가장 쉽고 안전한, 분양권 투자

제3장 독서를 재테크로 연결한 7가지 사례

  보통은 부동산 투자를 어렵게 생각한다. 필자도 처음엔 그랬다. 우선은 부동산 투자에 대한 지식이 없었고 두려움이 컸다. 만약 투자에 실패할 경우 투자 원금뿐 아니라 대출금까지 상환해야 하는 부담감 때문일 것이다. 그래서 처음이 중요하다. 처음 부동산 투자를 통해서 안정적인 수익을 맞보면 두 번째부터는 매우 수월하다. 그럼 처음에 어떤 부동산 투자가 좋으냐? 나의 생각하는 아파트 청약 또는 분양권 투자를 추천한다. 왜? 우선 안정성이다. 두 번째는 소액투자가 가능하다. 세 번째는 높은 수익률이다. 다음은 필자가 사회 초년생으로 처음 부동산 투자 경험을 적은 것이다.     

  “대리님, 통장에 얼마 있어요?”

  “왜 남의 통장 잔고를 물어봅니까.”

  “이거 남은 거 하나 계약해요. 미분양이라고 다 나쁜 게 아닌데.”

  “제가 여기 내려와 살 것도 아닌데 좀, 애매하지 않나요?”

  “김 대리님이 경험 삼아 투자해보라는 거에요. 그리고 내가 50% 이상 수익률 보장할게요.”

  “정말? 그러면 나 팀장님 믿고 하나 계약합니다. 나중에 안 팔리면 책임지는 거죠.”    

 

  2005년 지방 아파트 건설사업장에 파견되어 분양마케팅 업무를 담당했다. 서울 수도권처럼 아파트 분양이 초기에 완판되지는 않는 시장이지만 그래도 분양성은 양호했다. 그런데 당 사업지는 도심에서 떨어진 외곽의 소규모 택지지구에 공급되는 아파트라 별로 인가가 없었다. 청약에서 미달 되었고 당연히 미분양아파트로 선착순 동호 지정계약이 가능한 상품이었다. 사회 초년생으로 저축한 돈이 2천만 원 정도 적금통장에 있었다. 그 당시 분양가는 전용 84㎡ (공급면적 34평형)가 1억 8,600만 원이었다. 평당 540만 원대다. 마침 적금 만기도 됐겠다. 1년에 천만 원씩 모았던 통장을 깨서 미분양아파트 계약금으로 분양가의 10%를 분양계좌에 입금하고 계약서를 작성했다. 60%는 중도금 대출, 잔금 30%는 전세금으로 해결할 계획이었다. 

  그 당시만 해도 지방에서는 아파트 최상층을 선호하지 않았다. 필자는 미분양 호실 중 남향의 최상층을 골라 계약할 수 있었다. 계약자 사은품이라고 황금열쇠 3돈도 받고, 미분양 판촉 혜택을 받아 발코니확장비도 무상이었다. 그렇게 2년이 흘러 입주 시점이 되었고 전매를 할 것인지, 소유권 등기 후 전세를 놓고 잔금을 치를 것인지 고민했다. 결과적으로 연 30% 넘는 수익률을 내고 전매를 했다. 그 당시 전매를 결정한 이유는 택지지구는 초기에 편의시설이 부족하여 입주자 불편이 크기 때문에 전세 세입자 구하기가 어렵거나, 전세가가 낮게 형성된다는 점 때문이다. 또 일시에 입주하는 아파트 물량이 많아 매매가가 분양가 아래로 떨어지는 경우도 많았다.  

   

  이렇게 필자의 첫 부동산 투자는 타의 반 자의 반 시작 할 수 있었다. 여담이지만 첫 분양권 투자는 성공적이었고 거래 비용과 세금을 제외한 수익금 전부를 그 당시 고시 공부에 매진하는 여자친구 통장에 넣어줬다. 대학원 수업에 학원 아르바이트까지 하면서 고시 공부에 전념하지 못하는 것이 안타까웠다. 그냥 그 돈으로 1년 만이라도 고시에만 집중하길 바라는 순수한 마음이었다. 아련한 추억이다.

■ 내 돈을 적게 들이고 가장 쉬우면서 안전한 부동산 투자는?

  분양권이란 무엇인가? 왜 분양권 투자가 쉽고, 안전하며, 적은 투자 원금으로 가능하다고 말하는지 설명하려 한다.

