월급 대신 월세

이렇게나 무서운 상가인데 왜 포기를 못할까?

여러분 주변에 1년 넘게 임대 현수막 붙어있는 상가 보셨죠?

임대료를 내려도 세입자가 안 들어옵니다.

이게 단순 경기 탓일까요?

출처 : 한국부동산원

한국부동산원 기준, 전국 중대형 상가 공실률이 13%, 지방 일부는 20%에 육박합니다.

요즘은 재건축을 해도 상가를 안 짓는다고 합니다.

그만큼 상가 시장을 아무도 안 믿는 거예요.

솔직히, 월세 받는 건물주 다들 한 번쯤 꿈꿔보셨잖아요. 저도 그랬습니다.

오늘 글을 끝까지 읽으시면 세 가지를 가져가실 수 있습니다.

하나, 지금 상가 공실의 진짜 이유,

둘, 절대로 사면 안 되는 상가,

셋, 공실 없이 수익 내는 상가의 조건.

바로 시작하겠습니다.

세입자가 사라졌다

상가 공실이 왜 발생하는 걸까요?

상가에 세입자가 안 들어오는 건 단순히 경기가 나빠서가 아닙니다. 우리의 생활 자체가 바뀌었습니다.

이유가 3가지가 있는데, 하나씩 짚어 드리겠습니다.

첫 번째 이유는

세입자가 될 사람들이 사라지고 있습니다.

상가에 누가 들어오나요? 바로 자영업자들입니다.

식당, 카페, 옷 가게, 미용실 등이 있습니다.

그런데 자영업자들이 지금 줄줄이 폐업을 하고 있습니다.

24년 기준 폐업 신고가 사상 최초 100만 명을 돌파하였습니다. 1995년 통계 집계 이후 처음입니다..

25년 들어 폐업이 줄어들었다는 통계도 있습니다.

그런데 문제는 폐업이 줄어서가 아니라 애초에 창업 자체를 안 하고 있기 때문입니다.

들어올 세입자가 없는 건 마찬가지입니다.

왜 이렇게 창업을 안 할까요?

수익 계산이 안 맞기 때문입니다.

월세 300만 원의 상가가 있습니다.

연간 임대료만 3600만 원입니다.

인건비, 재료비 빼고 본인 인건비에 수익까지 가져가기가 현실적으로 어렵습니다.

그런데 정부 조사 결과를 보면

외식업체 영업이익률이 8.7%까지 떨어졌습니다.

월 매출 2100만 원 올려도 손에 쥐는 돈이 185만 원입니다.

월세 300만 원을 내는 건 무리입니다.

창업하려는 사람 입장에서는 그 월세 자리에 들어갈 이유가 없는 겁니다.

임차인 수익 구조 자체가 망가지는 구조입니다.

그럼 이게 단순히 경기 탓일까요?

아니면 더 근본적인 이유가 있는 것일까요?

두 번째 이유는

사람들이 밖에서 소비를 하지 않습니다.

여러분, 마지막을 옷 사러 직접 매장에 가신 게 언제인가요? 마트에 직접 가서 장을 보시나요?

생각해 보면 모두 스마트폰으로 해결하고 있습니다.

쇼핑은 쿠팡으로 옷은 무신사로,

밥은 이제 배달로 시키는 게 더 자연스럽습니다.

배달 서비스, 새벽 배송, 온라인 쇼핑

이게 코로나 때 잠깐 생긴 습관이 아닙니다.

집에서 편하게 소비하는 생활이 오히려 더 익숙해졌습니다.

동네 옷 가게, 문구점, 서점

몇 년 전만 해도 당연히 있었는데 지금은 학교 앞에 문구점도 사라지고 있습니다.

온라인으로 대체되면서 오프라인 매장이 필요 없어진 것입니다.

상가에 들어올 업종 자체가 줄어든 겁니다.

세입자가 없는 게 아닙니다.

세입자가 될 수 있는 업종 자체가 사라지고 있는 겁니다.

그래도 사람들이 많이 몰리는 핫한 상권이면 괜찮지 않을까요?

세 번째 이유는

잘나가던 상권도 3년이면 죽습니다.

여러분 5년 전에 핫했던 상권 기억나시나요?

주말마다 줄 서서 들어가던 카페들,

SNS에 올리려고 일부러 찾아가던 골목들

지금 가보시면 예전 같지 않습니다.

언제 그랬냐는 듯이 상권이 이동했습니다.

