전세자금대출의 종류와 활용방법
부린이를 위한 부동산 이야기
우리가 살다보면 신혼부부가 결혼을 준비하면 제일먼저 고민하는 것이 주거문제일 것이다.
처음부터 매매를 통한 아파트를 매수하여 신혼을 준비하는 직장인은 아마도 극소수일 것이다. 전세를 구하기 위하여는 한번에 몇억원의 목돈을 준비해야 되는데 만만치 않은 돈이기 때문에 전세자금대출을 이용하여 신혼집을 얻거나 이런저런 사정으로 다른 전세집을 구할때 전세자금대출을 활용하여 전세자금을 마련한다.
전세자금대출을 활용할 경우 몇가지 주의해야 할 문제와 활용법에 대하여 알아보고자 한다.
전세자금대출이란 쉽게 말해 ‘전세자금’을 담보로 은행이나 공공기관을 통하여 대출을 받는 것입니다.
즉, 내가 전세자금을 위해 대출을 하는데, 그 전세자금을 다시 담보로 잡는다는 것이다. 따라서 전세자금대출은 전세보증금의 안전성을 고려해 대출을 설계하는 것이 바람직하다. 이를 위해 대다수의 전세자금대출 상품은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험 등의 보증서를 담보로 하여 안정성을 확보하고 있다. 전세자금대출은 대출주체에 따라 정부지원 전세대출과 금융권 전세자금대출이 있다.
정부지원 전세대출은 국토교통부에서 주관하는 전세대출이고, 은행 전세대출은 은행에서 출시한 전세대출 상품이다. 정부지원 전세대출에는 버팀목전세자금대출, 신혼부부전용전세자금 대출, 청년전용버팀목전세자금대출, 중소기업취업청년전월세보증금 대출이 있다. 이 대출들을 한꺼번에 통칭할 때 보통 버팀목전세자금대출이라고 많이 부른다.
은행 전세대출은 우리은행, 신한은행, 국민은행, 하나은행, 농협은행, 그리고 기업은행 등에서 출시한 은행 전세자금대출이 있다. 정부지원 버팀목전세대출 시리즈 상품들은 국토교통부에서 운영하는 주택도시기금이라는 기금재원으로 전세대출을 해주고, 은행 전세대출은 은행 돈으로 전세대출을 해줍니다. 정부에서 운영하는 버팀목 전세대출이 은행 전세대출보다 금리가 낮다.
정부지원 버팀목전세대출과 은행전세대출 상품으로 딱 2가지로 나뉘면 아주 깔끔한데, 여기서 한 번 더 나뉘어진다. 보증기관별로 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG)로 대출상품들이 한 번 더 구분지어진다.
보증기관에서 보증을 해주는 한도대로 대출한도가 산정이 되는 거기 때문에, 전세대출의 대출한도는 은행, 정부도 아닌 보증기관이 정하시는 거라고 보면 된다. 특정 전세대출 상품으로 대출한도가 나오지 않는 경우에는 다른 은행으로 가도 보증기관이 동일하다면 대출한도는 동일하게 안 나올 가능성이 많다.
그보다는 동일한 은행이더라도 다른 보증기관으로 대출한도가 나오는지 한 번 더 알아볼 필요가 있다.
각 전세자금대출 보증기관 중에 제일 무난하게 이용할 수 있는 전세자금대출은 주택금융공사(HF) 전세대출 상품입니다.
주택금융공사 전세대출의 장점은 기본적으로 주택 전세금에 질권설정(담보 잡는 행위)이 들어가질 않는 상품이다 보니, 대출을 받고 이사를 가기도 편하고 주택에 대한 제한 사항도 덜하다. 근저당권 과다한 집도 은행 판단하에 가능하고, 임대인이 법인(회사)이어도 가능하고, 미등기 주택이어도 은행 판단하에 가능하다.
