부동산 실거주와 투자를 분리하자.

그래도 재개발이 좋은 선택이다.

브런치에 익숙하지 않은 상태에서 생긴 '라구나와 함께 부동산 사기-라부사' 매거진.

그동안 '라구나의 부자 생각-라부생'과 '대기업 밥을 먹은 6명의 직장인 -대밥6' 연재로 도저히 '라부사' 연재가 쉽지 않은 상황이었는데, '라부생'이 강제 종료 당하면서 '라부사'를 마무리 짓도록 하겠습니다.

기존 계획은 부동산 매수를 고민하는 단계에서부터 이사 가는 과정까지 쭈욱 기록으로 남겨보고자 했으나,

많은 부분이 '라부생'과 겹치는 것이 있어서 이번 편을 마지막으로 하고 '라부생 시즌2'에서 내용을 이어가도록 하겠습니다.

그럼 마지막 화 작성해 보도록 하겠습니다.

부동산을 매수할 때 이 관점이 상당히 중요합니다.

내가 들어가 살 것이냐? 말 것이냐?

들어가서 살아야 하면 들어가서 살 수 있는 실거주용 부동산을 사야 할 테고,

들어가서 살지 않을 거면 살지 않아도 되는 투자용 부동산을 매수하면 됩니다.

위 질문을 다른 말로 하면 이렇게 됩니다.

실거주용이냐? 투자용이냐?

1. 실거주용 부동산 매수

먼저 실거주용 부동산을 사보겠습니다.

실거주용 부동산은 간단합니다.

실거주용 부동산 = 내가 가지고 있는 자산 + 대출

내가 가지고 있는 자산과 대출 가능한 금액을 검토해서 그 합계 금액의 살 수 있는 집을 사면 됩니다.

예를 들어 현금으로 2억 원이 있고 4억 원 대출이 감당 가능한 수준이면 6억 원 집을 사면 됩니다.

주택담보대출의 원리금 적정 수준은 월급의 30% 수준을 이야기하는데, 저는 생활력이 있는 가정이라면 50%까지도 가능하다고 봅니다.

중요한 것은 처음 시작부터 힘들게 원리금을 월급의 50%를 내면서 살게 되면 알아서 생활 패턴이 '근검절약'할 수밖에 없게 될 것입니다.

이렇게 되면 실제로 30%를 내면서 살게 될 때 보다 더 많은 돈을 모을 수 있습니다.

사람이 있으면 쓰게 됩니다. 그걸 방지하는 목적으로도 감당이 가능한 수준이라면 원리금을 월급의 50%까지 내는 것도 전 가능하다고 봅니다.

실거주용 부동산을 사는 것은 간단합니다.

이제 당장 사는 집이 아닌 경우에 대해서 생각해 보겠습니다.

이게 오늘의 핵심 이야기가 되겠습니다.

2. 투자용 부동산 사기

Gap투자

재개발/재건축 투자

분양권 투자

당장 사는 집을 안 사는 경우는 '투자와 주거'를 분리한다고 표현합니다.

투자는 미래가치가 높은 곳에서 매수를 해두고 주거는 비용을 최소화해서 사는 경우이지요.

즉 미래를 위해 현재를 조금은 희생한다는 정신이 새겨져 있습니다.

Gap투자는 간단합니다.

매수가격-전세가격=Gap

Gap만큼의 현금만 있으면 전세를 끼고 아파트를 사는 것입니다.

예를 들어 8억 원짜리 아파트가 있고 전세가 4억 원이면 현금으로 4억 원만 있으면 집을 살 수 있는 것이지요.

하지만 내가 진짜 살 집을 구해야 하면 최소한의 보증금은 있어야 합니다.

못해도 5,000만 원은 있어야 살만한 집을 월세로 구할 수 있습니다.

그리고 Gap투자를 하면 사실상 주담대는 불가합니다.

전세가 들어가 있기 때문에 주담대를 받는 것은 어렵지요.

대출은 신용대출만 가능합니다.

신용대출도 경우에 따라서 1억이 넘는 경우가 불가능한 경우도 있지만 각각의 사례까지는 언급하지 않도록 하겠습니다.

전세는 매수하면서 전세를 구해서 잔금을 치를 수도 있고 전세가 끼어져 있는 집을 매수하는 경우도 있습니다.

다만, 생각보다 전세를 구하는 것이 잘 안 되는 경우도 있을 수 있습니다.

가능하면 매수 계약을 할 때 잔금을 넉넉히 3개월 정도로 해두시는 것도 좋고, 어려우면 전세가 껴져 있는 집을 골라서 매수하시면 됩니다.

