요즘 누가 경매 하나요?
우리가 낙찰을 못 받는 이유
혹시 이런 경험 있으신가요?
연차를 쓰고 법원에 갔는데 또 패찰.
수익률 계산도 했고, 시세 조사도 했고, 임장도 다녀왔습니다. 그런데 결과는 같았습니다.
“내가 뭘 놓친 걸까?”
“시세를 잘못 본 건가?”
저 역시 그랬습니다.
부족한 건 실력이라고 생각했고, 더 공부하면 해결될 거라 믿었습니다.
하지만 시간이 지나 깨달았습니다. 상가경매에서 계속 패찰하는 이유는 실력보다 구조의 문제일 수 있다는 사실을요.
1. 상가경매가 점점 어려워지는 이유
상가경매는 접근이 어렵지 않습니다.
경매 사이트에서 물건을 확인하고, 상권을 조사하고, 권리분석을 할 수 있습니다. 정보는 누구에게나 열려 있습니다.
문제는 여기서 시작됩니다.
좋아 보이는 상가일수록 많은 사람이 동시에 보고 있습니다.
개인이 “이 정도면 괜찮다”고 판단한 가격은 이미 여러 명이 계산을 끝낸 가격일 가능성이 높습니다.
정보가 공개된 시장에서는 좋은 물건일수록 경쟁이 치열해집니다.
그래서 저는 아무리 철저히 분석해도 낙찰받기 어려웠습니다. 그때는 몰랐습니다.
제 판단이 부족한 줄 알았습니다. 하지만 반복되는 패찰 속에서 알게 됐습니다.
패찰은 실력 부족이 아니라 경쟁이 과열된 구조의 결과일 수 있다는 것을요.
2. 상가경매 투자에서 빠지기 쉬운 함정
패찰이 반복되면 대부분 이렇게 생각합니다.
“공부가 아직 부족한가 보다.”
그래서 더 복잡한 상가 물건을 보기 시작합니다.
선순위 임차인이 있는 물건, 권리관계가 얽힌 특수물건, 명도가 까다로운 상가까지 분석합니다.
분석은 점점 정교해집니다.
설명은 길어집니다.
하지만 실행은 줄어듭니다.
이 시점에서 투자 목적이 바뀝니다.
수익을 내기 위한 상가경매가 아니라 공부를 지속하기 위한 대상이 되어버립니다.
한마디로 '공부를 위한 공부'를 계속하게 됩니다.
저도 그랬습니다.
더 많이 알아야 안전하다고 믿었습니다.
하지만 돌이켜보면, 그건 준비가 아니라 불안을 공부로 덮고 있었던 시간이었습니다.
상가경매에서 중요한 것은 얼마나 많이 아느냐가 아니라 어디에서 경쟁하느냐였습니다.
3. 상가경매의 현실, 그리고 공매라는 기회
많은 분들이 공매를 두려워하는 이유는 명도 때문입니다.
“공매는 인도명령이 안 되면 소송해야 하는 거 아닌가요?”
맞습니다. 리스크는 존재합니다.
하지만 구조를 보면 이야기가 달라집니다.
상가는 시설비가 들어가 있고 권리금이 존재하며 보증금이 아파트보다 낮은 경우가 많습니다
임차인 입장에서도 영업을 이어가는 것이 중요합니다. 이 구조는 대립보다 협상의 가능성을 높입니다.
저는 낙찰받은 상가를 모두 임차인과 재계약했고, 소유권 이전일에 첫 월세를 받았습니다.
물론 모든 물건이 쉽다는 뜻은 아닙니다. 하지만 막연한 두려움 때문에 기회를 포기할 필요도 없습니다.
경매가 아닌 공매는 위험해서 어려운 것이 아니라 익숙하지 않아서 어렵게 느껴지는 경우가 많습니다.
4. 직장인이 공매투자에서 가져가야 할 전략
직장인에게 가장 부족한 것은 자금이 아니라 시간입니다. 그래서 상가경매에서도 전략이 달라야 합니다.
첫째, 경쟁이 과열된 물건을 피해야 합니다.
둘째, 수익률 계산보다 현금흐름 안정성을 우선해야 합니다.
셋째, 명도를 두려움이 아닌 협상의 구조로 바라봐야 합니다.
공매투자는 단기 차익보다 안정적인 월세 흐름을 만드는 투자에 더 가깝습니다.
이 관점이 바뀌자 입찰 기준이 달라졌고 결과도 달라졌습니다.
5. 구조를 바꾸면 결과가 바뀐다
저는 상가경매를 더 깊게 공부하는 대신 경쟁 구조를 다르게 바라봤습니다.
무조건 인기 물건에 들어가지 않았고 현금흐름 중심으로 판단했으며 명도를 협상의 관점에서 접근했습니다
그 결과, 아파트 1채와 상가 11개를 낙찰받을 수 있었습니다.
상가경매는 어렵지 않습니다.
다만, 경쟁이 치열한 구간에서 싸우면 어렵습니다.
지금 계속 패찰하고 있다면 공부의 깊이를 늘리기보다 경쟁 구조를 한 번 점검해보시기 바랍니다.
투자는 노력의 문제가 아니라 방향의 문제일 수 있습니다.
궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요.
여러분의 은퇴설계 전략을 만드는데 데 도움이 되길 바랍니다.
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