또한 주택금융공사(HF) 전세대출 상품은 동의 절차가 비교적 간단해서 임대인, 세입자, 은행원 모두 부담이 적으며, 보증료도 저렴한 편이다.
그러나 주택금융공사의 전세대출의 단점은 대출한도이다. 주택금융공사(HF) 전세대출 상품은 최대한도가 무주택자일 때 4억 4천 4백만원까지이지만, 대출 신청인의 소득, 부채, 재직, 신용상태에 따라 대출한도가 굉장히 달라진다. 또한 1주택자인 경우 대출 최대한도가 2억 2천 2백만원까지 제한된다.
그래서 주택금융공사 상품으로 대출이 거절되거나 대출 한도가 충분히 나오지 않는 경우는 서울보증보험(SGI), 주택도시보증공사(HUG) 대출 상품으로 알아봐야 한다.
서울보증보험(SGI)는 사적보증기관이다. 금융이라는 공적인 업무를 하지만 기본적으로 사기업 성격을 갖고 있다. 그에 반해 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG)가 공적보증기관이다.
정부지원 버팀목전세자금대출은 아직 사적보증기관인 서울보증보험(SGI)과는 협약을 맺지 않고 있기 때문에 별도의 상품이 없다.
서울보증보험 전세대출의 장점은 사적보증기관이기 때문에 정부의 규제를 좀 더 받는다. 현재 공적보증기관인 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG) 전세대출은 1주택자에 대한 규제가 있어서 최대 대출한도가 2억 혹은 2억 초반까지만 대출이 가능하다.
그에 반해 서울보증보험 전세자금대출은 1주택자에 대한 규제가 적다. 무주택자는 대출한도가 최대 5억, 1주택자 모두 대출한도가 최대 3억까지 가능해서 다른 전세자금대출보다 1주택자에 대한 전세대출한도가 제일 높다. (2주택자의 경우에는 3개의 각각 보증기관 상관없이 모두 전세대출이 불가하다.)
또한 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG)의 경우 정부규제로 인해 전세금이 수도권 7억, 수도권외 5억 이하일 때만 전세대출이 가능한데, 서울보증보험(SGI) 전세자금대출은 전세금 7억을 초과해도 전세대출이 가능하다.
또한 서울보증보험 전세대출은 대출한도가 잘 나온다. 주택금융공사(HF) 전세자금대출에 비해 적은 소득으로도 비교적 많은 대출한도가 나와서 실제 소득에 비해 신고 소득이 적은 자영업자, 개인사업자, 프리랜서가 대출을 하기 좋다. 신용등급이 좋지않은 사람들은 소득증빙이 안 되는 경우 카드사용내역이 많다면 체크카드 신용카드 사용내역으로 소득 인정 받아 대출 심사 진행해볼 수도 있으니 은행원 혹은 대출상담사에게 상담을 해보면 된다.
보통 금융기관을 통하여 전세자금대출을 받으려는 사람들은 은행에 직접 방문하여 대출담당자에게 직접 문의하기도 하지만 통상 공인중개사무소 소장을 통하여 대출상담사들을 소개받으면 다양한 은행에서 취급하는 전세자금대출 상품을 가장 저리로 대출신청자에게 맞는 맞춤형 전세자금대출을 소개해준다.
그러나 서울보증보험 전세대출의 단점은 주택에 대한 제한사항이 많다. 법인 임대인도 대출이 불가능하고, 근저당권이 과다하거나, 미등기건물에 대해 전세자금 대출이 불가한 사항들이 존재한다. 다가구주택, 다중주택처럼 공시지가, 감정가에 비해 대출이 많은 집들은 주택금융공사(HF) 전세자금대출로 알아보는 것이 좋다.
