부동산 투자 관점의 카페 사업
월세 대신 이자를 생각해 보셨나요?
부동산 투자 관점의 카페 사업
카페 창업을 고려 중이신가요?
카페라는 공간을 만들기 위해서는 부동산, 즉 상가점포가 필요합니다.
신축이 아닌 이상 카페 창업은 임차 방식으로 계약이 이루어지는 경우가 대부분입니다.
오늘은 임대 형식이 아닌 자가 소유,
부동산 투자 중 토지 투자의 관점에서 카페사업을 설명해 보겠습니다.
오늘 이 글을 보고 나면 임차형식으로만 카페창업을 한다는 생각이 바뀔 수도 있습니다.
I 부동산 인식의 변화
일반적으로 카페사업은 임대료를 지불하고 임차 형식으로 계약을 많이 진행하였습니다.
하지만 부동산 가격이 상승하고, 건물주만 좋다는 인식이 생기면서 부동산 임대방식이 아닌 자가소유의 개념이 더 강해졌습니다.
그래서 시간이 흐를수록, 부동산을 매입하여 카페 운영을 하는 수요가 늘어나고 있습니다.
카페를 목적으로 하는 신축과 오래된 주택을 카페로 리모델링 하는 것이 그러합니다.
부동산을 신규로 매입하거나 예전부터 가족들이 보유해온 땅에 카페를 짓는 경우도 많습니다.
카페 사업을 하지만 토지 기반의 부동산 투자입니다.
I 토지의 용도지역
부동산을 공부하신 분들은 아시겠지만, 토지에는 용도지역 있습니다.
용도지역은 토지를 효율적으로 이용하기 위해서 중북 되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.
용도지역은 사무실 등 상업시설이 밀집되어 있는 상업지역과 아파트 등 주거를 목적으로 하는 주거지역이 있습니다.
그 외 공업지역과 녹지지역이 있습니다.
평일 일과 중에는 주로 직장과 집 근처의 상업지역과 주거지역의 카페를 이용을 하게 됩니다.
주말에는 차를 타고 도시근교의 카페를 많이 이용합니다.
도시근교의 카페가 상대적으로 땅값이 저렴한 곳이며, 녹지지역 중 자연녹지지역인 경우가 많습니다.
도시 주위 자연을 보존하기 위한 용도지역에 상대적으로 규제가 약한 휴게음식점이 오픈을 하게 되니, 카페와 자연이 함께 어우러지는 멋진 공간이 탄생하게 됩니다.
카페의 상권 중 자연상권이 형성됩니다.
I 토지의 지목
다음은 토지의 지목입니다.
토지의 주된 사용 목적에 28가지로 구분하여 규정해놓았습니다.
대표적으로 전(밭), 답(논), 과(과수원)인 농지와
임(임야)인 산, 건물을 지을 수 있거나 지어진 토지인 '대'가 있습니다.
카페 사업을 목적으로 토지를 매입할 때는 어떤 토지를 알아보아야 할까요?
건물을 짓기 위해서 지목이 '대'인 토지를 알아보면 좋겠지만, 가격이 비싸다는 단점이 있습니다.
농지인 전,답,과 또는 임야인 임인 지목의 토지를 알아보는 것입니다.
우리가 요즘 많이 이용하는 도시근교 카페는 대부분 산이나 밭을 개발행위를 통해 신축을 한 카페입니다.
내가 토지를 매입할 당시는 지목이 농지 또는 임야였지만, 건물을 다 지어지고 지목을 '대'로 바꿀 수 있습니다.
지목변경을 신청합니다.
이때 토지지가의
1차적인 상승이 이루어집니다.
왜냐하면 일반적으로 지목이 '대'인 토지는 농지, 임야보다 가격이 2~3배 정도 비싸기 때문입니다.
도시 외곽의 카페들은 카페 운영을 통한 수익으로 이자를 낼 수 있는 구조를 만들고, 운영을 통해 토지 지가 상승 등 자연스럽게 부동산 가치까지 상승하게 됩니다.
카페가 핫플레이스가 되면
주위 지가가 상승되는 것 또한
부동산의 관점으로 바라봐야 합니다.
부동산의 특징 중 하나인 부동산과 인접성.
여유가 되시는 분들은 카페를 지을 부지 외, 인근 부지도 함께 매입하는 경우가 많습니다.
카페의 임대료는 총매출의 10%가 적당합니다.
10%의 임대료를 월세로 내는 것이 아닌 나의 건물에 이자 형식으로 내는 것은 어떤가요?
카페 사업과 부동산의 가치를 함께 가져갈 수 있는 좋은 방법입니다.
오늘은 부동산 투자관점에서 카페사업을 알아보았습니다.
임대 방식이 아닌 자가 소유를 통해 월세 대신 이자를 내는 방식으로 새로운 관점을 제시해 드렸습니다.
다시 한번 정리해 보겠습니다.
농지나 임야 개발행위를 통해 토지지가 상승이 가능합니다.
월세를 내는 것이 아닌 금융기관에 이자를 내면서 부동산의 가치를 상승시킬 수 있습니다.
나만의 카페 만들고 싶다면