  먼저 우리나라 주택 공급의 시스템부터 이해해 보자. 우리나라는 6.25 전쟁으로 모든 것이 폐허가 된 후 농촌에서 도시로 인구이동이 매우 컸다. 1960년대부터 도시화가 급속히 진행된 것이다. 당연히 도시는 주택난이 극심했고, 정부의 해결 방법은 적은 면적의 땅에, 다량의 주택을, 빠른 기간 내 공급이 가능한 공동주택 건설이 필요했다. 즉 도시지역의 제한 된 공간에 빠르게 공급할 수 있는 주택 유형이 고층 아파트다. 하지만 막대한 주택 건설자금이 들어간다. 이것을 해결하는 방법으로 선분양이란 주택청약제도를 도입한 것이다. 우리나라의 아파트 선분양제도는 아파트 건설 사업자가 아파트를 실제로 완공하기 전에 미리 분양대금을 받고 분양하는 방식을 말한다. 건설사는 선분양을 통해 공사에 필요한 자금을 미리 확보할 수 있고, 구매자는 선분양을 통해 사전에 분양가를 결정하게 되므로, 건설 과정에서 발행하는 건설원가 상승 등의 각종 리스크에 따른 가격 변동성이 낮은 장점이 있다. 구매자 입장에서는 초기 분양가로 아파트를 구매할 경우, 완공 후 아파트 가격이 상승했을 때 추가적인 이익을 가져갈 수 있다는 것이다.  

    

  따라서, 부의 재분배에 가장 큰 역할을 한 것이 분양아파트 청약제도라 생각한다. 우리 부모님 세대를 생각해 보자. 중산층이 어떻게 돈을 모았느냐, 가장 쉽고 일반적인 방법이 도시에 거주하며 아사를 여러 번 다니는 것이다. 월세에서 전세로 전세에서 자가로 이사를 하며 내 집 마련을 한다. 내 집 마련의 방법으로 주택청약이다. 아파트 청약에 당첨되면 예나 지금이나 프리미엄이 많이 붙었다. 바로 이점이 부의 재분배다. 일반적인 급여생활자로 저축하여 모을 수 있는 자산은 매우 제한적이다. 하지만 아파트 청약에 당첨되면 계약금 10%로 내 집 마련이 가능하다. 나머지는 30~40년 장기대출로 갚아가면 된다. 그사이에 집값은 몇 배가 상승한다. 팔고 좀 더 좋은 위치의 큰 평수를 사서 이사 간다. 그럼 더 크게 집값이 올랐다. 이렇게 여러 사람에게 퍼지면서 중산층이 생겨났으며, 이것이 50년 넘게 이어져 오며 부의 재분배에 큰 역할을 했다. 필자가 아파트 청약을 부의 재분배 수단이라고 말하는 것은 그만큼 정부, 건설사(공급자), 수요자 측면에서 장점이 많기 때문이다.     

  분양아파트 투자는 세 가지다. 아파트 청약 당첨, 미분양아파트 계약, 분양권 매수다. 첫째, 아파트 청약에 당첨될 경우 당연히 시세차익이 크게 발생한다. 아파트 청약 당첨확률을 높일수 있는 방법은 한국부동산원 청약홈에 다 나와 있다. 참고하길 바란다.

  둘째, 미분양아파트를 계약하는 것이다. “미분양이라니까 뭐 하자 상품 인가, 왜 안 팔린 거야”하는 부정적 시각이 있다. 입지가 떨어지는데 지나치게 높은 분양가라면 기피 하는 것이 맞다. 하지만 일시적 공급량 증가 및 시장 변동성에 의한 미분양이라면 적극적으로 미분양 투자를 고려해 볼 만하다. 

  세 번째는 프리미엄을 주고 분양권을 양도받는 것이다. 입지와 시장 상황에 따라 마피(마이너스 프리미엄) 분양권도 있고, 수천에서 수억 원의 프리미엄 분양권도 있다. 현재 대구를 비롯한 경북, 부산 등의 미분양 적체가 심한 도시 중에서 마피 분양권이 다량으로 나와 있다. 이들 중 가격, 입지, 상품성을 잘 골라 마피 분양권 투자를 고려하는 것도 좋은 투자 방법이라 생각한다.

