성동구에서 가장 작은 주거지
아이템과 입지의 연결성
성동구 송정동
송정동의 1유로 프로젝트는 낙후된 주택을 개조해 3년에 1유로라는 임대료로 청년 사업자들에게 공간을 대여해주는 부동산 개발 사업이다. 송정동에서 1유로세권을 만들어낸 만큼, 송정동은 대표적인 경험 소비 공간으로 자리잡았다. 지역 주민을 대상으로 하는 도시 상생 사업이라는 점에서 송정동, 코끼리 빌라를 첫 번째로 꼽을 수 있다. 성수에서 소위 핫플이 많은 성수동 2가를 아래에 두고, 송정동은 성수역에서 도보로는 꽤 먼 거리에 위치해 있다. 하지만 송정동은 바로 인접한 광진구의 세종대, 건국대 등 대학가가 크게 조성되어 있어, 배후세대의 규모가 큰 입지적 특장점이 있다.
생활권과 배후세대
namu.wiki/w/생활권생활권은 주민 생활의 권역이 되는 지역 단위들을 말한다. 나무위키에 따르면, 생활권은 행정 구역과는 관계없이 일상생활을 하는 활동 범위를 의미한다. 영어로는 Living Space, 말 그대로 생활 공간을 뜻한다.
namu.wiki/w/생활권생활권의 개념에는 학군, 통근 등 실거주의 입지 가치가 동일하면서 심리적 거리감 등의 요소도 복합적으로 작용한다는 점이 눈에 띈다. 이를 좀 더 살펴보면, 행정구역만으로 구분된 지역이라도 한강으로 구분되는 지리적 위치나 도시화의 진척 등으로 인해 생활권의 범위를 다양하게 확장해 볼 수 있다. 예를 들어, 서울의 위성도시가 주로 경기도에 위치한 것처럼, 성동구의 대표 상권 분석 시 성수 생활권의 범위는 어디까지로 설정할 수 있을까?
또한 배후세대란 특정 지역 근처에 거주하는 동네 주민을 의미한다. 동네 주민을 대상으로 사업을 진행할 때는 그 지역의 배후세대를 분석하는 것이 잠재 고객을 늘리는 첫 번째 단계가 될 것이다. 반경 1km 이내 권역부터 살펴보는 방법도 있지만, 이번 회차에서는 성동구 생활권을 거주 매력도와 배후세대를 좁혀가는 과정으로 소개하려고 한다.
1) 직주 근접 수요의 관점에서 거주지 매력도가 높은 곳은?
2) 인구 변화 추이는 어떠한가?
3) 아파트 수요가 높은 권역은?
4) 연립/다세대 수요가 높은 권역은?
5) 한강 또는 지하철로 하나의 권역으로 묶이는가?
성동구를 떠올리면 노후화된 주거지와 핫플이 혼재된 모습, 그리고 프리미엄 아파트들이 우후죽순 들어선 모습이 떠오른다. 서울 자치구 중에서 성동구의 인구와 소득 수준은 어떤 모습일까?
1) 직주 근접 수요의 관점에서 거주지 매력도가 높은 곳은?
국세청 국세통계(2023)국세청의 국세통계를 통해 각 자치구별로 거주하는 직장인의 수와 일자리의 수를 파악할 수 있다. 직장인의 수는 '주소지 기준'으로, 일자리의 수는 '원천징수지 기준'으로 확인할 수 있다. 일반적으로 사람들은 집 가까운 곳에서 일하고 싶어하는 직주 근접 수요가 있기 때문에, 일자리의 수가 많은 지역일수록 거주 수요가 높아지는 경향이 있다. 반대로, 거주 직장인의 수보다 일자리의 수가 적은 지역, 예를 들어 관악구나 은평구와 같은 곳은 베드타운으로 분류될 수 있다.
2023년 성동구의 거주 직장인 수는 약 12만 명, 일자리 수는 약 21.7만 개이다. 거주 직장인 수 대비 80% 더 많은 일자리가 있는 성동구는 서울에서 직주 근접 수요가 높은 자치구로 평가된다.
