상가투자, 이 방법으로 퇴사 성공!
상권분석보다 중요한 것!
상권분석, 상권 vs 입지 그리고 임차인
저는 상가투자할 때 상권분석을 하지 않습니다.
상가 투자의 기본이 상권분석인데... 무슨 헛소리야?
이렇게 생각하셨죠?
맞습니다. 저도 압니다.
상권분석은 상가투자의 시작점이라고 다들 말합니다. 어디를 봐도 상권부터 보라고 합니다.
그런데 저는 안 합니다.
상권분석을 하지 않고도 상가 11개를 낙찰받고 1600만 원 이상의 월세를 세팅하였습니다.
제가 상권분석 대신 보는 딱 두 가지.
그게 뭔지 지금부터 알려드리겠습니다.
상권 vs 입지, 뭐가 다른가
본론으로 들어가기 전에 딱 하나만 짚고 가겠습니다.
상권과 입지, 이 두 단어
부동산 투자 공부하시는 분들 다 아실 거라 생각합니다. 그런데 막상 물어보면 대부분 같은 말로 쓰일 때가 많습니다.
상권분석을 할때에도
상권 좋다. 입지 좋다 같은 뜻으로 쓰이고 있습니다.
사실 다른 단어입니다. 완전히 다릅니다.
이걸 구분하지 못하면 상가 투자에서 반드시 실수합니다.
먼저 상권입니다.
상권은 소비자 일어나는 범위입니다.
쉽게 말하면, 사람들이 돈을 쓰러 모이는 동네입니다.
상권분석을 구성하는 요소는 크게 세 가지입니다.
첫째, 유동인구 :하루에 얼마나 많은 사람이 오가는가
둘째, 배후세대 : 주변에 소비할 수 있는 인구가 얼마나 있느가
셋째, 업종 밀집도 : 어떤 업종들이 모여있고, 소비가 활성화되어 있는가
그 외 주동선 등 다양한 요소도 있습니다.
우리가 아는 홍대 상권, 강남 상권 이렇게 이름이 붙는 것이 바로 상권입니다.
상권은 넓습니다.
한 블록이 아니라 하나의 구역, 하나의 생활권입니다.
상권은 넒은 면입니다.
그럼 입지는 무엇일까요?
입지는 그 상권 안에서 나의 부동산이 서 있는 자리의 조건입니다.
더 좁혀서는 나의 호실, 나의 부동산입니다.
같은 홍대 상권 안에서도 대로변이냐 골목 안쪽이냐
1층, 2층에 따라 코너인지 중간인지에 따라 접객능력과 월세가 모두 다릅니다.
이것이 다 입지입니다.
입지를 구성하는 요소는 세 가지입니다.
첫째, 가시성 : 지나가는 사람 눈에 잘 띄는가
둘째 접근성 : 들어오기 쉬운 자리인가
셋째 독점성 : 주변에 대체할 수 있는 자리가 있는가
입지는 점입니다.
같은 상권에 다른 입지, 예시를 들어보겠습니다.
A 상가는 대로변 1층 코너,
B 상가는 골목 안쪽 2층입니다.
상권은 똑같습니다.
유동인구, 배후세대, 업종 밀집도 전부 동일한 상권분석이 됩니다.
하지만 수익률이 다릅니다.
임대료가 다릅니다.
실제로 상가 임대시장에서는 같은 상권 내 1층 대로변과 골목 안쪽 2층의 임대료 차이는 몇 배씩 차이가 나기도 합니다.
상권이 같아도 입지가 다르면 수익이 완전히 달라집니다.
상권분석에서 상권과 입지는 다른 개념입니다.
상권은 무대의 크기입니다.
입지는 그 무대 위에서 내 자리가 어디냐입니다.
무대가 크다고 내 자리가 좋은 것은 아닙니다.
그럼 상권과 입지 중에 거 뭐가 더 중요할까요?
많은 분들이 상권이라고 합니다.
상권이 좋아야 손님이 오고, 손님이 와야 임차인이 장사가 되고 월세가 나온다고 생각합니다.
틀린 말은 아닙니다.
그런데 절반만 맞는 말입니다.
제 생각은 다릅니다.
입지가 상권보다 더 중요하다고 생각합니다.
이유는 단순합니다.
상권은 변합니다.
10년 전 최고의 상권이 지금도 최고라는 보장이 없습니다.
명동, 이태원이 그랬고, 지금도 상권은 계속 바뀌고 있습니다.
그런데 입지는 변하지 않습니다.
건물이 무너지지 않는 한 입지는 그대로입니다.
상권이 흔들려도 입지가 좋으면 임차인이 들어옵니다.
반대로 상권이 좋아도 입지가 나쁘면 임차인이 안 들어옵니다.
실제로 제가 투자하는 아파트 주변 근린상권
누가 봐도 핫한 상권은 아닙니다. 일상적인 조용한 상권입니다.
그런데 공실이 없습니다.
상권보다는 입지를 보고 낙찰을 받았기 때문입니다.
상권보다 입지입니다.
그럼 입지를 구체적으로 어떻게 보는지 바로 알려지도록 하겠습니다.