  이들 분양아파트 투자는 자기자본으로 계약금 10%만 있으면 된다. 그리고 중도금 대출로 60%를 해결하고 대부분 무이자다. 잔금 30%는 자납 또는 임대 놓고 전세금으로 해결하면 된다. 악성 미분양 사업장의 경우 계약금 5%로 또는 1천만 원으로 분양계약이 가능하다. 나머지 계약 잔금은 입주 시점까지 이월시켜주는 것이다. 그래서 초기 투자비용이 적게 든다. 또 HUG 분양보증을 통해서 책임준공을 약정하기 때문에 분양대금 떼일 염려가 거의 없다. 그만큼 안전한 투자가 분양아파트다.     

  미분양아파트 투자 사례로 필자의 경험을 하나 더 말하려 한다. 때는 2009년 1월 서울이다. 2008년 금융위기로 대한민국 부동산 시장은 최장기간 침체기에 진입했다. 당시 미분양아파트가 16만 5천 세대를 넘어 미분양이 급증하자 아파트 투자는 끝났다는 등 부정적 여론이 매우 컸다. 하지만 필자는 거꾸로 생각했다. 네이버에 ‘서울 미분양아파트’라고 검색을 했다. 10개 정도 미분양 물건이 검색되었다. 그중 하나가 미아뉴타운 24평 미분양아파트다. 바로 공사현장을 방문했다. 지하철 4호선 미아삼거리역 4번 출구에서 도보 5분 거리, 단지 바로 앞에 강북에서 유명한 사립 영훈초등학교가 인접해 있다. 대중교통 접근성, 교육환경, 뉴타운 개발에 따른 주거환경 모두 양호한 입지다. 모델하우스를 방문하니 4층 이하로만 5세대가 남았단다. 경사면이 심한 지형이라 4층인데도 옹벽이 조금 보였다. 그래서 미분양으로 남았던 것 같다. 그 당시 분양가 2억 6,800만 원. 계약금 10%에 중도금 무이자 조건이다. 바로 계약했다. 부동산 침체기라 분양권 매각을 못 할 경우 실입주하면 된다는 생각이었다. 2021년 최고 실거래가 9억 7천만 원이었다. 약 분양가 대비 3.6배가 상승한 것이다. 하지만 필자는 초기에 프리미엄을 받고 정리했다. 2010년 그 당시만 하더라도 “이제 아파트 시장은 끝났다.”, “집 사면 망한다.”는 말이 유행할 때다. 독서를 좀 더 빨리 시작했더라면 재테크의 세계에 더 빨리 진입하지 않았을까 하는 아쉬움이 남는 사례다.  

   

  다음은 입주 전 분양권 투자 사례다. 때는 2019년 전국적으로 아파트값이 큰 폭으로 상승할 때다. 그런데 입주를 앞둔 인천광역시의 1군 브랜드 아파트가 2019년 10월 입주하면서 원분양가보다 천만 원 이상 싼 매물이 상당수 나왔다. 투자 목적으로 분양받은 아파트는 입주 시점에 다량의 전세 물량이 나오게 된다. 전세가가 낮게 형성되고, 잔금 여력이 부족한 투자자는 손해를 최소화하기 위해서 급매로 입주 전 분양권을 처분하려는 것이다. 평당 900만 원대 가격이고, 서울을 비롯한 모든 지역에서 집값이 상승하니 아무리 구매력이 낮은 인천이라도 최소 2억은 차액을 낼 수 있다고 판단했다. 그래서 직장 후배들과 몇몇 지인에게 매수를 권했다. 하지만 실행한 사람은 없었다. 2년이 지난 2021년 9월 이 아파트는 얼마나 올랐을까? 2억 이상 올랐다.    

  

  사실 부동산 투자자 관점에서 인천지역은 기피 대상이다. 왜일까? 우선 가격상승률이 매우 낮다. 서울의 배후도시이면서 수도권 전철로 연결되고, 인구가 많은 광역시임에도 인천 송도를 제외하면 투자 매력이 떨어지는 도시다. 그만큼 구매력이 부족한 도시다. 60, 70년대 호남에서 인천으로 이주를 많이 했다. 인구 유입은 많은데 주택이 부족하니 신속하게 지을 수 있는 다가구 다세대 형태의 빌라 단지가 엄청 공급된 것이다. 현재까지도 소규모 주거단지가 난립하여 주거환경이 매우 열악하다. 그래서 돈이 좀 모이면 상동·중동 신도시로 이사 가고, 다음 단계로 양천구 목동 신도시로 이사하는 패턴을 보여왔다. 그 이후 인천 송도로 많이 빠져나갔다. 그러니 인천의 구도심을 개발해서 아파트를 공급해도 다른 지역에 비해 분양률도 낮고 매매가 상승률도 높지 않았다. 2019년 전국적 아파트값의 대세 상승에 올라탄 인천지역은 소액투자자의 사냥터가 될 만큼 투자 물건이 많았다. 하지만 지금은 조심해야 한다. 입주 물량이 지나치게 많다. 올해와 2025년 입주예정 물량도 평년치 이상이다. 이런 대규모 물량이 해소되기에는 시간이 필요하다.

