[조세전문변호사 시절} MBN 라이브경제투데이 방송
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[조세전문변호사 시절} MBN 라이브경제투데이 방송 진행
2009년 9월부터 10월까지 일주일에 1회씩 출연하여 성우가 당시 내가 출간했던 "세금으로 보는 세상이야기' 한편씩을 낭독하면 아나운서가 질문을 하고 그에 대해 내가 대답하는 형식이었다. 지금 생각해보면 그때 왜 내가 계속 안 했는지... 당시 이런 프로그램을 만들어줬던 PD와 아나운서에게 제대로 고마움을 표시도 못했던 게 후회된다. 박복하다는 증거다.
2009년 9월 10일(목) - 세금이야기 : 전세보증금을 날린 사례
출연 : 고성춘 조세 전문 변호사
아나운서: ‘고성춘의 세금이야기’ 첫 시간인데요. 고성춘 법률 사무소의 고성춘 조세전문 변호사 자리하셨습니다. 안녕하세요?
고성춘: 안녕하세요?
아나운서: 지난 시간이 첫 시간이었죠. 지난 시간에는 ‘집주인의 세금체납 때문에 전세금을 날릴 뻔한’ 이야기를 사례와 함께 풀어봤는데요.
고성춘: (지난 시간 짧게 요약)
아나운서: 지난 시간의 전전세씨는 다행히도 전세금을 건질 수 있었는데요.
그런데 가끔씩 전세보증금을 날리고 거리에 나게 된 사례도 있다면서요?
고성춘: 네, 그렇습니다. 살고 있는 집에 전세를 들면서 등기부 등본을 떼보니 아무 문제가 없어 입주했고 확정일자까지 받았는데도 문제가 생긴 사례인데요.
아나운서: A씨의 사례인데요..
< 사례 >
문제는 1년 뒤 집주인이 세금을 못 내 집이 공매에 넘어간다는 통보를 받았다. 결국 집은 공매로 처분됐고, A씨는 배당 5순위로 밀려나 전세금의 7%인 250만원을 받고 거리로 나앉게 생겼다. A씨는 세무서를 찾아가 따졌지만 집 주인의 동의 없이는 아무 것도 알려 줄 수 없다는 답만 들었다. 흔히 확정 일자를 받아두면 보호 받는 것으로 알고 있지만 전혀 소용이 없었다. 국세의 법정기일이 확정일자보다 앞서면 국세가 우선이라는 세법 때문이다. 그런데 법정기일이라는 게 신고세목에서는 신고일, 부과 결정된 경우에는 고지서 발송일인데 집주인이 언제 신고했고 언제 고지서를 배달받았는지 국세청이 가르쳐 주지 않으면 알 수가 없다.
그 후 A씨는 주위 사람들에게 다음과 같이 외치고 다녔다.
“전세를 얻을 때 등기부만 떼볼 게 아니라 집주인이 세금을 다 냈는지도 꼭 확인하셔야합니다. 밀린 세금이 있다면 꼼짝없이 전세금 그대로 날릴 수 있습니다.”
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아나운서: 위와 같은 경우에 과연 임차인(賃借人)이 집주인의 세금 체납사실을 알 수 있는 방법이 없을까요?
고성춘: 위 사건은 모 방송에서 보도된 사건인데요.
선순위 근저당권자가 있는지 등기부등본을 확인하고 확정일자까지 받았는데도 법의 보호를 못 받고 집주인의 체납세금 때문에 거리로 내몰려야만 한다면 당사자 입장에선 가슴이 찢어질 것입니다. 국민을 위해서 세금도 걷는 것인데 그 세금 때문에 억울한 사람이 발생한다는 게 아이러니하죠.
아나운서: 그렇습니다. 그래서 세금이 무서운 것 같아요.