임장 한번으로 끝내는 입지 보는 법
많은 분들이 좋은 상가를 찾기 위해 임장을 몇 번씩 갑니다.
첫 번째는 동네 분위기 파악
두 번째는 상권 확인
세 번째는 다시 한번 확인
주말, 평일, 시간대별로 유동인구를 파악하기 위해 시간도 많이 쓰고, 체력과 비용도 많이 씁니다.
그런데 막상 뭘 봐야 하는지 기준이 없으면 몇 번을 가도 결론이 나지 않습니다.
저는 임장을 딱 한 번만 가고 입찰을 진행하고 있습니다.
어떻게 임장이 한 번으로 가능하냐?
대충 하는 거 아니냐?라고 생각하실 거 같아요.
현장 가기 전에 이미 절반을 끝내놓기 때문입니다.
손품이라고 부르잖아요.
손품 단계에서 저는 상권을 확인합니다.
상권분석은 데이터로 보는 것만으로도 충분합니다.
중요한 것은 상권보다 입지이기 때문입니다.
제가 상권을 어떻게 보는지 직접 보여드리겠습니다.
예전에는 많은 부동산 앱, 마이 포차, 상권정보 같은 걸로 하나씩 다 확인을 했는데, 요즘에는 AI가 더 정확하고 궁금한 것도 대답을 잘해주기 때문에 이렇게 하고 있습니다.
이렇게 상권 데이터를 확인했으면 이제 현장에서는 상권보다 입지 딱 하나만 보면 됩니다.
저는 현장에서 딱 세 가지를 봅니다.
첫째, 가시성입니다.
지나가는 사람들 눈에 이 상가가 얼마나 잘 보이는가
대로변에서 잘 보이는지, 간판은 가려지지 않는지를 봅니다.
둘째, 접근성입니다.
임장을 갈 때 해당 부동산 건물에 꼭 주차를 합니다.
손님 입장에서 접근이 얼마나 편리한지, 건물의 접근성과 해당 호실이 엘리베이터에서 내려 어느 위치에 있는지 꼼꼼하게 확인을 합니다.
셋째, 독점성입니다.
이 자리를 대체할 수 있는 자리가 주변에 있는가
코너 자리는 기본적으로 독점성이 높습니다.
간판도 2개를 설치할 수 있고, 가시성이 좋습니다.
그만큼 영업이 잘 되기 때문에 임대가 잘됩니다.
나의 상가가 주변에 어느 정도 경쟁력이 있는지 평수와 임대료를 비교해 봅니다.
가시성, 접근성, 독점성
이 세 가지를 보는 이유가 있습니다.
입지를 보는 건 입지 자체가 목적이 아닙니다.
이 자리에 들어오는 임차인이 돈을 잘 벌 수 있는 자리인가 그것을 확인하기 위해 입지를 보는 것입니다.
가시성이 높아야 손님이 들어옵니다.
접근성이 좋아야 손님이 편하게 이용합니다.
독점성이 높아야 임차인이 자리를 떠나지 않습니다.
결국 이 세 가지는 전부 임차인이 이 자리에서 돈을 잘 벌 수 있는 가로 귀결됩니다.
임차인이 돈을 잘 벌어야 수익형 부동산을 잘 유지할 수 있습니다.
입지분석의 끝은 항상 임차인입니다.
그렇다면 좋은 입지를 찾았다고 해서 끝일까요?
아닙니다.
입지가 아무리 좋아도 임차인 자체가 장사를 못하면 결국 공실로 이어지기도 합니다.
입지가 좋다고 월세가 저절로 들어오지는 않습니다.
여기서 제가 드리고 싶은 진짜 꿀팁입니다.
저는 이 방법으로 상가 11개 낙찰과, 월세 1600만 원 이상을 세팅할 수 있었습니다.
상권분석보다 중요한 게 입지고, 입지보다 중요한 것이 있습니다.
바로 임차인입니다.
입지가 아무리 좋아도 결국 수익을 만드는 건 임차인이기 때문입니다.
그럼 임차인을 어떻게 보는지 지금부터 말씀드리겠습니다.
임차인이 전부다
상가 투자를 처음 시작하시는 분들이 가장 많이 하는 질문이 있습니다.
"좋은 임차인이 뭔가요?
저는 이렇게 대답합니다.
지금 영업을 잘 하고 있는 임차인입니다.
단순합니다.
근데 이게 전부입니다.
임차인이 돈을 잘 벌어야 결국 공실 없이 수익을 낼 수 있습니다.
상가투자의 수익구조는 결국 임차인의 매출에서 시작됩니다.
그럼 임차인이 돈을 잘 버는지 어떻게 알 수 있을까요? 저는 두 단계로 확인을 합니다.
손품과 임장입니다.
임장을 가지 전에 해당 임차인을 먼저 조사합니다.
저는 학원 임차인을 선호합니다. 이유가 있는데요.
경기가 나빠지면 외식은 줄입니다.
여행도 줄이고, 쇼핑도 줄이지만 아이들의 학원은 쉽게 줄이지 못합니다.