■ 미분양 판촉을 투자 기회로 살려라

  금리가 오르는 상황에서 내 집 장만의 기회를 어떻게 잡아야 좋을지 주택 수요자 측면에서 생각해 봤다. 결론부터 말하면 ’미분양아파트’를 선점하라는 것이다. 미분양아파트의 판촉경쟁 심화는 무주택자의 내 집 마련 기회다. 이유는 2가지다. 

     

  하나, 새집이 헌 집보다 싸다. 2023년까지는 서울 수도권은 물론 지방 광역시의 택지지구 및 입지가 우수한 지역은 신규 아파트 분양가보다 구축아파트 시세가 높았다. 수년간 풍부한 유동성에 기대어 구축아파트 매매가격이 급상승한 반면 분양아파트는 분양가상한제, HUG의 고분양가심사, 지자체 분양승인 시 암묵적인 분양가 통제 등이 반영되어 상승폭이 상대적으로 낮았다. 2022년 9월 현재 전국 평균 아파트 매매가는 3.3㎡당 2,224만 원인 반면 분양가는 1,440만 원으로 84㎡(34평형) 기준 2억 6,656만 원 저렴했다. 서울·경기·세종시에서 매매가 대비 분양가가 매우 낮고, 부산·대전광역시는 매매가와 분양가가 유사하며, 강원·경북·광주·전남·제주·전북·대구·울산·경남·충남·충북·인천 순으로 매매가 보다 분양가가 높게 나타났다. 

  하지만 2023년 1.3 부동산 대책으로 서울 강남 3구와 용산구를 제외한 모든 지역에서 분양가상한제는 해제되었다. 건설원가 상승 및 인플레이션이 분양가에도 반영되어 민간 아파트의 경우 2024년도만 해도 분양가가 전년 대비 약 17% 이상 상승했다. 2024년 1월 광진구에서 분양한 ‘포제스 한강’의 경우 평당 1억을 돌파했다. 분양가가 더 오르기 전에 미분양아파트를 대안으로 내 집 마련의 기회를 찾아보는 것도 하나의 방법이라고 생각한다.  

   

  둘, 미분양이 많아지는 지역에서는 계약조건 완화가 진행될 때 분양받을 것을 추천한다. 최소 투자금 5% 또는 10%로 내 마련이 가능하다. 중도금 이자후불제는 무이자로, 발코니 확장비를 무상으로, 취·등록세 지원, 입주지원금 등 실질적인 분양가 할인 효과를 누릴 수 있다. 미분양 적체가 커서 수요량 대비 미분양아파트 소진에 어려움이 예상되는 지역으로는 2024년 8월 기준 대구·경북의 경우는 인구수를 고려한 적정 미분양 소진 수요량의 약 3.0 및 1.9배 초과하였다. 그리고 강원도와 제주도는 인구수를 고려한 적정 미분양 소진 수요량의 약 2.1 및 2.6배 초과한 것을 제외하면 현시점 기준 미분양 적체가 높은 수준은 아니다. 더 큰 문제는 분양원가 상승에 따른 공사비 상승으로 신규공급이 현저히 떨어진다는 것이다. 주택 수요가 많이 몰리는 수도권 지역을 중심으로 극심한 신규 아파트 부족 현상이 조만간 나타날 것으로 예상된다.

     

  “부동산은 심리다”란 말이 있다. 급격한 금리 인상으로 2021년 하반기에 주택가격은 하락세로 접어들었다. 매수자 우위 시장으로 진입했고, 향후 2~3년간은 하락할 것이라는 심리가 대세로 자리 잡았다. 하지만 2024년부터 2026년까지 아파트 입주 물량이 평년대비 부족하다. 2024년 하반기 미국 연준의 기준금리 인하 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 필자도 주택가격이 좀 더 떨어지길 희망했다. 하지만 2024년 5월 기준으로 수도권 모든 지역에서 상승세로 돌아섰다. 미분양도 전국적으로 2024년 7월에 대비 한 달간 4,272세대 감소하였다. 2024년이 내 집 마련의 적기가 될 수도 있다는 말이다.

