롯데리츠 상장으로 뜨거워진 리츠(REITs)
리츠를 어떻게 봐야하나
오늘 증시에서 Hot한 종목이라 한다면 세간에 화재를 뿌리고 드디어 오늘 상장한 롯데리츠 일 것입니다. 공모당시에도 일반청약 경쟁률이 63.3대1이라는 리츠 사상 최고 경쟁률을 기록한 롯데리츠는 상장 첫날 상한가를 만드는 기염을 토하였습니다.
저금리가 지속되는 가운데 투자자들의 관심이 집중되는 리츠 이 리츠를 투자할 때 어떤 관점에서 보아야할지 증시토크에서 이야기드리고자 합니다.
ㅇ 리츠 : 수익률이 높아지며 꾸준히 증가하는 시장
REITs는 오래전부터 한국증시에 있어왔습니다. 다만 그 종목수가 적었을 뿐이지요. 필자의 경우 2003~2005년 사이에 증시에 상장되어있는 코크렙1호라는 REITs를 포트폴리오 중 일부 담았었습니다. 그 당시가 지금과 비교할 수 없는 금리가 높았던 시절이었지만 매년 배당수익률이 7%~8%에 이르렀고 무관심 속에 장부가치에도 주가가 미치지 못했기 때문입니다.
당시 코크렙1호는 장교빌딩(한화빌딩)을 보유하고 임대수익을 만들고 있었습니다. 그 시절 코크렙1호를 투자하고는 장교빌딩에 가서 주주로서 뒷짐지고 "어험"하고 로비를 걸었던 기억이 납니다.
(지금식으로는 "나도 건물주야" 이런 분위기였다고나 할까요?)
그후 한두해 뒤 장교빌딩의 가치가 상승하면서 코크렙1호의 주가도 상승하였고 배당과 함께 짭짤할 수익을 내고 나왔던 추억이 남습니다.
올해들어 몇몇 리츠들의 주가 상승률과 배당수익률이 엄청나다보니 투자자들이 돈을 싸들고 뛰어들면서 롯데리츠의 공모는 성공적인 수준을 넘어 투자자들에게 큰 이슈가 되었습니다.
부동산은 안전하다는 고정관념과 매년 2회 은행이자에 몇배씩 나오는 분배금을 투자자들은 리츠의 매력으로 보았기 때문입니다.
[6년 사이에 리츠 자산규모는 4배 이상 증가하였다, 자료 : 국토부 리츠정보시스템]
이런 투자 메리트 때문에 꾸준히 리츠 자산 총계는 꾸준한 증가세를 이어오고 있습니다. 2013년 총리츠 자산규모는 11조8천억원에서 최근 46조원대까지 4배 이상 시장 규모를 키웠습니다. 리츠수 또한 2013년 80개에서 최근 240개까지 3배 증가하였으니 리츠시장이 급격히 커졌다할 수 있겠습니다.
그 만큼 리츠의 장점이 있기 때문이지요.
첫번째로는 부동산자산이라는 안정성(고정관념상)
두번째로는 따박따박 들어오는 분배금(임대수익 등)
세번째는 시장금리의 초저금리에 비해 높은 배당수익률
[리츠 수익률 추이, 원자료 : 국토부 리츠정보시스템]
하지만 사람들이 리츠 자산을 투자할 때 간과하는 점이 몇가지 있습니다. 만약 리츠에 투자한다면 아래에 필자가 언급드리는 부분을 꼭 염두해 두실 필요가 있습니다.
ㅇ 리츠 유의점 1 : 롯데리츠를 포함한 국내 리츠의 특징 : 소수의 부동산 자산에 집중한다.
앞서 언급드린 코크렙1호의 경우는 장교빌딩을 2007년에 다시 한화에 매각한후 청산되었습니다. 코크렙1호의 투자자산이 장교빌딩 1개였기 때문이지요. 대부분의 한국형 리츠의 상당수가 소수의 부동산 자산에 집중하는 경향이 강합니다.
이번에 상장된 롯데리츠의 경우 롯데백화점(강남, 구리, 광주, 창원), 롯데마트(의왕,서청주,대구율하, 장유), 롯데아울렛(청주,대구 율하)를 건물 보유하고 이에 발생되는 임대료를 수익기반으로 가지고 있습니다. 얼핏보면 다양한 건물들을 가지고 있는 듯 하지만 엄밀히 따지고보면 롯데백화점과 롯데마트 그리고 롯데아울렛 3가지 자산을 가지고 있는 셈입니다.
신한알파리츠의 경우는 판교 크래프톤타워와 용산 더프라임 오피스 2개자산을 가지고 있습니다.
과거에 비해서는 리츠의 투자자산 수가 늘기는 하였지만 소수 부동산에 집중한다는 점을 기억하실 필요가 있습니다. 차후에 여러가지 변수가 발생할 수 있기 때문입니다.