서울에서 가장 거주 직장인 연봉이 높은 곳은 강남 3구와 용산구이다. 2023년 성동구의 거주 직장인 평균 연봉은 약 5,493만원으로 서울 평균 대비 556만원 소득이 높다.
성동구를 기준으로 강남 3구와 용산구를 포함한 남서쪽은 성동구보다 직주 근접 수요가 높고, 즉 거주지 매력도가 높은 행정구역이다. 이에 반해 동대문구, 광진구는 직주 근접 수요가 낮은 권역이다.
성동구에서도 송정동은 광진구와 인접한 동쪽에 위치해 있다. 핫플이 많이 위치한 성수동 2가와 비교하면, 상대적으로 낮은 입지적 가치를 갖는 위치이다.
2) 인구 변화 추이는 어떠한가?
행안부 주민등록인구통계(2023)23년 성동구의 세대수는 약 13만명으로 광진구, 동대문구(약 17만명)보다 세대수가 낮은 자치구이다. 성동구보다 세대수가 적은 지역은 용산구, 종로구, 중구가 있다. 성동구 동쪽은 직주 근접 수요는 낮지만, 성동구보다 거주 세대수가 더 많은 자치구이다.
행안부의 주민등록 인구통계(2023)성동구의 세대수는 감소하고, 광진구/동대문구 세대수는 증가하고. 2018년을 기점으로 성동구의 주민등록세대는 오히려 감소하는 추세에 있다. 반면, 같은 시점을 기준으로 동대문구, 광진구의 전입 세대수는 우상향하고 있는 모습이다. 성동구의 증가한 전출 세대는 1인 가구와도 관련이 있을까?
행안부의 주민등록 인구통계(2023)여기서, 눈여겨 볼 점은 1인 세대수는 성동구에서도 서서히 증가한다는 점이다. 성동구의 경우 전체 세대수는 줄었지만, 1인 세대수는 오히려 증가했다는 점이다. 성동구, 광진구, 동대문구의 1인 세대수가 모두 증가하고 있다는 점은 성수 생활권을 이용하는 주요 수요층이라는 점에서 큰 기회로 볼 수도 있다.
성동구의 서쪽 자치구는 이미 거주지 매력도가 높다. 거주 직장인의 소득도 높고, 일자리의 수도 많고, 외부에서 유입되는 통근 인구도 많은 것이다.
성동구 내에서도 동쪽에 위치한 송정동의 활성을 목표로 한다면, 같은 권역으로 묶일 수 있는 광진구, 동대문구의 배후세대를 유동인구로 흡수하는 목표를 세울 수 있다.
3) 아파트 수요가 높은 권역은?
국토교통부 실거래가 (2023년 8월 ~ 2024년 7월)국토교통부 실거래가 데이터를 기준으로 최근 1년간 매매 및 전월세 수요를 분석한 결과, 매매 거래량이 많은 행정구역에서는 대부분 전월세 거래량도 높은 경향을 보였다. 성동구 내에서는 행당동과 옥수동 등 서쪽에 위치한 아파트의 거래량이 가장 많았으며, 특히 행당동의 경우 아파트 전월세 거래량이 3,500건 이상으로 가장 높은 실거주 수요를 나타냈다.
namu.wiki/w/성동구성동구의 아파트 생활권은 왕십리뉴타운, 옥수동, 행당동 등 서쪽 생활권이거나, 성수동 일대의 고급 아파트를 둘 수 있다. 광진구와 동일로를 사이에 두고 위치한 송정동에도 아파트 수요가 있을까?
국토교통부 실거래가 (2023년 8월 ~ 2024년 7월)
국토교통부 실거래가 (2023년 8월 ~ 2024년 7월)지난 1년 간 송정동에서 가장 아파트 수요가 높은 곳은 송정 건영이다. 지하철 빼고 다 있는 송정동에서 9억원대로 내 집 마련이 가능한 단지이다. 버스를 이용한다면 강남으로 출퇴근도 문제 없는 위치이다.
