부동산과 사람

생산가능인구 감소와 집

생산가능인구 감소, 집값 영향 없는 4가지 이유

통계청이 발표한 ‘장래인구추계(2015~2065년)’에 따르면 2016년을 정점으로 생산가능인구가 감소해 2020년대부터는 연 평균 30만명 이상 감소할 전망이다. 생산가능인구는 경제활동이 가능한 만 15세에서 64세까지의 인구를 의미하므로 30~50대 주택 수요층이 주로 감소한다는 의미로도 해석할 수 있다. 게다가 2065년까지 장기에 걸쳐 감소하는 것이므로 경제 전체는 물론 주택시장도 위축시킬 것이라는 해석이 설득력을 높이고 있다.

하지만 미래 주택시장이 생산가능인구의 총량 감소만으로 위축된다는 해석은, 21세기에 어울리지 않는 단편적인 논리다. 생산가능인구의 감소가 주택시장에 미치는 영향력, 물론 긍정의 요인은 결코 아니지만 몇 가지 사례들을 통해 과도한 우려감은 누그러뜨릴 필요가 있다.

생산가능인구 가장 많이 감소한 지역, 주택가격은 가장 많이 상승

최근 생산가능인구가 가장 많이 감소한 지역은 어디일까? 일반적인 예상과 달리 부산광역시와 서울특별시의 생산가능인구가 가장 많이 감소했다. 저 출산 여파에 더해 특정 지역에 밀집한 산업구조가 정부의 국토균형발전 정책으로 인해 지역 별로 재편되는 상황이다. 이에 인구밀집도가 높았던 부산, 서울 등에서의 생산가능인구 유출 강도가 더 높았다고 볼 수 있다. △부산(-32만명) △서울(-23만명) △전남(-21만명) △전북(-10만명) △경북(-9만명) 순으로 2000년 대비 2016년 생산가능인구가 많이 줄었다. 같은 시기 대한민국의 생산가능인구 총량이 333만명 늘어난 것과도 대비된다.(통계청, 2014월 12월 작성한 시도별 장래인구 추계자료 기준) 하지만 생산가능인구가 감소한 지역의 주택가격(아파트 기준)은 물가상승률을 크게 뛰어넘은 것으로 확인된다. 특히 생산가능인구가 가장 많이 감소한 지역 대부분에서 주택가격이 크게 상승했다.

생산가능인구 감소, 15-24세 인구비중에서 더 많이 감소

생산가능인구는 2016년 3,763만명을 정점으로 2065년 2,062만명을 기록할 전망이다. 총량의 감소는 불가피한 상황이라고 볼 수 있다. 다만 연령 구성비에서 가장 큰 감소 층은 15-24세 인구로 확인된다. 15-24세는 내 집 마련의 주된 수요층이 아니라는 점에 주목할 필요가 있다. 반면 거주 목적은 물론 임대 목적의 주택  매입도 가능한 계층인 50-64세 인구 비중은 늘어난다.

임대사업자의 폭발적 증가

주택보급률은 100%를 넘어섰고, 생산가능인구가 감소할 예정임에도 주택가격은 고공행진을 거듭하고 있다. 그 이유로 중∙장년층의 다주택 소유를 통한 1~2인 가구 대상 임대사업 활성화가 관련성이 높다. 과거에는 1가구1주택 이상의 소유는 ‘투기’ 관점으로 바라봤지만 지금은 ‘투자’의 관점에서 바라보고 있다. 임대사업이 활성화된다는 의미는 특정 층의 대규모 주택보유 자체를 정당화하는 추세라고 볼 수 있다. 1994년 105명에 불과했던 임대사업자는 불과 20여 년 만에 42만 4천 명(2019년 3월 기준)을 기록하며 폭발적으로 늘어났다. 임대사업자 한 명이 평균 3~4채를 보유한 것으로 확인된다.

