갭투자 전세사기 유형 바로알기
부린이 탈출을 위한 부동산 이야기
2023년 사회적인 큰 문제가 되었던 대표적인 갭투자 전세 계약 사기 유형에 대해 알아보겠다.
갭투자는 매매가와 전세보증금의 차이를 이용해 적은 자본으로 부동산을 취득하는 투자 방식이다.
예를 들어, 3억 원짜리 주택에 2억 8,000만 원의 전세보증금이 설정되어 있다면, 투자자는 2,000만 원만으로 집을 살 수 있다. 이처럼 소액으로 여러 채의 주 택을 확보할 수 있다는 점에서 갭투자는 한동안 투자자들 사이에서 큰 인기를 끌었다. 하지만 갭투자에는 시장 변동성, 레버리지 위험, 정보 부족, 불법행위, 불확실성 등 다양한 위험이 도사리고 있다.
특히 집값이 하락하거나 전세가격이 떨어지는 역전세 상황이 발생하면 투자자는 전세보증금을 반환하지 못해 파산할 수 있고, 세입자도 큰 피해를 입을 수 있다. 최근에는 무자본 갭투자 사기, 깡통전세, 이중계약 등 다양한 전세사기 수법 이 심각한 사회 문제로 대두되었다.
대표적인 갭투자 전세사기 유형은 다음과 같다.
무자본 갭투자의 경우, 임대인이 자기자본 없이 전세보증금으로 집을 여러 채 매입하고 집값이 하락하거나 새로운 세입자를 구하지 못하면 보증금을 돌려주지 못해 피해가 발생한다.
전세가율 조작 및 깡통전세의 경우, 공인중개사와 임대인이 공모해 전세가를 인위적으로 높여 세입자를 모집하고 집값이 하락하면 보증금 반환이 불가능해진다.
이중·중복계약의 경우, 한 집에 여러 명의 세입자와 전세계약을 체결해 보증금을 편취하는 수법이다.
갭투자 피해는 주로 신축 빌라나 거래가 드문 다세대주택 등 시세 파악이 어려운 곳에서 집중적으로 발생한다. 사회 경험이 적은 20~30대 청년과 신혼부부가 주요 피해자다. 예방을 위해서는 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 임대인의 재정 상태 점검, 확정일자 및 전입신고 등 기본적인 안전장치를 꼭 갖춰야 한다.
정부는 전세금 에스크로제도, 갭투자 제한 등 제도적 보완을 논의하고 있으나 아직 실질적 규제는 미흡한 상황이다.
결론적으로 갭투자는 적은 자본으로 큰 수익을 기대할 수 있지만, 시장 하락기에는 투자자와 세입자 모두에게 심각한 피해를 초래할 수 있다. 특히 무자본 갭투자와 같은 사기성 투자에는 각별한 주의가 필요하다.
전세사기 피해를 막으려면 계약 전후로 꼭 확인해야 할 핵심 사항들이 있다.
우선, 해당 주택 주변의 매매와 전세 시세를 정확히 파악해야 하며, 이는 공인중개사뿐 아니라 국토교통부 실거래가 공개시스템, 호갱노노 등 부동산 플랫폼 등을 통해 쉽게 조회할 수 있다.
둘째, 전세보증금 반환보증 가입 여부를 사전에 꼭 확인해야 한다. HUG나 SGI에서 운영하는 전세보증금 반환보증 상품은 임차인 피해를 막을 수 있는 확실한 방법이며, 정상적인 임대인이라면 보증가입에 협조하는 것이 일반적이다. 계약시 보증가입 특약을 계약서에 꼭 기재하고 보증가입 후 보증서 사본을 직접 받는 것이 안전하다.
셋째, 계약서 작성시 다음 특약 조항을 반드시 추가해야 한다. ‘계약 기간 내 소유권 변경 금지 및 위반 시 계약 해지·보증금 전액 반환 조항’과 ‘보증금 반환 순위 확보를 위한 확정일자 우선 진행 의무’ 등이다.
넷째, 계약 체결 전 해당 부동산 등기부등본을 반드시 열람해 소유권, 근저당, 가압류, 신탁 여부 등을 상세히 확인해야 한다. 특히 다음과 같은 경우 위험 신호로 볼 수 있다. 근저당권 등 담보금액이 매매가의 70%를 초과할 경우(경매 위험), 소유자와 계약자가 일치하지 않는 경우(명의대여 또는 대리계약 의심), 신탁등기된 경우 신탁회사 동의서 등 필요 서류 확인이 필수다.
다섯째, 계약 후에는 다음 절차를 신속하게 진행해야 한다. 임대차계약 당일 즉시 확정일자 신청과 전입신고는 잔금 지급일 기준으로 하되 확정일자는 최대한 빠르게 진행한다. 잔금 지급 직전 다시 등기부등본을 재확인해 중간에 새로운 담보권, 가압류, 근저당 등의 변동 여부를 반드시 확인한다. 확정일자와 전입신고가 완료되어야만 임차인은 주택 임대차보호법상 대항력 및 우선변제권을 확보할 수 있으며 확정일자 없이 전입만 하거나 보증금 순위가 후순위가 되면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다.
마지막으로 근저당권이 과다하거나 권리관계가 복잡한 부동산은 사전에 철저히 분석하고 필요하다면 변호사, 세무사 등 법률 전문가와 상담을 고려해야 한다. 경험적으로 근저당이 매매가의 70% 이상인 경우 위험도가 높지만, 실제 판단은 해당 부동산의 시세 변동, 매도인의 채무 상환 능력, 금융권 평가 등을 종합적으로 고려해야 한다.
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