[8·2부동산대책]과열지구·투기지역·조정지역…대체 무슨

[8·2부동산대책]과열지구·투기지역·조정지역…대체 무슨 차이?

[그래픽] 8·2 부동산 대책 지역별 적용 효과

투기과열지구 - 재건축 조합원 지위 양도 금지
투기지역 - 주택담보대출 세대당 1건 제한
청약조정지역 - 청약 1순위·재당첨 자격 제한

(서울=연합뉴스) 김연정 기자 = 8·2 부동산 대책에는 규제 종류에 따른 각종 지구의 명칭이 등장해 일반인들로서는 헷갈릴 수 밖에 없다.

투기과열지구가 6년만에, 투기지역이 5년만에 재등장하면서 기존에 있던 청약조정지역과 어떻게 다른 것인지 관심을 모으고 있다.

대상 지역의 크기로만 보자면, 투기지역의 모든 대상 지역을 투기과열지구가 포함하고 있고, 또 투기과열지구의 모든 대상 지역을 청약조정지역이 내포하고 있다.

우선 '청약조정지역'은 작년 11·3 대책과 함께 등장한 것으로, 투기과열지구의 주요 내용 중 청약과 관련한 내용을 주로 빼내 만든 규제 지역이다.

청약 1순위 자격 제한, 재당첨 제한, 분양권 전매제한 등이 적용된다.

정부는 예전 투기과열지구 지정 요건 중 정량 요건의 일부를 준용해 주택시장의 과열이 발생했거나 발생할 우려가 있는 지역을 청약조정지역으로 묶었다.

11·3 대책과 6·19 대책을 거치며 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2 등 경기 7개시, 부산 해운대구 등 7개구와 세종시가 지정됐다.

하지만 청약조정지역 제도가 시장에서 통하지 않자, 훨씬 더 수위가 높은 '극약 처방'이라고 할 수 있는 '투기과열지구' 카드를 이번에 내놓은 것이다.

투기과열지구는 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립인가 이후 전면 금지되고 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 내려가는 등 20개 가까운 규제가 동시에 적용되는 그야말로 '부동산 규제 종합선물세트'다.

원래 규제 개수가 14개였지만 이번에 재개발 분양권 전매 금지, 정비사업 분양 재당첨 5년 제한 등이 추가되면서 19개로 불어났다.

투기과열지구는 2002년 서울 전역 및 수도권을 중심으로 적용됐다가 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)에서 마지막으로 해제되면서 사라졌다.

[그래픽] 8.2부동산대책 투기지역 및 투기과열지구 지정

6년 만에 부활한 투기과열지구에는 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 들어갔다.

부동산 전문가들은 "투기과열지구 지정은 특정 지역 규제에 효과가 가장 크지만 시장 심리를 얼어붙게 만들기 때문에 정부가 신중한 입장을 취해왔다"며 "분양권 전매 최대 5년간 제한, 재건축 조합원 지위 양도 금지 등이 들어있기 때문에 집값 상승의 진원지인 강남 재건축 시장을 진정시키는 데 효과를 낼 것"이라고 내다봤다.

이번에 투기과열지구로 묶인 지역 가운데 서울 일부와 세종시는 '투기지역'으로도 중복 지정됐다.

투기지역은 투기과열지구보다는 규제 정도가 다소 약하지만, 주택담보대출을 규제하는 등 투기 수요를 억제하기 위한 규제다.

투기지역으로 선정되면 양도세 가산세율이 적용되고, 주택담보대출 건수가 세대당 1건으로 제한된다.

따라서 투기과열지구로 지정된 곳 중 일부에 대해서 투기지역을 '중복 지정'한 것은 이들 지역에 추가로 '세제 및 금융 규제'를 강화하기 위한 조치인 셈이다.

투기지역은 2012년 5월 서울 강남3구에서 마지막으로 해제된 이후 지정된 곳이 없었으나, 이번에 서울 강남 등 11개구와 세종시가 새로 선정됐다.

국토부 관계자는 "투기과열지구가 공급, 청약 등 주택시장 자체에 대한 규제라면 투기지역은 돈과 관련한 금융 규제로, 두 가지가 중복 지정되면 투기과열지구의 '규제 패키지'에 더해 금융 규제까지 더해지며 더 강력한 규제가 된다"고 말했다.