자녀 세대로의 '부의 이전'

생산인구가 200만명 이상 감소했던 부산, 서울 등 일부 지역은 증여를 통한 부의 이전이 가속화되고 있다. 절세를 목적으로 한 ‘살아 있을 때 증여(재산이전)’ 트렌드를 반영한 것이다. 고령층의 부가 자녀나 혹은 손주에게 이전되면서, 생산가능인구의 감소가 반드시 젊은 세대의 자산 감소를 의미하지는 않는다.  국세청의 2010년 대비 2015년 증여세 신고인 증감을 살펴보면 △서울(4,057건↑) △대구(841건↑) △경남(895건↑) △부산(807건↑) 순으로 신고 건수가 늘었다. 서울, 대구, 부산지역은 생산가능인구가 감소했지만 주택가격이 오히려 급등한 지역들로 부의 이전에 따른 자산 재분배 효과도 무시할 수 없는 영향력을 발휘하고 있다.

생산가능인구의 경제참가비율↑, 자본레버리지↑

향후 2065년까지 장기간 생산가능인구가 줄어들 전망이라고 하지만 대한민국은 내부적으로 통일이라는 큰 변수를 지니고 있다. 또한 외국인 이민제도와 여성인력의 경제활동 참가, 정부의 출산장려책 등을 통해 생산가능인구의 경제활동 참가 비율이 과거보다 높아지는 추세다.  또한 개인과 법인을 중심으로 한 리츠(REITs), 부동산펀드(개인간 P2P 포함) 활성화  등 신사업을 통한 부동산투자 구조의 재편과 스마트폰 같은 혁신적인 제품을 통해 생산가능인구의 총량 감소를 극복할 수 있다. 게다가 과거처럼 법인 중심의 대규모 투자가 아닌 소규모 자본을 통한 레버리지 투자상품의 활성화로 인해 개인들의 경제활동 참가 분야는 향후 더욱 다양해질 전망이다.

생산가능인구 변화는 '장기', 법과 제도 변화는 '단기'

통계청 발표처럼 생산가능인구가 2065년까지 장기에 걸쳐 감소하는 것이라면 당장은 4~5년 내에 변할 수 있는 요소인 부의 이전 가속화, 임대사업 활성화, 이민 증가 등 시장 내 트렌드 변화가 주택시장에 더 큰 영향력을 발휘한다. 또한 작금의 시장 트렌드를 반영한 육아정책이라든지 세제개편, 국토균형발전∙산업재편, 택지공급 축소, 임대주택 등의 제도변화를 통해 선제적 대응 관점도 유효하다.

앞에서 살펴본 주요 이유들로 볼 때 생산가능인구 감소가 눈앞의 주택시장에 미치는 영향은 단기 시각에서 크지 않은 것으로 보인다. 다만 보다 장기 시각에서 본다면 앞서 살펴본 지표처럼 15-24세 인구비중이 더 많이 감소하는 것은 세월의 흐름에 따라 주택 수요층의 절대적인 감소를 불러온다고도 해석할 수 있다. 인구 증감과 관련된 부분이 당장의 주택시장에는 큰 영향력을 못 미치지만, 10년 뒤 미래 주택시장에는 큰 영향력을 발휘할 가능성도 간과할 수 없다는 의미다.

우리는 과거부터 “세상이 변하는 속도를 법과 제도가 쉽게 따라오지 못한다”는 한탄의 말을 많이 들어왔다. 하지만 해당 논리가 인구 변화에서는 오히려 반대로 적용 가능하다.  2065년까지 이어질 인구변화의 장기적인 성격을 잘 활용한다면 시장 트렌드에 맞는 법과 제도의 발 빠른 정비를 통해 ‘인구 절벽’에 대한 예방적 대응이 가능하다는 의미다. 인구 변화는 우리가 살펴본 주택시장뿐만 아니라 전반적인 국가경쟁력 확보와도 관련된 부분이다. 높이 날아 멀리 보고 대응한다면, 대한민국이 일본의 ‘잃어버린 20년’ 전철을 밟을 필요는 없다.