정부의 규제 속에서 부각되는 대출
P2P로 몰리는 돈
2020.10.22 게재
부동산 가격을 잡으려는 정부의 규제 속에는 주택담보대출이라는 큰 덩어리가 있다. 금융회사가 판단하는 주택의 값어치를 담보로 집주인이 대출을 하는 것인데 이를 이용한 신규대출로 다른 집을 구매하거나 적은 돈으로 대출을 지렛대삼은 주택구입을 막으려는 정책이다. 그에 따라 대부분의 대출이 이루어지는 은행에서는 주택담보대출을 하는 것이 불가능한 상태다.
한 곳을 막자 다른 곳이 부풀어 오르는 풍선효과가 일어난 곳이 있다. 바로 보험회사와 P2P(개인 간 거래·Peer to Peer)업체다.
생명보험사와 손해보험사에서 모두 취급하고 있는 주택담보대출의 누적잔액은 시간이 갈수록 증가하고 있다. 저금리 상황이 계속 이어지면서 2/4분기 이후 보험사 중에는 은행보다도 낮은 금리로 대출상품을 판매하는 경우도 있다. 5대 시중은행의 대출금리가 2.23~2.73% 사이에서 정해지고 있지만 생명보험사들은 2.43∼3.08% 사이에서, 손해보험사들은 2.03∼2.91% 사이의 금리로 대출상품을 판매하고 있다. 예전처럼 차이가 크지 않아 대출을 필요로 하는 소비자들의 관심도 높다.
새롭게 부상하고 있는 특히 자금동원력이 부족한 개인의 비율이 전체 대출의 85%정도를 차지하고 있다. 특히 정부가 규제하고 있는 지역에서 발생한 대출이 70%정도를 차지하고 있어 자금융통이 메마른 대출시장에서 단비와 같은 역할을 하고 있지만 보험회사들과 P2P업체의 대출누적잔액이 증가할수록 정부 정책의 실효성은 줄어들 가능성도 있다.
정부는 주택담보대출을 규제하기 위해 투기과열지구를 기준으로 9억 이하의 주택은 Ltv(주택담보인정비율)를 40%, 9억 원 초과~15억 원 이하의 주택일 경우 9억 원 초과분에 대해서 Ltv 20%만 인정하고 대출할 수 있도록 하고 있다. 주택가격이 15억 원을 초과하는 경우는 주택담보대출 자체가 불가능하다. 그렇지만 P2P 업체를 통해서 이루어진 주택담보대출의 50%이상이 Ltv 70%에 해당하는 대출로 진행되고 있다. 경쟁에 따른 일부업체들의 경우 Ltv를 70%이상으로 잡아주는 경우도 있어 넋 놓고 지켜보기에는 조심스러운 부분이 있다.
물론 P2P회사들은 집행된 주택담보대출은 대부분이 가계의 생활자금이나 대환을 위한 대출이라는 점을 강조하고 있다. ‘코로나 19’로 인한 생활고 때문에 대출이 발생한 것이지 새로운 주택을 구입하기 위해 진행된 자금들이 아니라는 것이다. 상황이 어렵다보니 해당되는 경우가 대부분이겠지만 일부는 악용할 수 있다는 점에서 관심이 필요한 부분이다. P2P회사를 통해서 이루지는 대출은 Ltv나 DSR(총부채원리금상환비율)과 같은 대출규제에 적용 대상이 아니다.
주택담보대출의 큰손인 은행의 손발이 묶인 상황에서 보험회사는 낮은 금리로 시장의 틈새에 끼어들었고 P2P회사들은 규제의 사각지대에서 Ltv의 비율로 승부를 하고 있다. 경제활동의 둔화로 인해 돈이 부족한 가계의 경우 지금 상황에서는 보험회사의 금리경쟁보다는 P2P회사들이 앞세운 Ltv의 비율이 훨씬 호응을 받기 쉬운 부분이다.
코로나로 인한 전 세계적인 불황으로 인해 생활이 어려워진 가계가 필요한 돈을 구하려고 정부의 규제를 피해서 P2P회사와 보험회사를 찾는 현실도 어느 정도 수긍이 되지만 부동산 가격의 안정을 위해 규제한 주택담보대출을 풀지 못하는 정부의 고민도 이해가 되는 부분이다. 이 모두가 만족할 수 있는 해답을 찾기란 지금 상황에서 상당히 어렵다는 것을 누구나 안다.
다만, 금융당국이 P2P회사들이 집행하는 대출에 대해 좀 더 관심을 가져주기를 바란다. 이미 우리가 알게 된 위험요소에 대해서는 꾸준한 모니터링을 통해 정부가 추진하는 주택정책이 실효성을 거둘 수 있도록 관리 감독하는 것이 필요하다. 모두가 힘든 지금의 시국을 잘 이겨내서 버텨낸다면 많은 사람들이 말하는 ‘세종의 시대’가 올지도 모른다.
