정부를 이기려 하지마세요!
오히려 철저히 이용하세요.
여러분
요즘 대출 규제 때문에 밤잠 설치고 계신분들 많으시죠? 하필 내가 하려니까 이럴까 싶어 원망스럽기도 하실 겁니다.
부동산은 끝났다며 좌절하고 계시실텐데 결론부터 말씀 드릴께요.
정부를 이기려 하지 마세요.
오히려 철저하게 이용하세요. 정부가 틈새 투자 방향을 알려주고 있기 때문입니다.
다주택자이자 상가11개를 보유하고 있는 실전투자자로서 지금 당장 우리가 주목해야 할 아파트와 상가, 이 두시장의 본질을 속시원하게 비교해 드리겠습니다.
대출 규제의 팩트
: 쾅 닫힘 정문 vs 활짝 열린 비상구
여러분이 지금 부동산에서 가장 고통받는 지점이 무엇일까요?
열이면 열, 대출이라고 하실 겁니다.
사실 부동산 투자의 꽃은 레버리지,
내 돈 다 주고 사는게 아니라, 즉 대출을 얼마나 잘 활용하느냐가 중요하기 때문입니다.
그런데 왜 정부는 내가 사려는 아파트 대출만 꽁꽁 묶어둘까요?
1)아파트 대출 : 정부는 당신이 ' 집'으로 돈 버는 게 싫습니다.
정부 입장에서 아파트는 투자의 대상이 아니라 국민의 주거 복지입니다.
표심과 직결되는 아주 예민한 문제입니다. 그래서 정부는 시장에 돈이 쏠리는 것을 극도로 경계합니다.
그래서 정해둔 제약이 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.
LTV로 담보인정 가치를 깎고, DSR로 또한번 대출금액을 제한합니다.
예를 들어 연봉이 5천만원인데, 빚 갚는데 2천만원 넘게 쓰지마 라고 정해버리는거죠.
여러분의 자산 가치가 아니라, 나의 연봉에 의해 투자의 천장이 막혀버리는 구조입니다.
(LTV와 DSR은 자신의 상황과 규제에 따라 계속 바뀌니 매입할때 좀 더 꼼꼼히 계산해 보시기 바랍니다.)
보통 내집마련 후 상가투자가 순서라고 생각하시죠?
하지만 이 DSR규제에 걸리면 그 순서, 영영 안 올 수도 있습니다.
오히려 상가 투자로 내 소득을 높여서, 그 높아진 연봉으로 더 좋은 집을 사는 역발상이 필요하기도 합니다.
2)상가대출 : 정부는 당신이 사업으로 돈 버는 걸 응원합니다.
제가 상가 11개를 낙찰받는 동안 LTV,DSR이라는 걸 고민해 본적이 있을까요?
단 한번도 없습니다.
놀랍게도 상가는 대출의 규제가 없습니다.
왜 일까요?
상가는 주거가 아니라 경제활동이기 때문입니다.
자영업자들이 상가에서 창업하고 돈을 벌어야 경제가 돌아가니, 이걸 막을 이유가 없는 거죠.
상가는 LTV,DSR대신 RTI(입대업이자상환비율)이라는게 있습니다.
내 연봉이 얼마인지보다는 월세로 이자를 낼 수 있는지를 보는 것입니다.
대출규제라는 단어 자체가 아파트대출규제라고 보면 됩니다. 상가투자까지 대출이 규제되는 줄 알고 시장이 위축되기도 하는데 오히려 이것은 투자자에게는 기회입니다.
* 여기서 드리는 대출 꿀팁!
대출규제가 심할때는 살고 있는 아파트를 담보로 생활안정자금 같은 대출을 하려고 해도 막히는 경우가 많습니다.
그런데 그거 아시나요?
사업자대출은 규제의 대상이 아닙니다.
다양한 투자를 하고 있다면 사업자를 만들어 두는 것도 방법입니다. (은행마다 다르지만 사업자등록증을 만든지 3개월은 지나야 대출이 가능한 곳도 있으니 참고하시기 바랍니다.)
담보는 아파트이지만 사업자대출이기 떄문에 은행에서도 눈치보지 않고 대출을 해줄 수가 있습니다.
이것이 바로 고수들의 비상구 활용법입니다.
사업자등록증은 업태를 정보통신업, 종목을 소프트웨어 개발 및 공급업으로 하면 가장 무난합니다.
주의사항은 절대로 사업자등록증에 부동산이라는 단어가 들어가면 안 됩니다.