저는 하급지에 실거주 하는 것보다 상급지를 Gap투자를 하고서 좀 더 돈을 모은 뒤에 입주하는 것을 강력 추천합니다.

그다음으로는 재개발/재건축 투자를 말씀드리겠습니다.

전 가능하면 투자용으로는 '재개발'투자를 추천합니다.

'재개발' 투자는 어려우면서도 진행만 된다면 안정적으로 수익을 확보할 수 있는 투자 방식입니다.

물론, 정신적 고통과 육체적 고통이 따르기도 하고 어려움도 많고 공부도 열심히 해야 합니다.

최근에는 공사비 인상으로 재개발 사업장이 쉽지는 않지만, 오히려 그래서 재개발 매물 프리미엄이 하향 조정되어 있는 상태입니다.

그런 매물 중에서 일반분양가를 높여서 공사비 인상부분을 전가할 수 있는 사업장을 찾아야합니다.

'재개발' 투자도 구체적으로 '사업시행 인가' 또는 '관리처분 인가' 단계가 진행된 재개발 입주권을 매수하는 것이 좋습니다.

완공까지 갈 길이 멀고 불안한 Risk가 계속 존재하기 합니다만, 그래도 '사업시행 인가'나 '관리처분 인가'가 완료된 사업장은 어느 정도는 진행이 된 상태이기 때문입니다.

극초기 재개발은 앞으로 완공까지 10~20년 가까운 세월이 걸리기 때문에 몸테크를 하기에도 너무나 긴 세월입니다.

재개발 사업은 단계가 지나면 지날수록 그리고 완공에 가까워질수록 가격은 상승하게 되어 있습니다.

신혼집을 월세가 저렴한 신축 빌라나 준식 축 빌라에 살면서 아이가 초등학교 들어가기 전까지 산다는 마음으로 재개발에 투자하면 결국엔 '신축 아파트'에 입주하는 행복을 맛볼 수 있게 됩니다.

다만, 다시 한번 강조드리지만 'High Risk, High Return'의 양면을 가지고 있기 때문에 사업시행인가나 관리처분 이후의 물건을 매수하시는 것을 추천드립니다.

그래도 사업시행인가를 지났으면 5부 능선은 넘었다고 할 수 있겠습니다.

마지막으로 분양권 투자입니다.

분양을 한 아파트 분양권을 사는데 프리미엄이 붙는 경우도 있고 마이너스 프리미엄이 붙는 경우도 있습니다.

본인이 판단하기에 적정한 가격이라고 생각하면 매수를 검토해 볼 수 있습니다.

그리고, 입주가 상대적으로 얼마 안 남은 분양권이라면 실제로 입주할 생각을 하고 있어야 하기 때문에 투자로 보기에는 시간 gap이 너무 짧아서 실거주 아파트를 매수하는 것과 유사할 수 있습니다.

개인적으로는 마이너스 프리미엄이 너무 큰 지방아파트는 조심해서 접근하시는 것을 추천드립니다.

가격은 다 이유가 있습니다.

정리를 해보겠습니다.

오늘은 사려고 하는 부동산에 언제 들어갈지 여부에 따라서 검토를 해보았습니다.

1. 실거주용 부동산은 주택담보대출기간을 최대한 길게 잡고 원리금은 가구 월 소득의 30~50% 수준으로 관리하자.

가능하면, 주담대와 신용대출까지 합친 영끌은 지양하자. 왜냐하면, 신용대출은 항상 비상용으로 필요하다고 생각하기 때문이다.

2. 아직 나이가 젊다면 신축 또는 준신축 빌라에서 싼 전세나 월세를 살면서 투자와 실거주를 분리하자.

투자는 상급지이고 신축이나 재건축이 가능한 아파트가 당연히 좋지만 가지고 있는 금액이 제한다면 기준을 하나씩 하향해서 살펴보자.

3. 가장 좋은 투자는 역시 '재개발'이다.

다만, 공부를 열심히 해야 한다.

초기 재개발은 투자 초보가 하기에는 어려움이 많다.

가능하면 '사업시행인가' 또는 '관리처분인가' 이후의 재개발 매물은 매수하자.

공사비 인상 등 이슈로 경제성을 면밀하게 검토해야 하는데 조합에 전화해서 공사비 이슈가 있는지 꼭 확인해 보자.

저도 재개발, 재건축 입주권을 매수하는 것으로 자산을 형성해 왔기 때문에 아무래도 이 쪽으로 추천을 드리게 됩니다.

조합에 따라서 극심한 스트레스를 받을 수도 있고 사업적인 Risk도 크기 때문에 면밀하게 잘 살펴보시기 바랍니다.

감사합니다.