 일어난다는 얘기다.
다른 도시들은 그런 현상이 일어나지 않고 있다.
이런 이면에는 중국의 부동산 사재기가 있기는 하다.
그렇다하더라도 우리나라는 서울의 강남과 같은 일부의 지역에서만 차별화 된 상승이 일어날 수 있다는 뜻이다.
그렇다고 폭락한다는 얘기는 아니다.
오래된 주택을 중심으로 슬럼화 될 가능성이 있고 새 아파트를 비롯한 주택은 수요가 꾸준하게 일어난다.
그러나 예전처럼 도시화로 인한 대규모 택지개발, 산업 단지의 개발로 인한 토지 상승은 앞으로는 힘들다.
이렇게 된 원인으로는 인건비 상승과 인구가 가장 큰 원인이다.
외국인이나 글로벌 기업이 어느 나라에 투자하는데는 두 가지 요인으로 투자한다.
하나는 인건비가 싼가? 다른 하나는 인구가 많은가? 이다.
인건비는 생산기지로서의 활용가치가 되고 인구가 많다는 것은 내수시장이 커질 수 있다는 뜻이다.
지금 한창 도시화가 진행되는 나라들을 보면 아시아, 태평양 지역들인데 이러한 지역들 특징이 아직은 인건비가 싸다는데 있다.
그러니 그런 지역은 도시화가 진행이 되는 것이 당연하고 앞으로 토지의 가치도 지속적으로 오를 것이다.
그리고 인건비가 올라가면 당연히 성장은 멈춘다.
우리나라가 그렇다.
인건비가 올라서 더 이상 우리나라에 공장을 지을 이유가 없어졌다.
공장을 짓는 것은 대규모 설비를 바탕으로 한 반도체 공장이나 석유화학기업이다.
평택에 삼성전자 반도체 공장 들어오는데 조선이나 자동차보다는 사람을 훨씬 덜 쓴다.
반도체 만드는데 사람이 뭐가 필요하나 전부 기계로 조립하고 만들어내는 것이지
석유화학단지도 마찬가지다.
그래서 인건비 부담이 적은 산업은 우리나라에 공장을 지어도 인건비 부담이 큰 기업은 고전하거나 생산기지를 해외로 옮긴다.
그리고 두번째의 조건 인구가 많은 것은 내수시장이 넓다는 뜻이고 이러한 것은 외국인이나 글로벌 기업의 투자를 유도한다.
내수와 관련 된 식품, 오락, 가구, 건축자재, 통신 등등의 내수관련 기업이 적극적 진출을 한다.
중국이나 인도와 같은 나라들이다.
그러니 우리나라는 여기서도 예외이다.
우리나라는 도시화가 80%가 끝났다.
그러니 더 이상 토지가 급격히 올라가지는 않는다.
그러니 토지가 많이 오를 것을 기대하고 투자하는 것은 바람직하지 않다.
그냥 농지연금이나 혹은 될지도 모를 토지연금 나올 정도로 투자하는 것이 좋다.
주택도 마찬가지다.
차별화 될 가능성이 크다.
직장이나 선호지역에 주택을 사 두는 것이 앞으로 20년 30년 후를 봤을 때 유리하다.
물론 단타를 치려고 하는 것은 말리지 않는다.
그러나 단타 치려다 장기투자 한다.
단타 지역 자체가 돈이 적게 드는 지역인데 그런 지역의 특징이 주택 매매 가격은 빠지면서 전세 가격은 정체되거나 오르는 지역이기에 갭이 적어지기 때문이다.
물론 남북통일과 같은 이벤트는 토지나 주택의 상승을 불러온다.
JD 부자연구소
소장 조던
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