소액투자, 그냥 키워드일 뿐!
상가투자 월세로 퇴사한 저의 이야기.
소액투자, 그냥 키워드일 뿐!
상가투자 월세로 퇴사한 저의 이야기
여러분, 소액 투자에 대해 관심 많으시죠?
초보 투자자라면 리스트를 줄이고 싶을 거라 생각합니다.
저는 약 6개월 전, 화성에 있는 상가를 단독 낙찰받았습니다. 놀랍게도 제 투자금은 하나도 들지 않았습니다.
그리고 매달 165만 원의 월세가 들어오고 있습니다.
심지어 임차인은 그 지역에서 운영을 잘하고 있는 수학학원이고, 5년으로 재계약을 하게 되면서 더욱 안정적인 임대 세팅이 되었습니다.
오늘의 글을 통해 2가지를 확실히 얻어 가실 수 있습니다.
첫째, 소액 투자의 현실적인 조언
둘째, 소액으로 월세 세팅하는 투자 전략
부동산으로 퇴사를 준비했던 저의 이야기 시작합니다.
안녕하세요 라이풀입니다.
소액 투자, 처음 들으면 정말 매력적인 투자처럼 느껴지시죠?
저도 이 사례 하나만 이야기하면 소액 투자는 만능처럼 느껴질 거라 생각합니다.
하지만 진짜 중요한 건 이것이 예외적인 상황이었다는 점입니다.
이 물건은 화성시에 있는 물건이고,
감정가 451,100,000원 낙찰가 321,900,000원으로 약 71%로 낙찰을 받았습니다.
그리고 대출은 270,000,000원을 약 84%가 나왔습니다.
부가세 포함인 신탁 공매 물건이었기 때문에 추후 약 2200만 원의 부가세도 돌려받았습니다.
보증금 3500만 원, 월세 165만 원으로 세팅하였고,
실제로는 제 돈이 전혀 들어가지 않았기 때문에 저의 투자 수익률은 무한대입니다.
오히려 500만 원 이상 돈이 남는 플러스피 투자였습니다.
여기까지가 실제로 부동산 강사들이 이야기하는 방식입니다. 뭐가 빠졌다는 생각 들지 않으신가요?
바로 취득세, 세금이 빠졌습니다.
세금을 빼고 계산하는 게 틀린 방식은 아닙니다.
하지만 세금을 제외하고 수익률을 계산하는 이유는 단 하나입니다.
성과가 더 좋아 보이기 때문입니다.
이제 다시 세금을 적용해 보겠습니다.
상가의 세금은 4.6%입니다.
그리고 법무비까지 넣어 실제 투자금을 계산해 보겠습니다.
실제 경비를 모두 포함하더라도 실제 제 투자금은 약 1천만 원에 레버리지 수익률은 53%입니다.
금리가 5.3%인데도 말이죠, 정말 놀랍지 않나요?
이 역시 매우 성공적인 소액 투자라고 할 수 있습니다.
그런데 이 정도의 수익률은 매우 드문 일이고 실제로 운이 좋았습니다.
제가 예상한 수익률은 19% 정도였지만,
실제로 대출이 더 많이 나오고, 임차인이 5년의 계약을 원하면서 보증금과 월세를 조금 인상하여 계약을 했기 때문에 더 좋은 결과가 나왔던 것뿐입니다.
결과적으로 기대 이상의 소액 투자가 되었지만, 제가 소액 투자 전문가는 아니라는 것입니다.
그리고 소액투자 역시 만능은 아닙니다.
제가 생각했을 때
소액 투자라는 단어는 초보자를 위한 키워드!
일뿐입니다.
그럼에도 소액 투자는 많은 분들의 관심의 대상입니다. 왜냐하면 처음 시작하는 입장에서는 두렵기도 하고, 리스크를 줄이고 싶기 때문입니다.
부동산 투자를 업으로 하는 사람들 중에서 자신을 소액투자자라고 부르는 사람이 있을까요?
그렇지 않다고 생각합니다.
하지만 '소액 투자는 누구나 할 수 있다!'라고 많이들 이야기합니다.
제가 생각했을 때 수익형 부동산인 상가는 소액 투자가 쉽지 않다고 생각합니다.
경매의 경우도 컨설팅업체 때문에 마찬가지입니다.
그럼에도 소액 투자로 경매 강의가 많은 이유는 무엇일까요?
여전히 많은 분들이 부동산을 통해서 돈을 벌고 싶기 때문이 아닐까요? 수요가 있다는 뜻이겠죠.
대부분의 소액 투자 경매 강의는 수도권 주위의 빌라가 대부분입니다.
그래서 여러분이 만약 부동산 소액 투자에 관심을 가진다면 그것은 빌라 중심의 주거용 부동산이거나 지분 투자일 것입니다.
권리관계가 복잡한 특수물건은 초보자를 위한 물건이 아니니 넘어가도록 하겠습니다.
여러분이 만약 퇴사를 앞두고 있고,
부동산을 통해 월급 이상의 자본소득을 만들고 싶다면 제가 추천하는 방식은 공매, 그중에서 신탁 공매 투자입니다.
11개 호실의 상가를 낙찰받으면서 월세 1600만 원 이상을 세팅하였습니다.
은행 이자를 제외하더라도 기존 월급보다 더 높은 현금흐름을 만들게 되었습니다.
신탁 공매는 정보가 적고 생소하기 때문에 오히려 기회입니다.
신도시 중심으로 깨끗한 신축 상가가 대부분이기 때문에 깨끗한 상가를 소액으로 투자하고 싶다면 신탁 공매보다 더 좋은 방식이 있을까요?
결국 부동산 투자에 있어 중요한 건 키워드가 아니에요.
소액 투자라는 단어보다 어떤 부동산을 투자할 것인지 나의 투자 방향을 미리 생각해 보는 것이 필요합니다.
소액 투자 저 역시 했습니다.
그리고 좋은 결과를 얻었습니다.
하지만 운이 좋았고, 제 예상보다 더 좋은 결과가 나왔을 뿐입니다.
여러분이 부동산 투자에 있어 관심을 가져야 할 것은 단순한 소액 투자라는 키워드가 아니라 내 생황에서 어떤 전략으로 투자를 할까라는 현실적인 고민이라 생각합니다.
빌라 중심, 지방 소형 아파트 위주의 주거용 부동산을 생각한다면 경매가 좋습니다.
공매보다 물건이 많기 때문입니다.
하지만 상가투자를 통해 현금흐름을 만들어 퇴사를 준비하고 싶다면 경매가 아닌 공매를 준비하시기 바립니다.
저처럼 직장을 다니는 동안에 말이죠!
당신의 이야기를 들려주세요.
필요하다면 제가 가이드가 되어드릴게요.
지금 , (진심 인터뷰)설문지 넘어가기
https://forms.gle/W3pDG4iSn857BfZD6
영상이 더 편하시다면...
