임대차 계약 종료시 중개수수료는 누구부담일까 ?
임대차 계약기간 만료 전 퇴거 시 중개수수료 부담 문제
임대차 계약기간을 채우지 못하고 중도 퇴거하는 경우, 새로운 임차인과의 계약 체결에 따른 중개수수료를 기존 임차인에게 부담시키는 것이 정당한지에 대해 생각보다 자주 질문을 받습니다. 저도 문득 궁금해져서 정리해 본 글입니다.
법적 판단 기준
임대차 계약기간 만료 전 퇴거 시 중개수수료 부담 문제는 다음과 같은 기준으로 판단됩니다:
특약 존재 여부: 임대차계약서에 관련 특약이 명시되어 있는지 여부
계약 해지의 귀책사유: 임대차계약 중도 해지의 귀책사유가 누구에게 있는지
손해배상액 예정 조항: 계약서에 손해배상액 예정 조항이 있는지 여부
특약이 있는 경우
임대차계약서에 "만기 전 퇴실 시 중개수수료는 임차인 부담"과 같은 특약이 명시되어 있는 경우, 법원은 이러한 특약을 유효한 것으로 인정하는 경향이 있습니다.
서울중앙지방법원 2015. 6. 16. 선고 2014나42447 판결에서는 임대차계약서 특약사항에 "만기 전 퇴실시 중개수수료는 임차인 부담임"이라고 명시된 사안에서, 임차인이 임대차기간 만기 전에 퇴거한 경우 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하면서 발생한 중개수수료를 임차인이 부담해야 한다고 판시했습니다. (서울중앙지방법원-2014나424471)
이러한 특약의 의미는 "임차인이 이 사건 아파트에서 퇴거하고 새로운 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하게 되는 것을 전제로, 새로운 임대차계약 체결로 인하여 발생하는 중개수수료를 임대차계약 기간 중간에 퇴거하는 임차인이 부담한다는 의미"로 해석됩니다. (부산지방법원-2024가단3034382)
특약이 없는 경우
특약이 없는 경우에는 계약 해지의 귀책사유와 손해배상액 예정 조항 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다.
귀책사유에 따른 판단: 인천지방법원 2023. 9. 13. 선고 2022나59960 판결에서는 임차인의 차임 연체로 계약이 해지된 사안에서, 계약 해지의 귀책사유가 임차인에게 있다고 보아 중개수수료를 포함한 손해배상 책임을 인정했습니다. (인천지방법원-2022나599604)
손해배상액 예정 조항이 있는 경우: 계약서에 계약 기간 중 계약이 해지된 경우 귀책사유 있는 자가 일정 금액(예: 3기분 차임)을 손해배상금으로 지급하기로 정한 경우, 이는 손해배상액의 예정으로 추정되므로(민법 제398조 제4항), 별도로 중개수수료를 청구하기 어려울 수 있습니다. (인천지방법원-2022나599604)
합의 해지의 경우
임대차계약이 합의 해지된 경우에는 중개수수료 부담에 관한 별도의 협의가 없다면, 임차인에게 중개수수료 부담 의무를 지울 근거가 없습니다.
서울서부지방법원 2022. 9. 21. 선고 2021가단247220 판결에서는 "이 사건 임대차계약이 중개료 부담에 관한 별도의 협의 없이 결과적으로 합의 해지에 의해 종료된 점에 비추어" 임차인에게 신규 임대차계약 체결을 위한 중개수수료 부담 의무를 인정하지 않았습니다. (서울서부지방법원-2021가단2472203)
결론
임대차 계약기간 만료 전 퇴거 시 중개수수료 부담의 정당성은 다음과 같이 판단할 수 있습니다:
특약이 있는 경우: 계약서에 명시된 특약에 따라 임차인이 중개수수료를 부담하는 것이 정당할 수 있습니다.
임차인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우: 임차인의 차임 연체 등 귀책사유로 계약이 해지된 경우, 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 지출한 중개수수료를 손해배상으로 청구할 수 있습니다.
합의 해지의 경우: 별도의 협의 없이 합의 해지된 경우에는 임차인에게 중개수수료 부담 의무를 지울 근거가 없습니다.
손해배상액 예정 조항이 있는 경우: 계약서에 손해배상액 예정 조항이 있다면, 그 조항에 따른 배상으로 충분할 수 있으며, 별도로 중개수수료를 청구하기 어려울 수 있습니다.
따라서 임대차 계약기간 만료 전 퇴거 시 중개수수료 부담의 정당성은 계약서의 특약, 계약 해지의 귀책사유, 손해배상액 예정 조항 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
임대차계약, 임대차계약종료, 임대차계약중계수수료, 중계수수료, 부동산변호사, 전희정변호사, 법률사무소희승
법률사무소 희승 대표변호사
전희정변호사
Tel: 042-471-1162
긴급상담
Tel: 010-9960-1162
오시는 길: 대전 서구 둔산중로78번길 36 605호
