낡은 고시원의 변신

사당살이 창업기

처음에는 고시원 사업에 대한 확신도 없었을 뿐더러 권리금이 너무 오르고 있는 상황이었습니다. 1억 정도 내외로 시작할 매물을 구하기 어려움은 물론, 입지가 좋으면서 컨디션 좋은 것은 더더욱 찾을 수 없었습니다. 처음 사당 고시원을 보고서, ‘엘리베이터도 없고 방 개수도 방 크기도 작은데 과연 잘 장사할 수 있을까?’하는 생각이 들었습니다.

기존에 운영하시는 분은 고정 비용을 최소화하는 방식으로 수익을 이어가고 있었습니다. 청소도 직접 하시면서 월 2~300의 수익을 내시고, 쓰리잡까지 하던 참이었습니다. 저는 이 고시원을 인테리어해서 가치를 높여, 방값을 올릴 구상을 합니다.

그런 판단을 할 수 있었던 근거가, 일단 입지가 굉장히 좋다고 봤고요(사당역 5분 거리), 근처 다른 고시원들 중 프리미엄급들의 고시원은 50만 원 이상의 월세도 받는 상황이었습니다. 미니룸은 근처에 많지도 않을뿐더러 제가 경쟁할 만한 곳은 너무 낙후되고 하여 인테리어에 큰 투자금액을 들이기 어려워 보였습니다. 방이 작은 미니룸이지만 깔끔하게 리뉴얼 하면 평균 35만 원은 받을 수 있지 않을까 판단했습니다.

당시 인수금액 1억 정도에 인테리어+집기 비용 5천만 원 총 1억 5천만 원 이하로 전체 견적을 잡았습니다. 수익률을 높이기 위해 신용대출 7천만 원도 받아서 활용했습니다. 방과 공용공간을 인테리어하고 입실자 분들도 젊은 사람들이나 외국인으로 바뀌면, 방당 평균 월세를 현재의 20만 원대 초중반에서 30만원 대 초중반까지는 올릴 수 있겠다고 그림을 그렸습니다. 그렇게 되면 전원장님이 월 2~300만원 벌어 가시던 것을 못해도 350에서 최대 500까지도 기대수익을 올릴 수 있었습니다. 그렇게만 된다면 고시원 가치(권리금 등)도 그만큼 더 올라가는 것이지요.

미니룸을 젊은 층 타깃으로 하려면 고정비가 확실히 적어야 합니다. 젊은 층으로부터 월세를 기존보다 높게 받을 순 있지만, 미니룸의 특성이 아무래도 방이 작고 하니 짧은 기간만 머무르는 수요들이 많습니다. 그렇다면 마케팅 비용도 조금 더 들고 청소도 더 꼼꼼하게 진행되어야 하는 것이지요. 하여 수급자분들 위주로 안정적인 일반적인 고시원 형태로 운영을 할지, 아니면 특정 타깃(여성 or 젊은 층이나 외국인)의 고시원으로 운영을 할지는 고시원의 입지와 수요를 아주 잘 파악해 봐야 합니다

사진은 사당 고시원을 인수할 당시의 모습입니다. 바뀐 이후의 그림을 물건을 보러 갔을 때 이미 그릴 수 있어야 합니다. 여기에 비용도 얼마나 더 들겠다까지 계산이 되면 훨씬 고시원 인수 결정하기가 수월해지겠지요. 저는 이제는 고시원 인테리어 각종 시설의 비용을 대략적으로 아는 수준까지는 되었습니다.)