부동산 투자의 구조
: 시세차익형(아파트) vs 수익형(상가)
중요한 질문 하나 드릴게요.
여러분은 대출을 받기 전에 내가 사려는 물건이 '어떻게 돈을 벌어다 주는지 그 구조를 먼저 생각해 보셨나요?
아파트 대출을 꽉 막고, 상가 대출은 열어둔 이유.
그건 두 자산의 구조가 완전히 다르기 때문입니다.
1)아파트(시세차익형) : 시장의 흐름에 베팅하는 구조
아파트는 전형적인 시세차익형 부동산입니다.
가치 평가 기준은 비교입니다.
옆 단지가 10억에 팔리면 우리 집도 10억이 됩니다.
지역마다 차이는 있지만 시세가 같이 움직입니다.
내 노력보다는 금리, 정책, 공급 물량 같은 외부 변수에 의해 내 자산가치가 결정됩니다.
흔히 아파트를 살떄 내가 살 수 있는 가장 비싼 곳을 사라고 합니다.
왜일까요?
가격이 비싸다는 건 그만큼 수요가 탄탄하다는 뜻이고, 시장이 반등할때 가장 먼저, 가장 높게 치고 올라가기 때문입니다.
1등이 가면 나머지가 따라오는 구조입니다.
아파트 자산의 성격은 매각 전까지는 현금이 한푼도 들어오지 않는 고정자산입니다.
자산의 덩치를 키우기에는 좋지만 보유하는 동안에는 세금과 이자 같은 비용만 나가는 구조입니다.
그럼에도 불구하고 상가보다 아파트를 우선시 하는 이유는 많은 이유가 있겠지만 3가지만 들어보자면,
첫째 상가는 선택이지만 집을 필수재이기 때문입니다.
둘째 화폐 가치가 떨어질때 가장 확실한 방어수단이 됩니다.
셋째 수요가 많습니다. 부동산 중에서는 환급성이 가장 좋은 게 아파트입니다. 필요시 돈으로 바꿀 수 있다는 안도감, 이게 아파트 투자의 핵심이기도 합니다.
2) 상가 (수익형): 건물의 수익 창출 능력에 베팅하는 구조
반면 상가는 대표적인 수익형 부동산입니다.
가치평가 기준은 비교가 아니라 수익률입니다.
감정평가시에는 거래사례비교법이라는 것이 쓰이기도 하지만 월세가 얼마인지가 가장 중요합니다.
상가는 개별성이 워낙 강해서 같은 평수라도 횡단보도 앞인지 코너인지, 어떤 임차인이 들어오느냐에 따라서 같은 상가내에서도 가치가 크게 차이 납니다.
자산의 성격은 보유하는 동안 지속적으로 현금을 창출하는 유동성 자산의 성격을 띱니다.
은행이 아파트보다 상가에 대출을 더 잘 해주는 이유도 연봉(DSR)은 낮더라도, 이 상가가 벌어오는 돈(RTI)는 확실하게까 빌려줄꼐가 성립되는 구조입니다.
3) 세금의 팩트: 종부세 80억의 비밀
여기서 여러분이 반드시 체크해야 할 유지비용의 핵심, 바로 세금입니다.
아파트는 다주택자가 되는 순간 공시가격 9억이 넘으면 종부세를 내야합니다. 징벌적 세금입니다.
하지만 상가는 다릅니다. 상가 건물의 종부세는 토지 공시지가를 기준으로 하는데 그 기준이 80억원입니다.
시세가 아니라 공시지가 기준 80억이면 실제 매매가로는 약 200억 원 상당의 자산가여야 종부세를 걱정하기 시작합니다.
저 역시 상가 11개를 가지고 있지만 종부세는 0원입니다.
*여러분의 자본이 지금 덩치를 키워야 할 때인지, 현금흐름을 만들어야 할때인지 그 목적에 따라 구조를 선택해야 합니다.
정부를 이기려 하지 마세요. 규제가 없는 투자처가 여전히 존재하고 있습니다.
리스크와 관리
: 운에 맡길 것인가, 실력으로 이길 것인가?
대출도 알았고 구조도 이해했는데, 여전히 발목을 잡는게 있죠? 바로 리스크에 대한 공포입니다.
많은 분들이 아파트는 편하고 안전하다.
상가는 공실나면 끝이다 라고만 이야기 합니다.
과연 그럴까요?
제가 아파트와 상가를 임대하면서 느낀 진짜 리스크를 알려드리겠습니다.
