2개 차트 분석
CMBS. 레이 달리오
첨부 파일 1: Office CMBS Delinquency Rate 차트 분석
이 차트는 Trepp 데이터를 기반으로 한 Wolf Street의 자료로, 2000년부터 2025년까지의 오피스(사무실) 상업 모기지 담보 증권(CMBS: Commercial Mortgage-Backed Securities) 연체율(Delinquency Rate)을 보여줍니다. CMBS는 상업 부동산 대출을 증권화한 것으로, 오피스 빌딩 대출의 연체율은 경제 상황과 사무실 수요 변화를 반영하는 지표입니다. 연체율이 높아지면 빌딩 소유주가 대출 상환을 못 해 디폴트(채무불이행)가 증가하고, 이는 금융 시장 불안정으로 이어질 수 있습니다.
주요 추세 및 이벤트 분석
- 2001년 리세션(Recession): 연체율이 약 1-2%로 소폭 상승. 닷컴 버블 붕괴 영향으로 사무실 수요가 줄었으나, 빠르게 회복.
- 2008년 금융 위기(Financial Crisis): 연체율이 급등해 10% 이상(최고 약 11%) 도달. 주택 시장 붕괴와 신용 경색으로 상업 부동산 전반이 타격받음. 이 위기 피크를 넘어선 최근 수준이 주목됩니다.
- 2014-2016년 오일 버스트(Oil Bust): 에너지 산업 침체로 텍사스 등 지역 오피스 대출 연체가 증가, 약 7-8%까지 상승.
- 2020년대 초반: 코로나19 팬데믹으로 원격 근무 확산, 사무실 공실률 상승. 연체율이 4-5% 수준으로 유지되다 2023년부터 급등.
- 2024-2025년 최근 급등: 차트에서 2024년 말부터 2025년에 걸쳐 11-12%까지 치솟음. 이는 역사상 최고 수준으로, 2008년 금융 위기 피크(약 11%)를 초과합니다. 구체적으로:
- 2025년 5월: 10.6% (금융 위기 수준 재도달).
- 2025년 6월: 11.1% (역대 최고 기록 경신).
- 2025년 9월: 11.7% (금융 위기보다 훨씬 나쁨).
원인 및 시사점
최근 스파이크의 주요 원인은 고금리 환경, 원격/하이브리드 근무 지속, 사무실 과잉 공급입니다. 2025년 8월 전체 CMBS 연체율은 7.29%로 6개월 연속 상승했으나, 9월에 소폭 하락(약 7%대 초반) 조짐이 보입니다. 그러나 오피스 부문은 여전히 취약하며, 다가구 주택(Multifamily) 연체율도 6.86%로 동반 상승 중입니다. 이는 상업 부동산 시장의 구조적 문제를 시사하며, 투자자들은 추가 디폴트와 자산 가치 하락을 대비해야 합니다. 2025년 10월 현재, 연준의 금리 인하 기대가 완화 요인으로 작용할 수 있으나, 장기 회복은 사무실 수요 반등에 달려 있습니다.
첨부 파일 2: Ray Dalio의 'The Changing World Order' 책 스크린숏 분석
이 이미지는 Ray Dalio의 저서 《The Changing World Order》(한국어 제목: 《변화하는 세계 질서》)의 표지와 내부 그래프를 담은 스크린숏입니다. Dalio는 헤지펀드 거물(Bridgewater Associates 창립자)로, 역사적·경제적 패턴을 바탕으로 세계 질서의 순환을 분석한 책입니다. 스크린숏은 2025년 10월 7일 기준 공유된 것으로 보이며, 한국어 번역본(예: '변화하는 세계 질서' 제목)이 표시되어 있습니다.
책 개요
- 주제: 500년 이상의 역사(네덜란드, 영국, 미국, 중국 등 제국/강대국의 흥망성쇠)를 통해 '빅 사이클(Big Cycle)'을 설명. 경제 생산성, 부채, 화폐 가치, 내부/외부 갈등 등이 순환하며 세계 질서가 바뀐다는 주장.
- 핵심 메시지: 현재 미국 중심의 세계 질서가 쇠퇴하고, 중국 등 신흥 세력이 부상 중. 투자자와 정책 입안자에게 역사적 교훈을 제시하며, 다각화와 위험 관리를 강조.
그래프 분석
이미지의 그래프는 책의 핵심 개념인 '장기 부채 순환(Long-Term Debt Cycle)의 1주기'를 묘사한 것입니다. X축은 시간(세기 단위), Y축은 상대적 힘(경제·군사·문화 등)을 나타내며, 물결 모양 선으로 흥망을 보여줍니다.
- 상승 국면(오른쪽 아래에서 왼쪽 위로): 생산성 향상, 교육·혁신 증가, 부채 활용으로 교육성장. (예: 초기 미국의 산업화)
- 피크 국면(최고점): 과도한 부채 축적, 불평등 심화, 화폐 가치 하락.
- 하강 국면(왼쪽 위에서 아래로): 내부 갈등(혁명·민중 봉기), 외부 갈등(전쟁), 경제 위축으로 쇠퇴. (예: 영국 제국의 몰락)
- 라벨 해석 (한국어 주석 기반):
- "경제 순환의 1주기": 하나의 빅 사이클 설명.
- "낮은 생산성에서 높은 생산성으로의 전환": 상승 초기.
- "부채 증가와 내부·외부 질서의 변화": 피크 후 쇠퇴.
이 그래프는 Dalio의 프레임워크를 시각화한 것으로, 현재(2025년) 미국의 높은 부채와 지정학적 긴장(미중 무역 전 등)을 쇠퇴 신호로 해석할 수 있습니다. 책은 이러한 사이클을 예측 모델로 활용해 포트폴리오 전략을 제안합니다. 더 깊은 이해를 위해 원서를 추천하며, Dalio의 LinkedIn이나 X에서 업데이트된 인사이트를 확인하세요.