이 관계자는 "투기과열지구에서 과열이 더 심한 곳만 골라내서 투기지역으로 지정한 것"이라며 "과거에도 정책 효과를 극대화하기 위해 투기과열지구와 투기지역을 동시에 지정해 적용한 사례가 많았다"고 부연했다.

yjkim84@yna.co.kr

<저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>2017/08/02 14:46 송고

http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2017/08/02/0200000000AKR20170802092400003.HTML

투기지역+투기과열지구+조정대상지역으로 3중규제가 들어가는 꽤 넓은 지역이 들어갔다.

서울의 강남4구와 용산, 성동, 농원, 마포, 양천, 영등포, 강서와 세종시.

여기는 재건축 조합원 지위 양도금지.
조합설립 이후에 재건축주택을 못 팔아먹게 만들었다.
분양권은 50%를 중과세 한다는 내용이다.

게다가 주택담보대출은 세대당 1건으로 제한한다.

양도소득세 중과세가 있다.

2018년 4월 1일 이후이지만 2주택자는 기존 세율에 10% 양도세 중과 3주택자 이상은 기존 세율에 20% 중과한다.

뭐 집 없는 사람은 걱정 안 해도 되고 위 급등지역들만 잡겠다는 얘기다.

김포, 인천 이런데 사는 사람은 거의 대부분 관계가 없다.

노무현 정부 때 한 얘기가 있지 않나?

똘똘한 놈 하나만 남기고 나머지는 처분하자.

출구전략을 막아버리니 팔 물건이 없어 기존 물건이 급등하는 경우가 생긴다.

정부의 의지와 반대로 시장이 갈 가능성이 많다.

왜냐하면 공급이 많아져야 가격이 떨어지는데 지금 이 방법은 공급을 오히려 더 줄이는 결과가 벌어진다.

그래서 기존 주택자도 중과세 대상이 되면 앞으로 집을 팔 수 없고 재건축 조합원들도 못 팔게 되면 공급이 더 줄어들게 된다.

그래서 시장에 물건은 더더욱 품귀 현상이 벌어진다.
그래서 가격이 더 상승한다.

이러다 강남 아파트 평당 1억 돌파하는 것 아닌가 모르겠다.

재건축 아파트는 못 사고 새 아파트는 사고 싶고 그러니 기존에 새 아파트 가격만 더 올라가는 결과가 벌어지지 않을까?

사람들은 하지 말라고 하면 신호를 반대로 읽는다.

아! 앞으로 더 사라는 얘기이구나. 하고 말이다.

나도 이런 글 쓰고 싶지 않지만 이렇게 되지 않을까 생각한다.

초과이익환수제 부활할 것이 확실한데 그렇게 되면 새아파트는 더 없어지고 앞으로 5년간은 기대 말아야 한다.

현정부가 있는동안 초과이익환수제 유예할 일이 없으니까 말이다.

아주 부동산 경기가 죽어버리지 않는 한 말이다.

그러니 새 아파트 공급도 이젠 2018년 1월 1일 이후에 끝나버린다.

3000만 원 이상 이익에 나라랑 반땅 하자는데 누가 재건축 아파트 짓겠는가?

그럼 생각해보자.

가장 수혜를 받는 아파트는 어딜까?

최근 2,3년간 분양을 한 아파트와 현재 분양권 상태의 아파트일 것이다.

그리고 초과이익환수제 부활 전에 관리처분 끝나서 지어질 아파트일 것이다.

그러면 이 아파트들은 새아파트면서 강남4구이라면 나올 물량이 별로 없을 것이고 그 물량은 가격이 치솟게 될 것이란 얘기다.

갑자기 신규아파트를 싫어한다면 모를까 가장 돈 많은 강남4구에서 그럴리 없다.

그 외지역은 어떨까?

사람들은 여기는 괜찮으니 더 살까?

일단 물량이 많은 지역이 많다.

서울에 물량이 풀려야 하는데 경기도와 지방에 물량이 풀리고 있다.

그러니 물량에 장사 없다.

그래서 실질적으로 전세가 떨어지고 매매가도 떨어질 것이다.

그리고 사람들은 여기는 오죽하길래 아예 지구지정도 없을까? 하는 생각이 들 것이다.

똑똑한 놈으로 직접 거주할 곳을 사두자.

많이 말고 조금만 말이다.

지구지정도 안 된 곳은 어차피 팔아도 양도세 거의 없고 잘 팔리지도 않는다.

그러나 이런 곳은 팔아야 한다.

그리고 별빛을 모으자.

별빛은 주택이 아니라 주식이다.

요즘에는 살 주식이 너무 많아 부동산 신경 쓸 틈이 없다.

JD 부자연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777