부채가 자산? 절대 자기돈은 아니다.
DaumEditor Wygiwyg Panel lovefund(財talk)
직장인과 재테크에 대하여 이야기를 하다보면, "부채도 자산이다"라는 말을 심심치 않게 직장인들로부터 듣곤합니다. 회계적으로는 부채와 자산이 연결되긴 합니다. 그 자산은 개인이나 가계라면 투자용 자산이나 부동산자산, 주식투자자산 등등이 되겠지요.
하지만 한가지를 망각하는 것이 있습니다. 결국 부채는 남의 돈이지 자기의 돈이 아니란 점입니다. 부채가 내 자산을 키워주기 위해서는 철저한 준비가 필요할 수 밖에 없습니다.
(본 글은 2016년 12월 14일에 작성되었으며, 2019년 6월 3일 재편집한 글입니다.)
ㅇ 카드 빚으로 주식투자를 한다고?
어떤 당찬(?) 주식투자자와 대화를 하던 중에 깜짝 놀란 일이 있었습니다. 자신은 공격적인 투자자이고 주식투자에 자신감이 있기에 카드빚을 내어 주식투자를 한다고 하더군요. 개개인의 신용도에 따라 틀리지만 20%에 육박하는 이자율을 감당 할 수 있냐고 물으니, 오히려 필자에게 되묻습니다.
"부채도 자산 아닌가요?"
그 분은, 부채를 끌어오더라도 잘 굴리면 자산을 불리는 유용한 도구라는 점을 강조하고 싶어하였습니다. 하지만 이러한 투자는 결국 큰 낭패를 만들고 맙니다. 카드 이자에 쫓기어 계속 급한 투자를 반복하게 되고, 카드 원금 상황에 대한 부담감이 있기에 결국 시간에 쫓기다 아예 투자 원금 자체를 모두 날리는 경우가 비일비재합니다.
이런 모습, 매우 위험한 케이스인 주식투자를 카드빚으로 내어 투자하는 경우로 예를 들었지만, 부채를 자산으로만 생각하는 경우 자칫 투자자산에 큰 손실을 만들 수 있습니다. 빚,부채는 특정시점에는 되돌려 줘야하다보니 시간에 쫓기고 이자를 지급해야하기 때문입니다.
[부채는 절대 자산은 아니다. 사진참조 : pixabay]
ㅇ 만기가 짧은 대출은 당신이 자산이라 생각했던 것을 휴지조각으로 만든다.
필자는 3년 이하의 대출은 모두 단기 채무라고 봅니다. 3년이라는 시간은 생각보다 빨리 찾아오기 때문이지요. 예를들어 아파트 집주인이 세입자로부터 받은 전세보증금은 대표적인 채무입니다. (대신 이자가 없지요)
많은 집주인들이 전세금이 현금으로 들어왔을 때 어떻게 굴릴까 고민을 합니다. 그래도 나름 목돈이니 말입니다. 그리고 어짜피 전세보증금은 재연장 해주면 되니 상관없다고 생각합니다.
하지만, 2년이라는 만기가 정해져 있고 돈을 돌려줘야하는 시점에는 원치않게 다른 곳에서 돈을 끌어와야만 합니다. 그나마 지금까지는 다음 세입자가 전세금을 되돌려주는 구조이다보니 이 2년이 집주인입장에서는 부담없이 지나가지만 역전세난이 발생하는 시점에서는 골치아픈 문제가 될 수 있습니다.
지금 시점에서 2008년 가을~2009년 봄에 있었던 역전세난을 기억하는 분들이 별로 없더군요. 당시 세입자의 전세보증금을 돌려주기 위하여 은행들이 역전세난 해서 대출상품을 대대적으로 판매할 정도로 당시 역전세난은 은근히 심각하였습니다.
문제는 단기채무인 전세보증금으로 위험자산에 투자할 경우 타이밍이 맞아떨어지지 않을시에는 투자자산 손실 확정하는 상황이 발생할 수 있습니다.
이러한 임대보증금을 받아 위험금융자산에 투자를 해서 큰 낭패를 보았다는 이야기는 주변에서 어렵지 않게 접할 수 있지요.
안전자산이라 할 수 있는 부동산의 임대보증금도 이렇게 2년이라는 만기부담이 있을진데, 만기가 매우 짧고 대출이자율도 매우 높은 카드대출, 마이너스대출, 주식담보대출 등으로 위험자산에 투자를 하게 될 경우 이는 쫓기는 투자심리에 빠져 큰 낭패를 만들게 됩니다.
ㅇ 그나마 부채가 자기자본의 성격을 가지기 위해서는 : 만기가 최대한 길어야.
몇 해전, 몇몇 대기업들은 만기가 무한대인"영구채"라는 채권을 발행하였습니다. 그리고 회계관련학회에서는 영구채가 자기자본으로 인식할 수 있는가에 대한 논쟁이 있었습니다.
