내 집 마련 가이드 #11 주택담보대출 Q&A

카카오뱅크 '내 집 마련 가이드'

오늘은 주택담보대출에 관해서 많이들 궁금해하는 질문을 모아봤어요. 차근차근 읽다 보면 가계경제에 도움이 되는 꿀팁을 발견할 수 있을거에요!  

Q. 이직 후 주택담보대출 실행, 불이익이 있나요?

A. No 

이직을 한 지 얼마 되지 않았다면 현 직장의 소득 증빙이 충분하지 않을 수는 있어요. 하지만 재직 기간이 짧다고 주택담보대출 실행이 불리해지는 것은 아닙니다. 오히려 중요한 것은 ‘현재의 소득’이에요.

예시) 5년 재직한 전 직장 A의 연봉은 4,000만 원이고, 이직한지 3개월 된 현 직장 B의 연봉은 5,000만 원이라면?

재직 기간은 짧지만 현 직장의 3개월 소득을 연 환산 소득으로 계산하면, 전 직장 A보다 현재의 소득이 크다고 볼 수 있어요. 따라서 현 직장 B기준으로 대출을 받는 것이 더 유리해요.

Q. 주택담보대출 상환기간은 무조건 30년인가요?
A. No
주택담보대출의 상환기간은 은행마다 달라요. 보통 상환기간을 30년으로 설정하는 경우가 많아서 마치 공식인 것처럼 굳어졌지만 의무는 아닙니다. 상환기간은 시중은행에 따라 1년에서 35년까지 설정할 수 있어요.

그럼 일반적으로 주택담보대출의 상환기간을 30년 이상으로 설정하는 이유는 뭘까요? 주택담보대출을 받기 위해서는 DTI를 적용해야 하는데요.

DTI란? 총부채 상환비율, 대출의 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 뜻해요.

이때 상환기간을 길게 설정할수록 월 상환금액이 줄어들게 되고, 이에 따라 DTI가 비교적 유리하게 산정될 수 있어요. 즉, 대출 가능성과 한도를 조금이라도 더 높이기 위한 것이죠. 하지만 더 중요한 건 본인이 부담할 수 있는 월 상환액에 맞춰서 상환기간을 설정해야 한다는 점. 잊지 마세요!

Q. 오피스텔을 살때도 주택담보대출을 받을 수 있나요? 
A. No

오피스텔은 주택에 포함되지 않아요. (거주형 오피스텔, 일명 ‘아파텔’도 마찬가지) 주택이 아니므로 주택담보대출도 받을 수 없겠죠? 대신 오피스텔을 매매할 때는 부동산 담보대출을 받아야 해요.

최근 주거형 오피스텔이 각광받고 있죠. 그 이유는 부동산 담보대출의 담보 인정 비율, 즉 LTV가 주택담보대출에 비해 크기 때문인데요. 규제지역 내 9억 원 이하 주택의 주택담보대출비율, LTV는 40~60%이지만 오피스텔은 최대 70~80% 인정되는 것만 봐도 차이가 확연하죠? 주택담보대출과 부동산 담보대출 상품은 대출한도와 금리, LTV 등 구체적인 조건이 달라요. 때문에 본인이 구매하고자 하는 집이 어떤 유형인지를 잘 결정해야 원활히 자금 계획을 세울 수 있습니다.

다만 22년도 1월부터는 오피스텔도 DSR 규제를 받게 됐습니다. 신용대출 등 기존 대출이 있을 경우 강화된 DSR 규제로 인해 오피스텔 매매를 위한 부동산 담보대출이 비교적 어려워질 수 있습니다. 

Q. 주택담보대출도 대환대출이 가능한가요?
A. Yes

대환대출이란? 기존 대출을 다른 대출 상품으로 상환하는 것을 뜻해요. 금리가 더 저렴한 대출로 갈아타서 이자 비용을 줄일 수 있어요.

일반적으로 주택담보대출 중도상환 수수료는 3년 이후부터 면제돼요. 따라서 대출을 받은 지 3년이 지난 후, 각 은행의 주택담보대출 상품 금리를 비교해서 대환대출을 고려해 보세요. 상환기간을 길게 잡았다면, 중도상환 수수료가 면제되는 3년마다 더 저렴한 금리 상품으로 갈아타서 이자 비용을 아낄 수도 있겠죠?

Q. 주택담보대출 후, 전입신고는 필수인가요?
A. Yes

주택담보대출 후 전입신고는 필수예요. 일반적으로 대출을 받은 고객은 대출 이후 전입신고를 하고 주민등록등본, 전입세대열람내역서 등 관련 서류를 은행에 제출해야 합니다. (세부 기준은 은행마다 다를 수 있어요.)

특히, 규제지역에 포함된 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 주택가격과 상관없이 반드시 6개월 안에 전입신고를 해야 해요.

Q. 주택담보대출을 받아서 산 주택을 팔면, 기존 주택담보대출은 상환해야 하나요?
A. Yes

주택담보대출은 이름 그대로 대출의 대상이 되는 ‘주택을 담보로’ 진행되는 대출 상품이에요. 때문에 담보로 된 주택을 팔면 담보의 명의가 바뀌게 되므로 대출이 효력을 잃게 되죠. 

주택을 팔 때는 반드시 매도 자금으로 주택담보대출을 상환해야 하는 점 잊지 마세요.

이 콘텐츠는 작가 겸 금융 크리에이터 '손희애'님의 자문을 받아 작성되었습니다.