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왜 고시원 사업을?

당시 자주 가던 재테크 카페 카테고리 중에는 창업 성공담이라는 카테고리가 있었습니다. 좋은 회사를 나갈 의사 결정을 하려면 유의미한 현금을 안정적으로 벌 수 있는 사업 아이템이 필요했는데요.

제 눈에 들어온 것이 바로 고시원 사업이었습니다. 다른 사업들보다 유의미한 (월 300 이상) 현금흐름을 꾸준히 그리고 안정적으로 만드는 경험담을 많이 읽어보게 되었고, 사업 구조상 굉장히 안정적이라 판단했습니다.

고시원을 하게 된 가장 큰 이유는 “권리금이 어느 정도 형성되어 있고, (권리금이) 계속 오르고 있는 것이 오히려 진입장벽을 만들어 주겠구나”라는 생각과 함께 “소방법이 점점 강화되어 신설 고시원을 하기가 더 어려워져서 기존 고시원은 계속 강점을 가지고 갈 수 있겠구나”라는 생각이었습니다.

신설 고시원을 만들기 어려운 이유는 일단 좋은 입지와 적합한 크기의 상가를 찾아야 하고요.(현 소방법 기준 모든 방에 창문이 있어야 해서 창문이 있는 기다란 모양이 가장 좋습니다.) 그리고 건물주가 고시원을 임차인으로 유치하기 원해야 합니다. 건물주 중에 고시원을 선호하지 않는 경우도 많습니다. 신설 비용이 5억~7억도 들어가다 보니 건물주와 월세 협의도 5년 정도는 동결로 넉넉하게 받아놔야 하고요. 또한 소방법을 통과할 수 있는 고시원 신설 인테리어 업체를 만나야 합니다. 만만치 않은 것이죠.

이것이 아주 중요한 포인트인데 다른 시설업, 공간 임대업들은 잘 된다 싶으면 근방에 바로 새로운 업체가 오픈을 해버리고(스터디 카페, 에어비앤비 등) 그러면 시설이 새것인 경쟁업종으로 고객들을 빼앗기게 되는 현상이 빈번히 일어납니다. 그렇다면 결국 할인을 하거나 다시 시설 재투자를 할 수밖에 없는 것이죠.

또 한 가지 장점은 제가 경험하기도 했지만 초반 세팅을 잘 해놓으면 이후에는 물리적으로 고시원 관련 일을 하는 시간이 굉장히 줄어듭니다. 이 때문에 고시원을 직장인 부업이나, 또 다른 사업을 하기 위한 발판으로 삼기 아주 좋다는 생각입니다. 또한 현금흐름 기반으로 대출을 일으키며 추가 투자나 사업을 하기에도 좋습니다.

(물론 100% 오토화는 불가능하고요. 휴일 없이 24시간 입실문의 혹은 비상상황이 생기기도 하니 낭만적으로만 접근할 일은 아니고 충분한 각오는 필요합니다.)

고시원 창업을 결심하고 처음에는 유튜브와, 블로그, 고시원 강의나 책을 먼저 찾아봤습니다. 그리고 고시원 카페 중 가장 큰 “아이 러브 고시원”에 나온 매물들을 살펴보고 무작정 전화도 해보고, 부동산 중개인을 만나서 실제 매물들을 보고 다니기도 했습니다. 온라인에 올라온 고시원 매물들을 보고 엑셀에 리스트업을 해서 각 고시원의 위치와, 임대료, 관리비, 방의 형태와 개수, 수익률 등 기준들을 만들어 비교해 보기 시작했습니다.

처음 운영하려다 보니 가장 중요한 기준 중 하나는 창업 비용이었는데요, 첫 시도였기에 무리하지 않는 선에서 보증금과 권리 합 1억 내외로 기준을 정했습니다. (고시원 매물 중에서는) 저렴하고 낡았지만 위치 좋은 물건을 잡아 리모델링하여 가치를 올려보자는 생각을 하게 되었습니다.

고시원 전문 중개사와는 직접 얼굴을 보고 만나서 임장도 하고 이야기를 나누는 것이 중요합니다. 현재와 같이 매도자 우위 시장에서는 더욱 내 가용 투자 금액과 구체적인 조건(어느 지역의 어떤 룸 형태, 전체 자본금은 얼마 정도)을 명확히 소통해야 합니다. 매수를 원하는 사람들이 많다 보니 조건을 명확히 이야기해야 부동산 중개인이 물건을 만났을 때 저를 먼저 떠올릴 수 있습니다.

고시원 전문 중개사와의 관계 팁을 말씀드리자면요. 저는 사당 고시원을 보고 거의 이틀 만에 바로 계약을 했습니다. 급하게 서두르란 말씀이 아닙니다. 미리 공부를 많이 해두고 물건을 만났을 때, 수익률을 계산해 보고 가치를 평가해 본 후 빠르게 의사 결정을 해야 고시원 창업을 할 수 있는 현 상황인 것입니다. 좋은 물건일수록 빨리 계약이 되고, 뚜렷한 기준 없이 미적지근한 반응을 보이면 중개인이 다시는 좋은 물건을 안 주기도 합니다.

매물은 100개 정도도 엑셀에 정리를 하고, 실제 임장은 20개 정도 한 후 사당의 고시원을 인수하기로 결정했습니다. 전체 리뉴얼 후 빠르게 수익구간에 오르는 것을 보고 이거 다 하는 확신이 들어 1호점 오픈 후 3개월 만에 2호점도 인수하게 됩니다.

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