예전에는 좋은 상권이 10년 이상 유지되었습니다.

지금은 3년이면 뜨고 집니다.

왜 그럴까요?

SNS에서 핫플로 인식되면 사람들이 몰립니다.

임대료가 치솟습니다.

젠트리피케이션이라고 하잖아요.

낮은 임대료를 찾아 개성 있게 모인 가게들이 버티지 못하고 나갑니다.

높은 임대료를 지불할 수 있는 프랜차이즈가 들어오는 순간 개성을 사라지고 다 똑같아집니다.

핫플이 끝나는 순간입니다.

이 사이클이 3년 안에 다 벌어집니다.

핫한 상권이면 된다는 공식, 이미 깨진 겁니다.

그 공식은 상권에 사람이 계속 온다는 전제가 있었습니다. 지금은 상권 자체가 3년을 못 버팁니다.

유행이 지나면 사람도 떠납니다.

그럼 상가투자는 완전히 끝난 걸까요?

절대로 사면 안 되는 상가가 따로 있는 걸까요?

절대 사면 안 되는 상가

이렇게나 무서운 상가인데 사람들은 왜 상가를 포기하지 못하는 걸까요?

월급을 대신할 현금흐름, 쉽게 포기가 안 됩니다.

우리는 누구나 퇴사를 하잖아요.

퇴사 후에도 매달 통장에 돈이 들어온다면 얼마나 든든하겠습니까?

그 마음을 파고드는 광고가 있습니다.

"역세권 프리미엄 상가, 확정 수익률 연 6% 보장"

"선임대 완료, 선착순 마감!"

솔깃하지 않으십니까?

누구나 혹할만한 내용입니다.

수익률이 보장되고 선임대까지 다 맞춰진 상태라니 나도 이제 건물주구나 하고 행복한 미소를 지어봅니다.

그런데 이런 광고 뒤에는 숨겨진 구조가 있습니다.

그전에 먼저 절대 사면 안 되는 상가 대표적인 3가지를 말씀드리겠습니다.

첫 번째, 배후세대는 있는데 소비력이 없는 상가입니다.

저는 임장할때 부동산 앱을 켜놓고 주변 아파트 시세를 반드시 확인합니다.

거주민들이 소비력을 보기 위함입니다.

그리고 한 가지를 더 봅니다.

주변에 학원이 있는지입니다. 학원이 많다는 건 그 동네 부모님들이 교육에 관심이 많다는 뜻입니다.

소비력이 있다는 직관적인 신호이기도 합니다.

배후세대가 많다고 다 좋은 게 아닙니다.

아파트 시세가 높은 동네일수록 외식도 하고 쇼핑도 자주 합니다.

반대로 소비력이 낮은 배후세대는 아무리 숫자가 많아도 상가 매출로 쉽게 이어지지 않습니다.

대단지 아파트 옆이라고 무조건 좋은 상가가 아닙니다. 그 대단지 거주민들이 실제로 소비를 하는 동네인지, 아파트 시세와 주변 학원이 그걸 말해줍니다.

배후세대의 숫자가 아니라 소비력을 봐야 하는 이유입니다.

그럼 소비력 있는 배후세대만 있으면 다 괜찮을까요? 그렇지 않습니다.

두 번째, 업종이 고정된 상가입니다.

테마상가, 전문상가가 대표적입니다.

인테리어 상가, 가구 상가, 대형 의류상가 등 특정 업종만 들어올 수 있는 구조입니다.

그 업종이 잘 될 때는 괜찮습니다.

그런데 그 업종 자체가 흔들리면 어떻게 될까요?

온라인으로 가구도, 옷도 사는 시대입니다.

인테리어도 유튜브를 보고 직접 하는 시대입니다.

업종이 고정된 상가는 그 업종이 무너지는 순간 같이 무너집니다.

임차인 업종이 다양하게 들어올 수 있는 상가여야 리스크가 분산됩니다.

그럼 업종 제한 없는 일반 상가면 괜찮을까요?

여기서 가장 중요한 이야기를 드리겠습니다.

세 번째, 가장 위험한 상가

바로 분양상가입니다.

쉽게 말씀드리겠습니다.

시행사가 상가를 15평 상가를 10억에 팔고자 합니다.

수익률이 6% 면 월 임대료가 500만 원입니다.

그런데 실제로 그 자리에서 월세 500만 원을 낼 임차인이 있을까요?

내가 팔고 싶은 가격에 맞춰 임대료를 역산한 것입니다. 임차인이 실제로 낼 수 있는 임대료가 아닙니다.

