고시원 창업, 가장 중요한 성공요소

공간대여 사업, 입지가 제일 중요합니다.

by 사당살이 Mar 18. 2025

저는 고시원 창업 성공의 8할은 입지(물건이 위치한 곳)라고 봅니다. 비단 고시원 뿐만 아니고 요식업 같은 자영업도 사실은 목이 가장 중요한 요소라고 생각합니다. 음식점 비교를 하더라도요. 요새 맛없는 음식을 파는 음식점은 드뭅니다. 모두가 맛은 있어요. 다만 장사가 잘되고 안되고의 차이가 존재하고 가장 큰 이유 중 하나는 입지라 감히 말씀드리고 싶네요.

고시원은 주거공간입니다. 더더욱 입지가 중요합니다. 서울이 지방이나 경기도권보다 수요가 안전하고요, 특히 2호선 라인, 서울 4대문 안이 가장 베스트입니다. 모든 수요(직장인, 학생, 수험생, 외국인, 단기 임대)의 근간은 교통입니다. 지하철역에서 가깝고, 2개 호선 이상 환승역이 위치하면 금상첨화입니다.

서울 내에서 제가 좀 기피하는 지역이 있는데요. 바로 노량진과 신림입니다. 물론 그곳에서도 자기만의 운영 철학으로 잘 운영하시는 원장님들도 많이 계시긴 하지만요. 두 곳의 공통점을 아시겠나요? 노량진은 공무원 시험 준비생, 재수생 등의 수요가 많은 곳이고, 신림은 과거 서울대 고시촌으로 이어지는 언덕 라인이 존재하죠.

문제는 공무원 시험이나 사법고시나 메가 트렌드가 바뀌었습니다. 공무원은 인기가 많이 줄었고, 수험생들도 인터넷 강의를 많이 듣죠. 경찰이나 소방 공무원 준비하시는 분들이 주로 노량진에 현재 남아 계십니다. 이분들은 체력 관리도 해야 해서 아직은 모이는 경향이 있는 것 같아요. 사법고시는 로스쿨로 바뀐지 오래되었죠? 현재 신림 고시원은 빈방이 많고 방값을 많이 받을 수가 없습니다. 이러한 고시원은 현재 기초생활수급자, 노인분들로 방을 채우고 있습니다.

다시 눈치채신 분들 있겠지만요. 고시원은 최소 10년도 넘은 클래식한 사업입니다. 공급 측면의 접근도 잘 봐야 한다는 겁니다. 홍대, 강남, 성수 이런 데가 고시원이 가장 인기가 있는 지역이거든요. (창업을 하고자 하는 사람의 입장에서) 성수의 경우 과거 수제화, 가죽 공장이 많은 곳이었는데 최근에 천지개벽했습니다. 다양한 사옥들이 들어오고 맛 집들이 많이 생겨났죠. 이로 인해 많은 유동인구가 생기게 되었습니다.

자연히 기존에 있던 고시원 수는 한정되어 있으니 받을 수 있는 방값이 올라가게 된 것입니다. 이는 굉장히 고시원 창업에서 의미 있고 중요한 접근입니다.