  무주택자와 1주택자는 미분양아파트를 세심하게 지켜보다 계약자 혜택을 가장 많이 받을 수 있는 시점을 잘 활용하길 추천한다. 집은 자립이다. 내 집을 소유한다는 것은 경제적 독립이며 심리적 자립을 의미하는바 주관을 갖고 관심 지역에 대한 모니터링을 통해서 매수 타이밍을 노려보길 바란다.

■ 부동산 매매의 우월적 지위를 이용하라.

  부동산을 소유하고 있는 분이라면 언제, 어떤 가격으로 매도할지를 고민할 것이다. 반면 매수자도 마찬가지다. 가격이 하락하는 시점에 좋은 계약조건으로 매수하길 원한다. 부동산시장에서 이런 현상을 공급자 우위 시장 또는 수요자 우위 시장이라고 표현한다. 필자는 10여 년간 부동산 투자를 경험하면서 공급자와 수요자의 니즈를 파악할 수 있게 되었고, 어느 시점에, 어떤 상품으로, 얼마의 가격에, 어떤 계약조건이 유리한지 정보를 파악하는 노하우를 갖게 되었다. 즉 공급자의 의도와 수요자의 요구 사항을 모두 분석할 수 있다는 말이다.     

  아파트 분양을 예로 들어보자. 모델하우스만 열어 놓아도 2년 안에 분양이 완료될 수 있는 사업장이 있다. 하지만 분양사는 빨리 분양할수록 수익이 높아진다. 분양사는 시행사를 설득하여 미분양 물량을 6개월 이내에 완판할 테니 계약자 프로모션을 요구하고, 이미 확보된 수요자에게 계약자 혜택 이벤트 행사를 알린다. 

  계약자 혜택으로는 이자 후불제를 무이자로, 발코니확장비를 무상으로, 유상옵션인 시스템에어컨 같은 품목을 일부 무상 제공하는 방식이다. 아파트 최초 분양 시점으로 1년이 지난 이후에 늦게 계약하면서도 더 좋은 호수를 선택할 수 있고, 더 유리한 계약조건으로 분양을 받는 사례는 너무도 많았다.   

  

  필자는 시장조사 차원에서 여러 분양사업장의 분양률, 가격변동, 계약조건 변경 등의 분양현황을 모니터링한다. 필자가 활용하는 방법은 신문이나 인터넷에 분양공고가 뜨면 대표번호로 전화를 걸어 분양 일정과 분양가 등을 물어본다. 그러면 내 전화번호가 분양사무실 고객 DB에 입력되어 분양조건이 변경될 때마다 영업사원을 통해서 문자 메시지를 받을 수 있다. 분양이 빨리 완료되면 문자 메시지는 더 오지 않고, 미분양이 장기화하면 지속해서 문자 메시지가 온다. 문자 메시지의 흐름을 보면 분양률 예측, 계약조건 완화 등이 파악된다. 즉 공급자의 내부정보를 상당 부분을 알 수 있다는 것이다.     

 

  필자는 입지도 좋고 향후 개발잠재력도 풍부하며 브랜드 선호도가 높은 아파트를 대상으로, 현장답사를 진행한다. 부동산중개소에는 공급자로부터 MGM(소개 수수료)이 제공되기 때문에 환대를 받으며 더 많은 정보를 들을 수 있다. 그리고 모델하우스를 방문하면 당당하게 상담을 받을 수 있다. 공급자 우위 시장에서도 매수자 우위 대우를 받으며, 내가 우월적 지위에서 투자 결정을 할 수 있는 분위기를 만든 것이다.

  여러분도 분양 광고, 길거리 분양 현수막, TV 부동산 채널에 나오는 부동산 정보, 다세대주택 및 꼬마빌딩 매매 등의 상품에 전화해서 물어보길 바란다. 그리고 부동산 광고 문자를 잘 활용하길 바란다. 어떻게 내 전화번호를 알았냐고 면박 주는 것보다 그들을 잘 이용해서 부동산 투자의 우월적 지위에 올라서는 것이 현명한 투자자라 생각한다.