세입자가 잔금일에 나가지 않겠다고 버틸때 어떻게 할까?
법률사무소 봄 정현주변호사
변호사 일을 하다 보면 소송을 진행하는 것 외에도 의뢰인들의 다양한 문제의 해결점을 찾아주게 된다. 어느 누구라도 어떠한 일이 생겼을 때 무턱대고 소송부터 고려하지는 않는다. 심지어 변호사를 찾아 상담을 받는 것도 최대한 피하고 싶은 마음이 든다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까?
우선, 법률적인 문제가 생길 가능성이 있을 때는 무조건 변호사 상담을 받아보되(되도록이면 유료상담을 해야 변호사도 좀 더 책임감 있는 상담을 해 줄 수 있다), 변호사가 바로 소송을 권유하는 경우에는 조금 더 생각해 보는 것이 좋다.
남양주 법률사무소 봄을 찾아주시는 의뢰인분들은 다양한 법률적 이슈(issue)를 가지고 상담을 받으러 오시는데 50% 정도는 사실상 소송과는 크게 관련이 없는 경우로, 단순히 변호사 상담만 받고 가시거나 또는 상대에게 내용증명 등을 보내어 문제가 해결되는 경우도 많다.
남양주 법률사무소 봄 변호사들며칠 전 남양주 법률사무소 봄을 찾아주신 의뢰인의 고민은 ' 세입자가 이사를 나가는 것에 대하여 아무런 협조가 없는 경우 어떻게 해결해야 하는지? '였다.
' 변호사님, 저희가 임대인인데, 전세 계약 만기가 24. 6. 1. 이긴 했어요. 그런데 새로운 세입자가 구해져야 그 돈을 받아 지금 세입자에게 줄 수 있는 것이 당연하잖아요? 그런데 하필 그때 세입자가 안 구해져서... 만기에 전세보증금을 못 준 것은 인정하지만.. 기존 세입자가 이걸 전혀 이해를 못 해주고 집에다가 임차권등기명령도 하고 난리도 아니었어요.
현재는 다행히 새로운 세입자가 구해졌거든요? 그런데 새로운 세입자가 저쪽 집이 빠져야 이사를 오는 거라 무조건 8. 30. 일에 들어올 수 있다는 거예요. 어쨌든 저희는 새로운 세입자가 들어온다니 다행이라고 생각했는데 지금 있는 세입자가 왜 자기가 8. 30. 일에 맞춰서 이사를 가야 하냐. 우리도 여기에 있을 권리가 있다.라고 하지를 않나, 전화를 걸어도 문자를 해도 묵묵부답이고 우리가 만기에 맞춰 돈을 주지 못한 것을 가지고 그동안 자기들이 임차권등기명령 하면서 들어간 돈도 다 물어내라고 하고... 저희가 이걸 다 물어줘야 하나요? 또 8. 30.에 이사를 안 나가면 우린 어떻게 해야 해요? 지금이라도 새로운 세입자와의 계약을 파기라도 해야 하는 건지... 너무 걱정이 돼서 잠도 오지 않아요. '
요즘에는 전세 계약과 관련된 법률문제가 많다. 어쩌면 변호사를 찾기 가장 쉬운 부분이 바로 '전세 계약'과 관련된 문제가 아닐까 싶을 만큼 말이다. 민사 소송에서 실질적으로 가장 많이 문제 되는 분야이다.
남양주 민사전문 법률사무소 봄위의 경우처럼 세입자가 잔금일에 돈을 준다고 하는데도 여러 가지 이유로 협조적이지 않을 때 가장 좋은 방법은 무엇일까?