(※ 영구채라도 몇년 후에는 약정 금리가 높아져 기업 채무 부담이 커지기에 만기가 무한한 채무라 보기는 어렵다는 의견도 있습니다.)
다만, 돈을 빌려왔는데 그 돈을 부담없는 이자만 내고 영구히 갚지 않을 수 있다면, 어느 정도는 내 자기자본으로서의 성격을 가지게 됩니다.
그렇다면, 개인이나 가계의 경우 영구채는 발행할 수 없지만 만기가 수십년에 걸친 장기부채를 활용할 수 있습니다. 그리고 그 장기부채는 이자만 잘 갚아 갈경우 자기 돈으로 활용할 수 있을 것입니다.
대표적으로 주택담보대출의 만기를 30년으로 잡는 것을 생각 해 볼 수 있을 것입니다.
보통 한국에서는 부동산 단기투자 성향이 짙기에, 3년~5년짜리 단기 대출을 선호하는 경향이 짙습니다. 이자도 싸고, 원금도 안갚아도 되며 대출 만기에 대출을 갈아타면 된다는 생각에 말입니다. 하지만, 만기가 짧은 3~5년짜리 대출은 가계,개인 상황이 불확실 해 질 경우 대출이 막히고 원치 않은 상황이 발생할 수 있습니다.
자칫 원금상환 압박을 받게 되고, 그로인하여 다른 곳에 투자했던 자산을 급하게 팔아 상환해야하는 지경에 이를 수 있는 것이죠.
그러하기에 만기는 최대한 길게 대출을 잡는 것이 유동성을 통제하는데 유리합니다. (비록 대출금리는 올라가지만 만기 부담은 그 만큼 줄어들게 됩니다.)
최악의 경우, 투자로 인해 큰 재산상 손실이 발생했다 하더라도 긴 시간 갚아갈 수 있는 여지가 남지 않겠습니까?
ㅇ 만약 부채를 사용하여 투자를 하고 계시다면 : 스트레스 테스트를 해 보시라.
[위험 상황을 감안한 스트레스테스트, 사진참조 : pixabay]
스트레스테스트는 금융기관들이 최악의 시나리오를 가정하고 금융회사가 버틸 수 있는지 여부를 테스트하는 방법입니다. 위기가 발생하기 전에 미리 예상을 해 보는 것이지요.
마찬가지로 부채를 사용하여 레버리지 투자를 통해 재테크를 하는 분들이시라면 스트레스 테스트를 꼭 하시기를 권해드립니다.
이는 가계에 부채가 있는 모든 경우에 해당됩니다.
의도치는 않더라도 가계에 부채가 있고 위험자산 투자도 병행되는 경우도 많기 때문이지요.
예를들어, 부동산담보대출이 있는 가계가 대출을 받기 전부터 주식투자를 계속한 경우 부채로 주식투자를 사용한 것은 아니지만 대출에 의해 주식투자금에도 영향을 줄 수 있기에 스트레스 테스트가 필요합니다.
이 외에도 부동산 갭투자를 통해 전세끼고 주택을 다수 구입한 경우도 마찬가지입니다.
(전세 및 임대 보증금도 빚입니다....)
스트레스 테스트의 가정은 모든 가능성을 염두해 두시는 것이 좋습니다.
대출 담보와 연관된 자산들의 가격 추이 그리고 위험자산 투자시에 발생할 수 있는 나쁜 시나리오를 동시에 감안합니다.
즉, 위에서 언급한 사례인 아파트담보대출이 있고 주식투자를 하는 경우.
만약 아파트 가격이 하락할 경우, 5%, 10% 등 다양한 단계의 하락율을 가정하시고 담보비율을 훼손할 정도로 치명적일지 그리고 만기가 다가왔을 때 대출금의 상황이 가능할지, 만기가 되었을 때 대출을 갈아타지 못할 경우 어떤 시나리오를 세울 수 있을지 등을 생각 해 보면서 같은 시기에 주식투자 손실이 발생했을 경우를 가정합니다. -10%, -20%,-30% 등 단계를 두고 모든 상황을 감안합니다.
만약 이런 스트레스테스트 과정 중 최악의 시나리오 속에서도 견딜 수 있다면, 레버리지투자는 적절한 수준일 가능성이 높습니다. 하지만 작은 수준의 변화에도 견딜 수 없는 지경에 빠진다면 심각하게 부채 상환을 고려할 필요가 있을 것입니다.
이 모든 것을 감안하고 생각 해야하지만 "부채가 자산을 불려줄 수 있는 도구"가 될 수 있지 그렇지 않다면 부채는 언제든지 상환을 요구하는 빚으로 여러분의 투자에 발목을 잡을 것입니다.
2019년 6월 3일 월요일
lovefund이성수(유니인베스트먼트 대표, CIIA charterHolder)
(본 글은 2016년 12월 14일에 작성되었으며, 2019년 6월 3일 재편집한 글입니다.)