네이버 부동산
네이버 부동산서울숲 아이파크는 신축 단지로 인해 매매가가 송정 건영보다 상대적으로 높다. 이 단지는 매매 수요보다는 전월세 수요가 더 많은 편이다. 특히, 서울숲 아이파크는 전용면적 20평대의 전월세 수요 비중이 송정 건영보다 높다는 점이 주목된다. 상권 분석 시 아파트 수요층과 비아파트 수요층으로 나눌 수 있지만, 아파트 수요층 내에서도 평형별로 타겟팅이 가능하다. 예를 들어, 1인 가구를 대상으로 할 경우, 소형 평형의 수요가 더 높은 건영 송정 아파트가 주력층이 될 수 있다.
네이버 지도송정동의 주요 아파트 권역은 송정 건영부터 서울숲 아이파크까지를 1차 생활권으로 묶을 수 있다. 송정 건영에서 1유로 프로젝트, 코끼리 빌라까지는 버스로 10분 거리에 위치한다. 서울숲 아이파크를 기준으로 하면, 송원초등학교, 송원동 주민센터, 송정 어린이공원까지도 함께 묶어볼 수 있다.
4) 연립/다세대 수요가 높은 권역은?
국토교통부 실거래가 (2023년 8월 ~ 2024년 7월)지난 1년간 성동구에서 연립/다세대 거래량이 가장 많은 지역은 용답동, 성수동 1가, 성수동 2가이다. 연립/다세대의 경우 아파트 거래와 달리 전월세 수요가 매매 수요보다 훨씬 큰 특징이 있다. 특히 빌라의 전월세 수요는 동네 생활권의 선호도를 가늠할 수 있는 척도로 작용한다. 아파트 수요층은 매매가와 학군 등 장기적인 입지 가치를 고려하지만, 비아파트 수요는 상대적으로 가격대가 낮고 유동적이며, 생활권에 대한 선호도가 빠르게 반영된다.
다시 말해, 성동구 안에서 송정동의 입지는 비아파트 생활권이며, 1유로 프로젝트가 위치한 코끼리 빌라를 포함하여 연립/다세대 주택의 수요층을 1차로 타겟팅할 수 있다.
국토교통부 실거래가 (2023년 8월 ~ 2024년 7월)송정동에서 연립/다세대의 전월세거래량이 가장 많았던 곳은 송원힐링빌이다. 최근 1년 평균 거래량(2.97)보다 무려 4배 이상 높은 거래량인데, 사실, 건물별로 거래량을 단건 집계하는 것은 큰 의미는 없다.
네이버 지도송정동 주택가에서 최근 1년간 가장 전월세 수요가 높았던 송원힐링빌은 1유로 프로젝트와 매우 가까운 단지이다. 이 단지의 높은 전월세 수요가 1유로 세권을 통해 실거주 수요가 증가한 것인지, 아니면 주변 지역에 비해 상대적으로 낮은 보증금 때문에 수요가 높은 것인지에 대해서는 향후 1유로 세권이 활성화될 경우 추가로 살펴볼 필요가 있다.
5) 한강 또는 지하철로 하나의 권역으로 묶이는가?
네이버 지도1유로 프로젝트의 생활권 범위는 다음과 같이 설정할 수 있다. 우선적으로 송정 건영 아파트부터 송정동 서울숲 아이파크까지를 1차 생활권으로 묶을 수 있으며, 이 구간에 밀집한 연립/다세대 주택 세대들도 포함될 수 있다. 성동구와 광진구는 2호선과 5호선으로 연결되어 있어, 역 주변에 상권이 형성되는 경향이 있다. 따라서 성동구와 광진구는 심리적 거리감이나 지리적 위치를 고려할 때 동일한 동네 생활권으로 묶어볼 수 있다.
또한, 광진구에는 대학가, 어린이대공원이 아주 크게 조성되어 있고, 대학가 근처로 노후 주택들이 줄이저어져 있는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 1인 가구 수요층을 주력으로 삼는다면, 광진구의 이러한 입지적 특징은 성수 생활권 뿐만 아니라, 송정동에도 적용 가능한 사례일 것이다.