이것이 분양상가의 구조입니다.

실제로 그 자리에서 영업을 할 임차인을 예시로 들어보겠습니다.

요식업 기준으로 매출 구성을 보면

재료비 30%, 인건비 30%, 임대료 10%, 세금 10%, 기타 5% 그래서 순수익이 약 15% 남는 구조입니다.

임차인이 감당할 수 있는 임대료는 매출의 10% 수준입니다. 월 임대료를 500만 원을 내려면 월 매출이 5천만 원이 나와야 하는데 10평대 매장에서 가능한 업종이 있을까요?

대부분의 경우 불가능합니다.

숫자는 맞는데 현실에서는 작동하지 않는다는 게 위험한 겁니다.

분양 초기에 시행사가 직접 임차인을 넣거나 수익률을 맞춰 보여주는 경우가 많습니다. 선임대가 맞춰져 있기 때문에 안정적이라 생각하지만 계약 기간이 끝나고 나면 바로 공실로 이어집니다.

그럼 실제로 임차인이 감당할 수 있는 임대료는 얼마일까요?

상가의 임대료는 수요와 공급이 정합니다.

임차인 입장에서는 임대료를 무한정 낼 수 없습니다. 예상 매출의 10% 수준이 임차인이 감당할 수 있는 임대료입니다. 입지가 좋으면 장사가 잘되니 들어오려는 임차인도 많습니다. 자연스럽게 임대료도 올라갑니다.

그렇게 시장에서 임차인의 예상 매출과, 선호도로 임대료와 실제 가치가 정해지는 것입니다.

분양가는 시행사가 원하는 가격이지 시장이 인정한 가격이 아닙니다.

실제로 그 자리에서 임차인이 감당할 수 있는 임대료가 월 200만 원이라고 가정해 보겠습니다.

일반적인 1층 상가의 수익률 4%로 계산해 보면

그 상가의 실제 가치는 6억입니다.

10억에 분양받은 상가의 실제 가치는 6억이었습니다.

저는 이런 실질적인 계산을 먼저 해봅니다.

그리고 공매를 통해 상가를 낙찰을 받습니다.

경매는 정보가 많고 컨설팅 업체도 많아 수익률에 맞춰 싸게 사는 것이 매우 어렵습니다.

그래서 공매로 감정가 대비 50~60% 수준으로 낙찰을 받고 있습니다.

실제 가치가 6억 인 상가를 공매로 5억 이하로 낙찰받는다면 임차인이 감당할 수 있는 임대료가 나옵니다.

임차인은 안정적으로 영업을 하고 저도 수익이 납니다.

공실 걱정이 어느 정도 해결되는 것입니다.

결국 핵심은 하나입니다.

내가 원하는 임대료가 아니라 임차인이 실제로 감당할 수 있는 임대료인지를 먼저 계산해야 합니다.

그 계산이 맞는 상가를 산다면 임차인이 오래 영업을 하며, 공실 리스크 대신 안정적인 수익이 나올 것입니다.

그럼 구체적으로 어떤 상각 공실 없이 수익을 낼 수 있을까요?

그래도 상가다

여러분 상가는 끝났습니다.

요즘 부동산 전문가들조차 방송에서 하는 말입니다.

저도 압니다.

공실률이 역대 최고인 것도, 폐업이 100만 명을 넘었다는 것도 다 압니다.

그런데 한 가지 여쭈어보겠습니다.

그 전문가분들,

미용실 안 가시나요?

아프면 병원 안 가나요?

아이들 학원은 안 보내십니까?

상가가 끝난 게 아닙니다.

온라인으로 대체되는 업종이 끝난 겁니다.

대체되지 않는 업종은 지금도 여전히 공실 없이 수익을 내고 있습니다.

그래도 상가입니다.

다만 방식이 바뀌어야 합니다.

지금 시대에 공실 없이 수익을 내는 상가,

두 가지 조건이 있습니다.

첫 번째는 온라인으로 대체되지 않는 업종이 들어오는 상가입니다.

미용실, 병원, 필라테스, 학원

이 업종들의 공통점이 무엇인지 아시나요?

직접 가야 한다는 겁니다.

앱으로 예약을 하더라고 결국 몸이 가야 합니다.

배달도 안 되고 온라인으로도 대체가 안 됩니다.

그중에서도 저는 학원 임차인을 특히 선호합니다.

