전세계약 체결시 꼭 명시해야할 특약사항과 대처방안은?
부린이 탈출을 위한 부동산 이야기
전세 계약 체결 시에는 특약사항에 다음 내용을 반드시 명시해야 한다.
“잔금 지급일 다음 날까지 새로운 권리변동(소유권 이전, 근저당 설정 등)을 발생시키지 않으며, 이를 위반하면 계약 해지 및 손해배상은 민법 제 390조 및 제544조 등에 따른다.” 이러한 특약은 잔금 지급 직후 임대 인의 소유권 이전이나 대출 실행으로 인한 근저당 설정을 사전에 막는 매우 중요한 장치다.
세입자가 전입신고와 이사를 잔금일에 완료하더라도 대항력은 이사 다음 날 0시에 발생한다. 그러나 임대인이 같은 날 대출 실행과 함께 근저당을 설정할 경우, 근저당권이 먼저 등기되어 세입자의 전세보증금 이 후순위로 밀려 우선변제를 받지 못할 수 있다.
이런 위험을 줄이려면 전세보증금 반환보증 보험, 즉 전세보증보험에 가입하는 것이 효과적이다.
이 보증제도는 임대인이 보증금을 반환하지 못하거나 주택이 경매로 넘어가는 경우 보증기관이 세입자에게 보증금을 대신 지급해주는 제도다. 전세보증보험을 제공하는 주요 기관으로는 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)가 있다. 2023년부터는 전세 계약서에 보증보험 가입 동의 조항이 포함되어 있으면, 임대인의 별도 서면 동의 없이도 가입할 수 있다.
단, 일부 보증 상품에서는 여전히 집 주인의 명시적 동의나 등기부 확인이 필요할 수 있으므로 계약서에 해 당 내용을 특약으로 명확히 기재하는 것이 좋으며, 공인중개사를 통해 전세계약을 체결해야 보증보험을 가입할 수 있다는 점도 임차인들은 유념해야 한다.
HUG의 경우, 수도권에서는 최대 7억 원까지, 비수도권에서는 최대 5억 원까지 보증이 가능하며 보증금은 주택 시세(공시가격 또는 감정평가액) 의 1.5~2배 이내 범위에서 보장된다. 보증료율은 0.128%에서 0.192% 수준으로 공공기관답게 비교적 저렴하다.
SGI는 공식적인 보증 한도는 없지만, 신청인의 보증금과 해당 주택의 시세, 근저당 등 선순위 채권 여부를 종합적으로 심사해 개별 보증 가능 금액을 결정한다. 보증료율은 일반적으로 0.2%에서 0.5% 사이로 HUG보다 다소 높지만, 조건에 따라 유연하게 운용되는 것이 장점이다.
HF는 주로 청년, 신혼부부 등 특정 계층을 대상으로한 전세금보증 상품을 운영하며, 연령과 소득 요건이 적용된다. 일반적인 전세보증과는 다르게 가입 조건이 더 엄격할 수 있으므로 사전에 세부 기준을 꼼꼼히 확인해야 한다. 보증보험에 가입하기 전에는 반드시 해당 주택의 감정가 또는 공시가격, 전세가율, 등기부등본상 근저당 등 선순위채권 존재 여부를 꼭 검토해야 한다.
보증금이 주택 시세의 80%를 초과하거나 근저당이 많은 경우에는 가입이 제한되거나 보증료가 높아질 수 있다. 보증보험은 단순한 선택사항이 아니라 전세 사기를 예방하고 보증금을 안전하게 보호받기 위한 중요한 수단이다. 계약 전에 반드시 HUG, SGI, HF 각 기관의 공식 홈페이지에서 보증 가능 여부, 가입 조건, 보증 한도 및 수수료를 사전에 확인하고 필요한 경우 상담을 통해 본인 상황에 가장 적합한 기관을 선택하는 것이 바람직하다.
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