또한 서울보증보험 전세대출은 번거로움에 있다. 서울보증보험 전세대출은 질권설정 혹은 채권양도(담보잡는 행위) 절차가 있다. 전세금에 질권설정이 들어가기 때문에 추후에 이사를 갈 때 세입자에게 전세금을 반환하지 않고 전세금을 은행에 반환해야 하는 번거로움이 생기며, 세입자가 이사를 가게 되면 전세대출을 전액 상환하고 다시 전세대출을 처음부터 신규 심사를 받아야하는 번거로움이 있다. 그렇지만 현재 가장 많이 이용하는 전세자금 대출 방법이다.
전세자금대출을 받고 임대인이 주의해야 할 점은 전세보증금을 반드시 세입자에게 반환하는 것이 아니라 은행에 전세보증금을 반환해야 되는 것이다. 이 점만 유념한다면 전세자금대출의 리스크는 없다고 보면 된다.
은행에 전세보증금을 반환하면 은행에서 이자 등을 정산하고 차액을 세입자에게 반환하기 때문에 임대인의 입장에서 보면 신경을 특별히 쓸 필요가 없다.
주택도시보증공사(HUG) 전세대출 상품은 은행권에서 전세안심대출, 전세금안심대출, 안심전세대출로 다양하게 불려지고 있는 상품이다. 주택도시보증공사 전세대출은 전세안심대출 같은말이다.
주택도시보증공사 전세대출의 장점은 대출한도이다. 소득이 적어도, 무소득자여도 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 한도가 많이 나온다. 이 부분이 굉장히 메리트여서 전세금의 70% ~ 80%까지 대출을 받을 수 있고, 중소기업취업청년 전월세보증금대출의 경우 전세금의 100%도 대출이 가능하다. 전세대출 상품의 최대한도는 4억까지 이다.
따라서 자영업자, 개인사업자, 프리랜서 뿐만 아니라, 학생, 주부, 저소득자, 무소득자, 소득은 있으나 아직 소득신고를 하기 전인 사람도 대출이 가능하다. 퇴사, 휴직, 신입, 이직 등 다양한 사유로 소득 증빙이 힘든 사람도 전세 대출이 잘 나올 수 있다. 다만 공적보증인 관계로 1주택자에 대한 전세대출은 2억으로 제한되며, 전세금이 수도권 기준 7억, 비수도권 기준 5억 초과인 경우에는 전세대출이 불가하다.
주택도시보증공사 전세대출의 단점은 역시 주택에 대한 제한 사항이 많다. 근저당권이 과다한 집, 임대인이 법인(회사)인 경우, 미등기인 주택에 대해서 전세대출이 불가능합니다. 은행원 재량으로도 할 수 없다.
또한 주택도시보증공사 전세대출은 번거로움 있다. 전세대출 한도가 많이 나오는만큼 전세금에 질권설정(채권양도)를 걸기 때문에 이사를 갈 때 전세금을 세입자가 아닌 은행에 반환을 해야한다. 또한 전세대출 상환 후 신규심사를 해야하는 절차가 있다.
그리고 주택도시보증공사 전세대출은 은행원이 기피하는 문제가 있다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세대출에 문제가 생겼을 때 은행원에게 책임을 지게 하는 사례가 다른 보증기관보다 빈번해서 HUG 전세대출을 은행원들이 기피하는 경향이 있다. 미리 HUG 전세대출이 가능한지 은행 지점에 문의하는 게 필요하다.
간혹 이런저런 사정으로 신혼부부가 아닌 40대이상의 기혼부부들이 전세자금대출을 신청하여 전세를 구할경우 우리나라의 전세자금대출은 공통적으로 대출불가 조건이 2주택자이면 전세자금대출이 불가능한데 이점을 간과하는 경우가 간혹 있다. 예를들면 시골에 조금만한 집을 상속 등을 통하여 보유하고 있는데 부부 합산하여 2주택임을 모르고 있다가 전세계약을 체결한 다음에 전세자금대출을 신청했다가 2주택임을 알고 대출실행불가로 인해 곤란한 상황이 발생한 경우가 있다.