경기가 나빠지면 사람들은 지출을 줄입니다.

외식을 줄이고, 쇼핑도 줄이고, 여행도 줄입니다.

그런데 아이 학원비는 마지막까지 줄이지 않습니다.

불황에도 교육열은 식지 않습니다.

그것이 학원 임차인이 안정적인 이유입니다.

실제로 저는 임장할 때 이 상가에 학원이 들어올 수 있는 구조인지를 먼저 봅니다.

면적은 충분한지, 배후세대 아이들이 다닐 수 있는 동선인지, 주변에 이미 학원이 있는지 확인합니다.

주변에 학원가가 형성되어 있다는 건 그 상권에 학원 수요가 있다는 증거입니다.

그런데 여기서 반드시 확인해야 할 것이 있습니다.

첫째, 해당 호실에 업종 제한이 있는지입니다

건물 관리 규약이냐 분양 계약서에 특정 업종만 가능하다고 명시된 경우가 있습니다.

내가 원하는 임차인이 있더라고 업종 제한에 걸린다면 임대가 어렵습니다.

둘째, 교육환경보호구역 여부입니다.

학교 경계선으로부터 직선거리 200미터 이내 지역에는 노래방, 피씨방 같은 유해업소 업종이 제한됩니다.

반대로 말하면

이런 업종이 이미 그 건물 안에 있거나 바로 주변에 있다면 학원이 입점을 못할 수도 있습니다.

낙찰받기 전에 해당 상가가 교육환경보호구역 안에 있는지, 건물 안에 제한 업종이 있는지 반드시 확인하셔야 합니다.

낙찰 후에 알게 되면 이미 늦습니다.

입지만큼 업종을 봐야 합니다.

좋은 입지에 맞은 업종이 들어와야 비로소 공실 없는 상가가 됩니다.

두 번째 조건, 임차인이 오래 영업을 할 수 있는 임대료 구조입니다.

두번째 본문에서 말씀드린 내용과 연결됩니다.

아무리 좋은 업종의 임차인이 들어와도 임대료가 감당이 안 되면 결국 나갈 수밖에 없습니다.

임차인이 감당할 수 있는 임대료는 매출의 10% 수준입니다. 이 선을 넘어가는 순간 재료비, 인건비를 줄여야 하고 서비스 질이 떨어지고 결국 버티지 못하게 됩니다.

그래서 저는 상가를 볼 때 내가 받고 싶은 임대료가 아니라 임차인이 실제로 낼 수 있는 임대료를 먼저 계산합니다.

그 임대료를 기준으로 상가의 실제 가치를 계산하고 공매로 그 가치보다 낮은 가격에 낙찰을 받습니다.

임차인은 부담 없이 영업을 하고 저는 안정적으로 수익을 냅니다.

이게 지금 상가의 몰락 시대에 공실 없이 운영하는 방식입니다.

좋은 상가를 싸게 사는 것.

이것이 공실 리스크를 줄이는 첫 번째 시작점입니다.

그리고 그 방법으로 저는 공매라는 도구를 활용하고 있습니다.

---

오늘 세 가지를 말씀드렸습니다.

상가 공실이 왜 생기는지 진짜 이유,

절대 사면 안 되는 상가의 공통점

그리고 지금도 공실 없이 수익을 내는 상가의 조건

한 줄로 정리하면 이겁니다.

상가가 끝난 것이 아닙니다.

접근하는 방식이 바뀐 겁니다.

입지, 그리고 그 자리를 채울 업종과 임차인.

이 둘을 함께 봐야 합니다.

그걸 깨닫는 순간부터 투자방식이 바뀌었습니다.

지금 저는 임차인의 임대료 구조를 먼저 파악하고 공매로 실제 가치보다 낮은 가격에 낙찰을 받습니다.

완벽한 투자는 없습니다.

그런데 제대로 알고 접근한다면 리스크를 줄이고 문제를 해결해 나갈 수 있습니다.

단순한 숫자에 속지 마시고, 진짜를 보시기 바랍니다.

상가 투자 여전히 어렵고 두렵게 느껴지시나요?

나와 가족을 지키는 용기 있는 선택

지금까지 라이풀이었습니다

감사합니다.

[수익형 상가 1:1 프라이빗 멘토링]

당신의 이야기를 들려주세요.

필요하다면 제가 가이드가 되어드릴게요.

� 지금 , (진심 인터뷰)설문지 넘어가기�

https://forms.gle/W3pDG4iSn857BfZD6