만약 십수년 전 필자가 투자한 코크렙1호의 자산인 장교빌딩이 알카에다에게 테러라도 입었다면 어떻게 되었을까요? (십수년전에는 알카에다 테러 공포가 상당했습니다. 911테러가 있었기에)
자산이 1개에만 집중되었기에 큰 투자손실을 입었을 것입니다.
따라서, 리츠에 투자할 때에는 한개 리츠에 몰빵하지 마시고 괜찮다 생각하는 리츠 여러개에 분산투자하셔서 여러분이 실질적으로 투자한 부동산 자산 수를 늘리실 필요가 있습니다. 포트폴리오는 필수인 것입니다.
ㅇ 리츠 유의점 2 : 공시 정보를 쉽게 접하기 어렵다. 노가다가 필요한 정보 수집
일반적인 상장기업의 경우 기업의 재무정보를 분석하고 요약한 자료를 증권사HTS 기업개요화면에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 심지어 해당기업의 배당수익률 시계열 자료를 쉽게 볼 수 있을 정도이지요.
하지만 리츠의 경우는 자료를 일목요연하게 정리한 곳을 찾기 어렵기 때문에 여러분들께서 일일이 자료를 수집하실 필요가 있습니다.
[리츠 투자에 관한 정보는 수작업으로 여러 루트를 통해 찾아야 합니다]
3가지 루트를 정리 해 드리자면
첫번째로 국도교통부 리츠정보시스템( reits.molit.go.kr )을 통해 다양한 자료를 수집하실 수 있습니다. 다행히 이 곳에서는 원하는 리츠를 검색 하여보면 수년치 재무데이타와 배당수익률 등을 보실 수 있습니다만 무언가 계산이 좀 이상합니다. (이리츠코크렙의 경우 배당수익률이 30%가까이 나오는군요. 많이 이상하지요?)
두번째로는 상장된 리츠의 경우 거래소 기업공시 사이트인 KIND ( kind.krx.co.kr )에서 상장된 리츠를 검색하시어 재무공시 자료와 분배금 공시 자료를 분석하시기 바랍니다. 엑셀을 펼치고 데이타 마이닝 노가다가 필요합니다.
세번째로는 유명 리츠의 경우는 홈페이지가 구축되어있습니다.
홈페이지를 통해 공시자료와 정리된 투자대상에 대한 부분을 정리하여 분석자료로 활용하시는 방법도 있습니다.
ㅇ 리츠 유의점 3 : 자기돈 녹여서 배당하는 곳도 은근 있습니다.
리츠를 투자하시는 분들이 추구하는 것은 바로 "분배금" 바로 배당수익률이지요.
배당수익률을 받으면 기분 좋습니다. 은행이자와 비교하면 현재 리츠들의 배당수익률은 5~8%에 이르는 매우 높은 수준이기에 사람들의 이목이 집중될 수 밖에 없습니다.
그런데 말입니다. 예전에도 그렇지만 최근에도 자기자산을 녹여서 분배금을 배당하여 배당수익률만 높게 만드는 리츠들이 있습니다.
부동산 자산에서 임대수익이나 기타 투자수익이 목표했던 만큼 발생했을 때 여유있게 분배금을 지급할 수 있는데 리츠의 투자수익이 목표에 크게 미달하였는데 배당수익률은 맞추어야하다보니 부채를 끌어와 자기자산으로 배당금만 맞추는 경우가 왕왕 있습니다.
이런 경우는 결국 자기자본이 축소되는 결과가 발생하고 맙니다. 즉 상장된 리츠라면 어느 순간 주가가 무너질 수도 있는 것입니다.
특히나 금리 상승시기로 접어들거나 부동산 시장이 꺽인 이후에는 리츠의 장점은 사라지고 이런 단점들이 급부상할 수 있습니다.
ㅇ 리츠는 기타투자자산이지 절대 안전자산이 아니다.
국내에서 부동산 신화가 강하다보니 리츠는 안전할 것이라 생각하시지만, 금리 상황과 리츠의 실적에 따라 주가는 요동치게 됩니다. 그리고 투자한 자산 가치가 목표한 것처럼 상승하지 못할 경우에는 원하는 주가 흐름은 커녕 배당수익률까지도 실망스러울 수 있는 자산입니다.
특히나 한국형 리츠의 경우 특정 부동산에 집중하는 경향이 강하기에 단일 부동산 자산의 운명에 따라 수익률이 크게 상승하거나 휘청거릴 수도 있습니다.
따라서 리츠를 안전자산으로 접근하실 것이 아니라 접근한다면 포트폴리오 중 하나로 생각하실 필요가 있습니다. 그나마 리츠의 경우 다른 투자 자산의 성과와는 달리 움직이는 즉 상관계수가 낮은 편이기에 자산배분전략의 효과를 높일 수 있습니다.
이러한 점을 감안하시어 리츠를 접근하실 때 참고하시기 바랍니다.
2019년 10월 30일 수요일
lovefund이성수 (유니인베스트먼트 대표, CIIA charterHolder)
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