1) 아파트: 내가 통제할 수 없는 '정책 리스크'의 늪
아파트 투자의 가장 큰 장점은 수요가 상대적으로 많습니다. 아파트는 필수재이기 때문에 어떤식으로는 임대가 나갑니다.
주거하면서 계속 머무르기 때문에 하자가 생기면 바로바로 연락이 옵니다. 연락 올때마다 가슴이 철렁합니다.
단점은 내가 통제할 수 있는게 거의 없다는 점입니다.
아파트는 상가보다 개별성이 약해 차별화 포인트가 적습니다. 그리고 정부의 정책에 따라 세입자들도 영향을 받기 때문에 시장 흐름에 몸을 맡겨야 하는 수동적 투자의 성격이 강합니다.
2) 상가: 내 실력으로 리스크를 지우는 '부동산 인문학
많은 분들이 의아해하겠지만 상가투자의 최고 장점은 관리가 압도적으로 편하다는 점입니다.
상가는 아파트와 달리 거주하는 공간이 아닙니다.
임차인은 돈을 벌기 위해 상가를 빌리고, 자산의 사업을 위해 누구보다 정성껏 건물을 관리하며 사용합니다.
임차인과 계약하면 기간 내내 연락 올일이 거의 없습니다.
관리는 임차인이 하고, 저는 안정적인 현금흐름만 확인하면 됩니다.
단점은 공실 리스크입니다.
이것이 정말 사람들을 두렵게 만드는데요.
덕분에 용기있는 자만이 상가투자를 할 수 있기도 합니다.
공실은 해결하는 것이 아니라 처음부터 만들지 않는 것이 투자전략입니다.
공실이 날 것 같은 상가는 처음부터 투자를 하지 않는 것입니다. 그러기 위해 상가 공부를 해야하는 것 아닐까요?
공실리스크를 없애기 위해 저의 경우,
임차인이 있는 상가 위주로 낙찰을 받고 있습니다.
임차인과 재계약을 통해 공실리스크를 최소화하고 안정적인 투자를 이어나가고 있습니다.
상가투자는 사람의 동선을 읽고 심리를 파악하는 부동산 인문학의 영역입니다.
아파트처럼 익숙하지 않다는 이유로 멀리하다가 분양상가로 실패하는 분들이 많지만, 제대로 공부함 한다면 내 실력으로 리스크를 최대한 통제할 수 있습니다.
아파트대출 규제에 휘둘리지 않고 스스로 현금흐름을 만들고 월세로 퇴사까지 가능하게 하는 능동적 투자입니다.
오늘은 아파트와 상가를 투자관점에서 핵심을 비교해 보았습니다. 한번 더 정리를 해보면
첫째, 대출 기준이 다릅니다.
우리가 흔히 말하는 대출 규제는 아파트대출에 해당되는 이야기입니다.
아파트는 내 연봉(DSR)이 기준이지만, 상가는 수익성(RTI)을 보는 사업자 대출이기 때문에 대출이 상대적으로 자유롭습니다.
내 소득이 기준인지, 물건의 수익이 기준인지에 따라 대출의 도구가 달라질 뿐입니다.
둘쨰, 부동산 자산의 성격이 다릅니다.
아파트는 시장 흐름에 따라 자산을 키우는 시세차익형 부동산입니다. 상가는 미래보다는 현재 월세를 통해 현금흐름을 만드는 수익형 부동산입니다.
셋쨰, 리스크의 통제 방식이 다릅니다.
아파트는 정책의 외부 변수가 크며, 상가는 공실이라는 운영 리스크가 있습니다. 내가 통제할 수 있는 리스크를 선택해서 실력을 키우는 것이 필요합니다.
아파트 대출규제에 지금 내가 처한 상황에서 가장 유리한 투자는 어디인지 냉정하게 판단해 보셨습니다.
아파트 대출이 막혔다고 투자가 끝났것도 아니고, 상가가 대출규제가 없다고 해서 더 좋을 것도 아닙니다.
중요한 것은 나의 자본의 목적입니다.
저의 경우는 아파트 투자를 통해 시세차익이라는 시간에 투자를 하고, 퇴사시점에는 상가를 통해 월급 이상의 현금흐름을 만들었습니다.
여러분도 남들의 이야기가 아닌, 여러분만의 부동산 포트폴리오를 만드시길 바랍니다.
나와 가족을 지키는 용기있는 선택
지금까지 라이풀이었습니다. 감사합니다.
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