실제로 코로나 시기, 상권 전체가 무너지는 그 시기에도 학원이 있는 근린상가는 달랐습니다.
공실이 없었고, 월세도 밀리지 않았습니다.
부모들은 자신의 소비는 줄여도 아이 교육만큼은 마지막까지 지킵니다.
그 외에도 학원은 배달이나 온라인으로 대체되지 어렵습니다.
한번 믿고 보내기 시작하면 쉽게 바꾸지 않기도 합니다.
당연히 임대 재계약으로 이어집니다.
그렇다 보니 저는 학원 임차인이 많습니다.
그럼 학원을 예시로 어떻게 손품을 파는지 알려드리겠습니다.
네이버에 해당 학원 이름을 검색합니다.
네이버 플레이스 리뷰 수와 평점을 봅니다.
최신 리뷰가 꾸준히 올라오고 있는지 확인해 봅니다.
그리고 지역 학부모 카페도 찾아봅니다.
이게 진짜 핵심입니다.
학부모 카페에는 그 동네 학원에 대한 진짜 평판이 있습니다. 학부모들 사이에서 입소문이 난 학원, 카페에서 긍정적인 언급이 많은 학원. 이런 학원은 이미 검증된 것입니다.
그다음 매출을 추정해 봅니다.
학원은 매출 추정이 비교적 쉽습니다.
수강료 곱하기 학생 수입니다.
이게 월 매출입니다.
예를 들어 수강료가 월 30만 원이고 학생이 50명이라면 월 매출은 1500만 원입니다.
이 학원의 월세가 150만 원이라면 매출 대비 임대료 비율이 10%입니다.
일반적으로 임차인이 감당할 수 있는 매출 대비 임대료 비율은 10~15% 이내입니다. (업종마다 다름)
이 범위 안에 들어오면 임차인이 월세를 감당할 수 있다고 판단합니다.
반대로 이 비율이 20%를 넘어간다면 임대료가 높거나 임차인이 매출이 낮은 것입니다.
손품 단계에서 이미 임차인의 매출 능력을 대략적으로 가늠할 수 있습니다.
그럼 임장에서는 뭘 보냐?
저는 학원 신발장에 신발을 봅니다.
네, 신발입니다.
학원 입구에 신발이 많고, 우산이 막 꽂혀 있으면 학생이 많다는 것입니다.
그리고 대부분 학원은 출입구 앞에 수강료 비용과 원장님 연락처가 오픈되어 있습니다.
복잡한 분석보다는 직관적인 분석이 오히려 수익으로 연결될 때가 더 많습니다.
손품으로 온라인 평관과 브랜드 지속성을 확인하고, 임장에서는 실제 학생 수, 인테리어 투자 여부, 영업상태를 확인합니다.
이렇게 확인 후 저는 입찰을 진행합니다.
근데 여기서 이런 생각이 드실 수 있습니다.
학원 말고 다른 업종은요?
식당이나 카페 같은 경우는 어떻게 보나요?
방법은 같습니다.
식음료 업종이라면 배달의 민족, 쿠팡 이츠 리뷰 수와 평점을 봅니다.
최근 리뷰가 꾸준한지, 사장님께서 영업에 적극적인지, 장사가 잘되는지 파악이 가능합니다.
매장을 방문을 한다면 영수증을 받아서 객단가 곱하기 영수 건수로 매출을 가늠해 보는 것도 가능합니다.
객단가를 한 번에 결제되는 금액입니다. 영수 건수는 하루의 이용 고객 수입니다.
업종이 달라도 임차인이 영업이 잘 되는지 확인하는 기본 원리는 같습니다. 이 방법 하나가 상가 투자의 결과를 바꿉니다.
오늘 말씀드린 내용 정리해 드리겠습니다
상권분석, 저도 처음엔 그게 전부인 줄 알았습니다.
유튜브, 책, 강의에서도 다 상권부터 보라고 했기 때문입니다.
그런데 실제로 투자를 해보니 상권은 배경일 뿐입니다. 순서가 달랐습니다.
상권분석은 손품과 데이터로 확인합니다.
입지는 단 한 번의 임장으로 최대한 체크합니다.
그리고 가장 중요한 건 임차인입니다.
이 순서 하나만 바꿔도 상가투자가 달라질 것입니다.
저도 처음에는 두려웠습니다.
경매 단어가 낯설고 어렵고 상가투자는 더 막연했습니다.
실패하면 어쩌나?, 대출은 감당할 수 있을까?
그런데 저는 해야만 하는 이유가 있었습니다.
첫 번째 상가를 낙찰받을 때 기쁘기보다 겁부터 털컥 났던 게 사실입니다.
그런데 시간이 지나 지금은 아파트 제외 상가만 11개입니다.
투자는 처음에는 누구나 두렸습니다.
그런데 해야 할 이유가 분명하다면 그 두려움을 행동으로 이겨내보시기 바랍니다.
나와 가족을 지키는 용기 있는 선택.
지금까지 라이풀이었습니다.
감사합니다.
[수익형 상가 1:1 프라이빗 멘토링]
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필요하다면 제가 가이드가 되어드릴게요.
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