2025년 미국 오피스 시장
지속적인 역풍 속 초기 회복 신호 탐색
2025년 미국 상업용 부동산 부문, 특히 오피스 부문은 급등하는 공실률, 증가하는 연체율, 재융자 어려움으로 인한 붕괴 직전이라는 헤드라인으로 주목을 받고 있습니다. 이러한 우려는 하이브리드 근무 모델의 지속적인 영향과 높은 금리로 인해 실제로 발생한 문제에 뿌리를 두고 있지만, 데이터는 더 세밀한 그림을 그려냅니다. 완전한 붕괴와는 거리가 멀고, 공실률이 정점에 도달할 가능성과 연체 추세가 완화되기 시작하는 안정화 조짐을 보입니다. 이 칼럼은 2025년 10월 기준 최신 산업 보고서를 바탕으로 투자자, 대출 기관, 부동산 소유주를 위한 주요 지표와 함의를 검토합니다.
#### 공실률: 높지만 안정화 중
오피스 시장의 압박을 나타내는 가장 눈에 띄는 지표 중 하나는 전국 공실률로, 올해 내내 높은 수준을 유지했습니다. 2025년 8월 기준으로 약 18.7%를 기록하며, 전년 대비 80bp(베이시스 포인트) 하락했습니다. 중반기 수치는 20.8%로 이전 분기 대비 약간 상승했지만, 증가 속도는 둔화되고 있습니다. 예측에 따르면 2025년 내 19% 정도에서 정점을 찍고 점진적으로 하락할 것으로 보이며, 이는 시장이 수요 감소에 적응하고 있음을 반영합니다.
이 안정화는 하이브리드 근무 방식의 정착에 크게 기인합니다. 원격 근무가 가능한 근로자의 절반 이상이 하이브리드 일정을 선택하면서 전통적인 오피스 이용률이 감소해 많은 건물이 비어 있습니다. 그러나 이는 모든 곳에서 동일하지 않습니다. 바람직한 도심지의 프리미엄 클래스 A 공간은 더 잘 버티고 있으며, 오래된 덜 적응 가능한 부동산이 주로 타격을 받고 있습니다. "빈 건물"이라는 서사는 일부 지역에서 정확하지만, 주거나 복합 용도로의 전환 같은 신흥 추세를 간과합니다. 이는 시간이 지나면서 초과 공급을 흡수할 수 있습니다.
#### 연체율: 사상 최고치 후 완화
상업용 모기지 담보부 증권(CMBS) 오피스 부문 연체율은 2025년 8월 사상 최고치인 11.7%에 도달해 2008년 금융 위기 수준을 초과했습니다. 그러나 9월에는 대출 회복과 해결로 10.23%에서 10.28% 사이로 하락했습니다. 모든 부문을 포함한 전체 CMBS 연체율도 9월에 7.23%로 떨어지며 6개월 연속 상승 추세를 끝냈습니다.
이 후퇴는 고무적이지만, 지속적인 취약점을 강조합니다. 오피스 대출이 가장 큰 고통을 받고 있으며, 다가구 주택과 소매 부문은 혼합된 결과를 보입니다. 올해 초 급증은 높은 차입 비용과 부동산 가치 하락의 조합에서 비롯되었으며, 일부 소유주를 "언더워터" 상태(대출 잔액이 자산 가치 초과)로 몰아넣었습니다. 그러나 10월 초까지 총 50bp의 연방준비제도 금리 인하가 압박을 완화하기 시작하며, 향후 분기에서 더 많은 해결을 위한 길을 열 수 있습니다.
#### 재융자 장애물: 만기 벽이 다가오고 있음
재융자는 여전히 중요한 고통 포인트로, 2025년에만 약 5,000억 달러 규모의 상업 대출이 만기 되며, 2026년까지 1.5조 달러 규모의 물결의 일부입니다. 높은 금리로 인해 차입자들이 유리한 조건을 확보하기 어렵고, 디폴트 리스크가 높아지며 할인 가격으로 강제 매각이 발생합니다. 오피스 부문 부동산 가치는 급락해 도전을 증폭합니다.
그럼에도 긍정적인 발전이 있습니다. 상업 및 다가구 모기지 발행이 2025년 2분기 전년 대비 66% 급증하며 유동성과 대출 기관의 신뢰 개선을 나타냅니다. 은행들은 대출 기준을 완화하고 있으며, 2025년 6월에 9%만이 강화했습니다. 민간 신용이 공백을 메우며 향후 몇 년간 상업용 부동산 부채 1조 달러를 이전할 수 있습니다. 이러한 변화는 시장이 적응하고 있음을 시사하지만, 스트레스 자산 소유주들은 여전히 구조 조정이나 자산 인도 같은 어려운 선택에 직면할 수 있습니다.
#### 지역 은행과 REIT: 노출되었지만 회복력 있음
상업용 부동산(CRE)에 대한 노출이 큰 지역 은행들은 종종 경고 신호로 인용됩니다. 커뮤니티 및 소규모 비커뮤니티 은행들이 가장 높은 집중도를 보이며, CRE 대출이 포트폴리오의 상당 부분을 차지합니다. 오피스 대출 악화로 비수익 자산이 증가했으며, 스트레스 시나리오에서 많은 은행이 자본 부족 상태가 될 수 있습니다. 그러나 피치 같은 신용 평가 기관은 2025년 미국 은행 등급이 CRE 압박을 견딜 것으로 예상하며, 손실이 관리 가능할 것으로 봅니다.
오피스 중심 부동산 투자 신탁(REIT)들은 힘든 한 해를 보냈으며, 2025년 8월 기준 연초 대비 총수익률이 -3.15%입니다. 그러나 8월에는 7.25% 반등을 보였고, 전체 REIT 수익 성장률은 올해 약 3%로 예상됩니다. 이 부문의 더 넓은 REIT 지수 비중은 23%에서 5%로 줄어들며, 산업 및 데이터 센터 같은 강한 영역으로의 다각화를 반영합니다. 보스턴 프로퍼티즈(BXP), 커즌스 프로퍼티즈, 이스터리 가버먼트 프로퍼티즈 같은 선별 오피스 REIT들은 고품질 포트폴리오와 정부 임대 덕분에 잠재적 상승 가능성을 보입니다. 금리 인하는 역사적으로 금리 변화와 음의 상관관계를 보이는 REIT 성과를 더욱 촉진할 수 있습니다.
#### 전망: 붕괴보다는 적응
2025년 미국 오피스 시장은 하이브리드 근무, 높은 금리, 만기 벽으로 기반이 시험받고 있습니다. 그러나 "완전 붕괴 직전"이라는 주장은 과장된 것으로 보입니다. 연체율이 후퇴하고, 발행이 증가하며, 오피스 외 부문(다가구 및 산업)이 지탱을 제공합니다. 이해관계자들에게 핵심은 전략적 적응입니다: 현대적 필요에 맞게 부동산 업그레이드, 포트폴리오 다각화, 금리 완화 활용. 지역 은행과 저급 자산에 대한 리스크가 지속되지만, 시장의 회복력은 파멸보다는 회복으로의 길을 시사합니다. 웰스 파고(WFC), 뱅크 오브 아메리카(BAC), 또는 BXP와 SL 그린 같은 REIT 관련 주식을 주시하는 투자자들은 이러한 추세를 면밀히 모니터링하며, 안정화되는 환경에서 주의와 기회를 균형 지어야 합니다.
