[변.만.읽] 임차인에 대한 명도 소송에 대하여
임차인, 고시텔 입주자 등이 차임을 안내고 있는 경우
1. 들어가며
얼마전, 고시텔을 운영하시는 분이 임차인이 3개월 째 고시텔 차임을 내지 않고 모든 보증금을 차임으로 공제하였음에도 나가지 않고 있다고 상담이 들어왔습니다. 집주인, 고시원 주인 등 입장에서 어떠한 조치를 할 수 있을지를 한번 알아보겠습니다.
명도소송의 가장 큰 원인은 임대료 연체로 주택은 2개월 이상, 상가는 3개월 이상의 임대료가 연체됐다면 임대차계약해지를 통보한 후 명도소송 진행이 가능하다는 사실을 전제로 하여 논의에 들어가보겠습니다.
2. 우선, 함부로 세입자의 방실에 들어가면 안됩니다.
아무리 세입자가 차임을 내고 있지 않더라도, 문을 열고 들어가서 세입자의 물품가지를 처분하는 경우 주거침입죄에 해당할 수 있습니다. 결국 민사적으로 해결해야하는 문제에 해당한다고 볼 수 있습니다.
3. 임대인이 할 수 있는 조치 -> 내용증명 ,명도소송, 손해배상
가. 우선은 내용증명부터 보내자
예를 들어, 3개월 치 밀린 차임이 150만원이라고 가정했을 때, 명도소송에 곧바로 들어가기 위해 법조인의 조력을 받는 것은 배보다 배꼽이 큰 상황이 될 수 있습니다.
저는 그래서 내용증명을 하나 작성해서 해당 호실에 거주중인 임차인에게 고지하는 것이 일순위라고 생각합니다. 임차기간, 보증금, 미지급한 임차료와 그에 따른 손해가 발생하고 있음을 적시한 내용증명을 하나 작성해서 전달하는 것입니다. 즉, 민사상 이렇게 차임을 내지 않고 버티더라도 언젠가는 돈을 다 내야하고 차임에 더해 발생한 손해까지 배상할 수 있다는 것을 미리 고지하여 임차인이 밀린 차임을 정산하고 퇴거할 수 있게끔 유도하는 것입니다.
나. 명도소송과 점유이전금지가처분
내용증명을 송부하였음에도 별다른 변화가 없는 경우 명도소송을 진행합니다. 쉽게 말해 점유를 이전해줄 것을 청구하는 것입니다. 동시에 점유이전금지가처분을 고려해야합니다. 쉽게 말해 세입자가 거주하고 있는 목적물을 타인에게 이전하는 것을 금지하는 것입니다. 즉, 재판에서 이기더라도 제3자에게 원룸이 양도되었다면 이러한 명도소송에 따른 법률 효과를 제3자에게 주장할 수 없는 경우를 방지하기 위해서 가처분을 동시에 청구하는 것입니다.
명도소송을 진행하다가 조정으로 회부되는 경우를 노릴 수 있습니다. 즉, 임차인에게 퇴거일과 밀린 차임에 대한 정산을 받기 위해 조정을 진행하는 것입니다. 이 과정에서 강제집행에 대한 논의가 진행되면서 임차인의 경우 심리적인 압박을 받고 비용정산 및 명도를 하게되는 것입니다.
조정이 되지 않는 경우에는 결국 점유하고 있는 부동산을 인도하고 밀린 차임에 대한 지급과 이에 대한
다. 관련 쟁점- 건물을 임대하여 고시원을 운영하는 경우도 명도소송이 가능하다
예를들어 고시원사업자는 건물주와 임대차계약서를 작성할 때는 ‘임차인’이지만, 고시원이용자와 임대차계약서를 작성할 때는 ‘전대인’이 된다. 전차인인 고시원이용자가 월세를 내지 않으면 고시원사업자가 명도소송을 할 수 있다는 말이다. 이 때 고시원사업자는 임대인과 같은 지위를 가진 전대인이 된다.
출처 : 서산시대(http://www.sstimes.kr)
최근 들어 건물주에게 건물을 임대하여 재차 고시원을 운영하는 경우가 더 많은 것 같습니다. 결국은 전대인(고시원 주인)도 세입자(고시원 이용자)를 상대로 명도소송을 진행할 수 있다는 것이 주된 요지입니다.
관련 쟁점- 명도소송이후의 집행 절차
재판에서 이겼다고 끝이 아닌 걸 우리가 모두 지난번 제 글에서 확인하셨을 것입니다..자발적으로 퇴거를 하지 않는다면 실제로 퇴거를 할 수 있는 강제적인 조치가 있어야 할 것입니다.
세입자가 명도소송 판결문을 받았음에도 불응한다면 집행관은 정해진 기간 내에 건물을 인도하라는 계고집행을 통보(1차)합니다. 이후에도 퇴거에 불응한다면 강제집행을 진행(2차)하는 것이 기본적인 과정입니다.
2. 결론
내용증명 보내기, 소송을 통한 해결 모두가 중요합니다. 하지만 최소 6개월 이상이 걸리는 과정입니다. 가장 중요한 것은 집행단계까지 가지 않고 세입자를 어르고 달래 최대한 빠르게 나갈 수 있게 유도하는 것이 이 분쟁을 끝낼 수 있는 현명한 수단이라고 생각합니다.
건물주 여러분 고생이 많으십니다. 그래도 부럽습니다.