고성춘: 더구나 상가임대차는 세무서에서 확정일자를 받게 함으로써 임차인을 보호하기 위한 것인데 확정일자까지 해준 세무서가 국세채권이 먼저이므로 확정일자보다 더 선순위라면서 집주인의 체납세금을 징수하기 위한 것이므로 임차인에게 어쩔 수 없는 일이라고 하기에는 너무하다는 느낌이 듭니다. 이는 세무서에 가서 확정일자를 받으라고 하는 의미가 없게 되는데요.
국세는 법정기일부터 성립하게 되어 있습니다. 그런데 법정기일이 공시되지 않다보니 특별한 경우가 아니면 법정기일이 확정일자나 근저당권설정일보다 빠르면 국세가 우선하게 되어 있습니다. 그러니 웬만한 일반채권자들은 거의 국세채권의 후순위가 되어 버리는데요. 그들에게는 갑자기 보이지도 않는 세무서장이라는 채권자 한명이 하늘에서 갑자기 내려와 우선권을 주장하는 격이라고 할 수 있죠.
아나운서: 문제가 많은 것 같은데, 이런 문제를 좀 해결할 수 있는 방법은 없을까요?
고성춘: 이러한 문제점 때문에 2004년부터 주택이나 상가를 임차하려는 사람은 세무서에서 집주인의 세금 체납 상황을 확인할 수 있게 되었습니다. 주택이나 상가를 임차하려는 사람이 계약을 체결하기 전에 집주인의 국세 미납 현황과 월세, 전세 상황을 열람할 수 있는 법적 근거를 마련했기 때문인데요. 다만 이를 위해서는 세입자가 집주인으로부터 위임장을 받는 등 동의를 얻어야 합니다.
아나운서: 그런데 집주인이 쉽게 동의를 해줄지도 걱정이네요.
고성춘: (내용 받고) 위와 같이 국세징수법의 입법취지에 따라서 생각해 볼 필요가 있습니다. 국고적인 시각으로만 징수행정을 하는 게 과연 국세청에 얼마나 도움을 주는지 스스로 통계를 통해 검증을 해 볼 필요가 있겠죠.
조금 더 바란다면 매수인들에게도 이 제도가 확장되었으면 하는 바람인데요. 세금체납사실은 사실 거래상대방에게 당연히 제공해야 할 정보에 해당하지 감춰야 할 비밀이 아니기 때문입니다. 따라서 매도인(賣渡人)의 동의를 전제로 매수인에게도 세금체납 여부를 열람할 수 있는 권리를 부여해도 괜찮지 않을까 생각합니다.
아나운서: 그런 권리가 부여된다면 서민들이 위험을 겪을 확률도 좀 줄어들텐데요.
고성춘: (내용 받고) 다음은 2004년에 개정된 해당규정이다.
국세징수법 제6조의2 【미납국세 등의 열람】① 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의한 주거용 건물 또는 상가건물임대차보호법 제2조의 규정에 의한 상가건물을 임차하여 사용하고자 하는 자는 당해 건물에 대한 임대차계약을 하기 전에 임대인의 동의를 얻어 임대인이 납부하지 아니한 국세의 열람을 임차할 건물 소재지의 관할세무서장에게 신청할 수 있다. 이 경우 관할세무서장은 열람신청에 응하여야 한다.
② 제1항의 규정에 의하여 임차인이 열람할 수 있는 국세는 임대인의 체납액, 납세고지서 또는 납부통지서를 발부한 후 납기가 도래하지 아니한 국세, 각 세법의 규정에 의한 과세표준 및 세액의 신고기한내에 신고한 국세중 납부하지 아니한 국세에 한한다.