나는 우선 '변호사를 통한 내용증명'을 제안했다. 변호사가 법률적으로 검토한 내용증명을 상대방에게 보내어 본인들이 생각하고 있는 쟁점들이 법적으로 어떻게 문제가 되는지 미리 알리고 혹시 임대인에게 나중에 발생할 수 있는 손해를 미리 고지하여 특별손해 부분까지 소송으로 청구할 수 있다는 것을 공식적으로 밝혀두는 것이다. 그렇다면 상대방 입장에서도 자신이 받은 변호사 내용증명의 내용이 맞는지를 다른 변호사에게 상담을 의뢰할 가능성이 높고, 자신들에게 실질 손해가 발생할 수 있다는 것을 알게 되면 더 이상의 고집을 부리지 않을 수 있다. 또한 내용증명을 보내면, 세입자에게 공식적으로 잔금을 언제 지급할지를 알려 이사 준비를 할 수 있도록 하고 만약 추후에 소송으로 진행시 증거자료로 사용이 될 수도 있다.
그렇다면 세입자의 주장은 어디까지가 맞고 어디까지가 틀린 것일까? 임대인이 정한 날짜에 전세보증금을 돌려주면 바로 나가야 할 의무가 발생할까?
우선 계약이 끝난 상황에서 세입자가 나가지 않는 이유는 간단하게 말해서 '전세보증금을 돌려받지 못했기 때문'이다. 다시 말하여 전세 계약이 끝나 집을 원상으로 회복하여 인도를 해야 할 의무와 전세보증금 반환 의무는 동시이행관계이고 세입자는 전세보증금을 돌려받을 때까지 집을 점유할 권리가 있는 것이다(대구지방법원 2023. 6. 23. 선고 2023가단16898 등). 따라서 묵시적 갱신이 된 것이 아니라면 임대인이 전세보증금을 세입자에게 지급하면 세입자에도 그날 즉시 목적물을 인도하여야 할 의무를 진다.
하지만 현실적으로는 이사를 나가야 할 날짜를 조율할 필요가 있으므로 몇 개월 전에 미리 잔금지급일을 알려 불필요한 손해가 발생하지 않도록 한다. 또한 원래 계약되었던 전세 계약의 만기일을 놓쳐 발생하게 된 세입자의 손해들은 인과관계있는 손해라면 임대인에게 당연히 청구할 수 있다. 다만, 직접적인 손해가 아닌 특별손해(일명 확대 손해로 채무자에게 부담 지우려면 채무자가 그러한 손해 사실을 미리 알았거나 알 수 있었어야 한다)의 경우에는 임대인에게 미리 고지를 해야 함께 청구할 수 있다.
반대로 세입자가 임대인이 고지한 날짜에 아무런 이유도 없이 이사를 가지 않아 새로운 세자와의 전세 계약이 해지되는 경우, 이 또한 특별손해로 취급할 수 있다. 변호사 내용증명을 통해 이를 현재의 세입자에게 고지하면 추후 아무런 이유도 없이 집을 나가지 않아 정말로 새 전세 계약이 해지됐을 경우 발생할 수 있는 해약금에 대해 소송으로 청구가 가능해지게 된다.
남양주 민사전문 법률사무소 봄결국 남양주 법률사무소 봄을 찾아주신 의뢰인은 나의 제안에 현재의 세입자에게 '변호사 내용증명'을 보냈다. 이로서 전세금보증금 반환에 대한 공식적인 최고와 혹시나 발생할 수 있는 특별 손해를 알리고 현재의 세입자가 그 날까지 우리가 제시한 모든 법률 쟁점들을 충분히 검토하고 이사에 최대한 협조할 수 있도록 최선의 노력을 한 것이다.
만약 이런 절차 없이 세입자와 전화나 문자 등으로 연락을 계속하다가는 서로 감정이 더 상할 수 있고 불필요한 말이 오고갈 수도 있다. 감정적인 상태에서는 가장 중요한 내용에 대하여도 제대로 받아들이거나 이해하려고 하지 않는 것이 사람의 본능이다. 또한 그 동안 얼마나 스트레스를 받을 것인가? 일이 생겼을 때 가장 중요한 것은 불필요한 감정 노동과 시간을 줄이고 빠르게 그 일을 해결해가는 것이다.
남양주 법률사무소 봄에서 실제로 보낸 내용증명의 일부