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Oct 20. 2023
강남 자루형 토지를 검토하다
기존 투자처인 마포 건물의 매도 계약서를 작성했고,
다음 목적지는 강남으로 마음 먹고 알아 보는데요
(이때는 22년 4월이였습니다)
마포 건물을 투자하려고 알아 보던 작년 대비
강남 쪽은 평단가는 거의 30~40% 정도 오른 느낌이였어요
거기에다,
올해초부터 계속 된
금리 인상 소식
건축비 인상 소식 등에
다시 투자를 하는게 맞을까란 고민이 들기도 했습니다
이렇게 어려운 투자 환경에서 어떤 건물을 매입해야 리스크를 최소화 하면서 투자할 수 있을까 고민하던 찰나에 신사동에 자루형 토지에 있는 꼬마빌딩이 나왔다고 하여 보게 되었어요
자루형 토지란?
택지가 다른 택지에 둘러싸여 공공 도로에 연접되지 않는 택지인데요,
다만 도로로 접하는 길은 본인의 땅으로 통행은 자유로워요
이런 도로 조차도 없는 땅은 '맹지' 라고 부르죠
지도상으로 자루형 토지를 보면 아래와 같은 모습이예요
신사동 매물은 나오자 마자 바로 거래가 되었는데
이 땅이 바로 거래 된 이유는 단 한가지
'저렴하기 때문' 이였어요
자루형 토지라고 받은 매물은 A 매물이였는데요
신사동의 주변 시세를 살펴보면
가로수 길에 바로 붙은 B 의 시세는 평당 2억4천
가로수 길로 가는 길가에 있는 C 건물의 경우 평당 1억 6천 정도 형성하고 있는데,
신사동 땅인데 아무리 자루형 토지라 하더라도 A 는 평당 9000 에 나오니 바로 거래가 된거 였어요
당시 거래된 매물지도를 좀더 확대해서 보면 이런 모습
그럼 자루형 토지의 장단점을 따져보면
자루형 토지의 장점은?
1. 주변 시세 대비 60~70% 정도 시세로 저렴하다
2. 땅값이 저렴하기에 임대료만 잘 받는다면 도로를 접한 토지 대비 수익률이 좋을 수도 있다
자루형 토지의 단점은?
1. 가시성이 떨어진다
2. 건축허가를 낼 때 일조권 사선 제한 등의 사유로 연면적을 다 채우지 못할 수 있다
3. 거래가 도로에 접한 토지 대비 어렵다
이렇게 장단이 있지만,
신사동 매물이 나오자 마자 바로 팔리는 사례를 보면서
가격만 저렴하다면 자루형 토지도 거래가 잘 된다는 것을 보았고,
임장을 다니다 보면 자루형 토지를 이쁘게 살린 사례들이 보였어요
들어가는 입구를 마치 숲으로 들어가는 느낌으로 꾸며놓으니 가치가 마구마구 상승한 기분
첫번째 건물 투자를 돌아보면
싸게 사서 단시간에 매도를 하면서 돈을 벌었기에
이번에도 싸게 사면 된다는 생각이 제 머리속에 지배적이였어요
그렇게 여러 물건을 보다가 마음에 드는 매물을 발견했어요
언주역 3분 거리에 있는 자루형 토지였는데 토지의 평단가는 6000만원 이하
명도가 가능한 물건으로 개발 행위가 가능했어요
주변 시세를 보면 도로에 접한 토지의 평단가가 1억이 넘어갔기에