③ 제1항의 규정에 의한 열람신청에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
국세징수법 시행령 제7조의2 【미납국세 등의 열람신청】①법 제6조의2의 규정에 의하여 미납국세 등의 열람을 신청하는 자는 다음 각 호의 사항을 기재한 기획재정부령이 정하는 신청서에 임대인의 동의를 증명할 수 있는 서류 및 임차하고자 하는 자의 신분을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 관할세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2008.2.29 부칙>
1. 열람을 신청하는 자의 주소 및 성명
2. 임대인의 주소 및 성명
3. 임차하고자 하는 건물에 관한 사항
②제1항의 규정에 의한 열람신청을 받은 관할세무서장은 각 세법의 규정에 의한 과세표준 및 세액의 신고기한내에 임대인이 신고한 국세 중 납부하지 아니한 국세에 대하여는 신고기한으로부터 30일이 경과한 때(종합소득세의 경우에는 신고기한으로 부터 60일이 경과한 때)부터 열람신청에 응하여야 한다.
국세징수법 시행규칙 제1조의2 【미납국세 등의 열람신청】영 제7조의2제1항의 규정에 의한 미납국세 등의 열람신청은 별지 제1호의2서식의 미납국세등열람신청서에 의한다.
아나운서: 이번에는 또 다른 사례를 소개해드릴께요. 살고 있는 아파트가 경매되면서 겪게 된 일입니다.
< 임차보증금 채권과 조세채권의 선후 >
을 소유이던 아파트가 경매되었다.
이 아파트에는 국민은행 앞으로 채권최고액 8,000만원으로 된 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다. 을이 대출금을 갚지 못하자 국민은행은 법원에 임의경매신청을 하였고 법원은 경매개시결정을 내렸다. 경매가 개시되자 갑은 경매절차에서 주택임대차보호법 제8조의 소액임차인으로서 우선변제청구권이 있다면 배당요구를 신청하였다.
결국 위 아파트는 경매절차에서 9,000만원에 낙찰이 되었고 집행법원은 국민은행에 8,000만원을, 조세채권자인 세무서에 1,000만원을 배당하고, 갑에게는 아무런 배당을 하지 않는 것으로 배당표를 작성하였다. 그러자 갑은 배당기일에 출석하여 세무서에 대한 배당은 잘못되었다고 이의를 제기하였다.
아나운서: 갑은 세무서에 대해 잘못되었다고 주장하고 있는데요.이 분 말이 맞나요?
고성춘: 주택임대차보호법에 의하면 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다」고 규정하고 있습니다. 따라서 임차보증금채권과 조세의 우선순위가 문제됩니다.
이에 대하여는 세법에 명문의 규정은 없으나, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 최종시점과 조세(당해세 제외)의 ‘법정기일’의 선후에 따라 우선순위가 결정된다고 보는 게 판례입니다. 그러나 소액임차보증금채권은 국세나 지방세 및 그 가산금보다 우선한다고 규정하고 있습니다(국세기본법 35조 1항 4호; 지방세법 31조 2항 4호).
아나운서: 그러게요. 임차보증권 먼저 보호해줘야할 것 같은데 말이에요.
고성춘: (내용 받고) 다만 국민의 주거생활의 안전을 보장하는 것을 목적으로 하는 주택임대차보호법의 입법취지 등에 비추어 볼 때 주택임대차보호법에 의하여 보호되는 소액임차인은 실질적으로 임대인과 임대차계약을 체결하고 주거용 건물에서 주거생활을 영위해 온 사람들이어야 할 것이고, 실질적으로 주택을 인도 받아 거주함이 없이 단순히 금전채권을 담보하거나 경매절차에서 배당요구를 하기 위한 목적으로 임대차계약서를 작성하거나 주민등록을 한 사람들은 주택임대차보호법에 의하여 보호받을 수 있는 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없습니다. 또한 소액임차인으로서 주택의 점유와 주민등록의 계속은 대항력의 존속요건으로 경매개시결정 전에 이를 갖추어야 할 뿐만 아니라 배당요구의 종기까지 그 대항력을 유지해야 합니다.
아나운서: 지금까지 고성춘 법률 사무소의 고성춘 세무 전문 변호사와 함께했습니다. 감사합니다.
출처 : MBN http://www.mbn.co.kr/pages/vod/programContents.php…
